险资下场，长租公寓的逻辑已经变了

开年公寓行业就迎来一则重磅新闻——国寿资本掏了6个多亿元，买下了领盛在上海两个公寓项目COZI可遇·东外滩和COZI可遇·新红湾的60%股权。虽然交易还未最终交割，但这两个公寓项目“东家”换人差不多板上钉钉了。

迈点研究发现，这事儿还不是单纯的“大公司买楼”，这个战略收购案背后展现的险资入场、保租房REITs上市、存量房改造升温等趋势，似乎在预示着整个长租公寓市场有了些新的变化。

1、钱的逻辑变了，长线资本排队进场

要知道，国寿不是来“接盘”的，而是来做“长期生意”的。作为险资，国寿的钱有个特点：要稳、要长期、要确定收益。这次收购的两个项目——COZI可遇·东外滩和COZI可遇·新江湾，都有个关键标签：“纳保”，这意味着项目有政策兜底，租金不会大起大落，而且未来还可能通过保租房公募REITs上市退出，资金能盘活，收益也看得见。

再算笔账就更清楚了。领盛2022年拿下这两个项目时，实际投入约8.29亿元（含负债），到2026年国寿收购60%股权时，项目估值合计10.48亿元，领盛不仅收回了92.8%的本金，还赚了26%的利润。

对国寿来说，按6%的资本化率算，每年能拿到稳定收益，符合险资“低风险、稳回报”的需求。这种“基金退出+险资接盘+REITs兜底”的模式，把过去“短钱长用”的死结给解开了。

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现在行业里的钱，早就不是“热钱”了。2025年以来，保租房REITs热度飙升，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨停，华夏北京保障房REIT顺利扩募，连Pre-REITs、ABS这些金融工具都成了标配。

这说明资本对长租公寓的看法变了：不再是“赚快钱的跳板”，而是“长期配置的资产”。只有能提供稳定现金流、符合政策导向的项目，才能吸引真金白银入场。

2、房的逻辑变了，存量改造成了香饽饽

长租公寓的核心是“房”，以前企业更多的是拿新地块、建新房，成本高不说，还受限于土地供应。现在好了，“存量改造”成了行业共识。

这次国寿收购的两个项目，就是存量改造的典型。东外滩项目的前身是黄兴大楼，原本是写字楼，领盛接手后改成了长租公寓，实际使用面积能达到建筑面积的70%。

别小看这种改造，一方面能盘活闲置资产——北上广深这样的一线城市，不少老旧写字楼、厂房空置率高，改造成公寓既能满足租房需求，又不用浪费土地；另一方面成本可控，比拿地新建便宜多了。

政策也在推着行业往这个方向走。2024年以来，中央多次提出“收购存量商品房用作保障性住房”，住建部还允许地方自主确定收购主体、价格和用途。比如杭州安居集团已经推出了首个“收存转保”项目，广州安居集团更是把“收存量房”变成了常态化工作。

这种操作不仅能缓解新房供应压力，还能让长租公寓的房源更分散、更贴近租客需求——毕竟老房子大多在市中心，交通、配套都比郊区新房方便。

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但改造不是“刷层漆就完事儿”的。租客对房子的要求越来越高，比如要绿色环保、要智能家电、要公共空间。现在行业里的玩家，都在比拼“改造能力”。

华润有巢、龙湖冠寓这些头部品牌，都在拿旧厂房、旧写字楼做文章，甚至还会根据客群调整改造方向：针对年轻人做“社交型公寓”，针对家庭客群做“亲子公寓”，针对产业人才做“人才公寓”。毕竟，城市里的闲置房子不少，但能满足租客需求的好公寓不多，谁能把“老破小”改成“香饽饽”，谁就能占住市场。

3、服务的逻辑变了，租客需求说了算

现在的长租公寓核心就是“卖服务”，租客不再只满足于“有个地方住”，而是要“住得舒服、住得方便、住得有归属感”。

先看需求端的变化。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，四大一线城市租房人口接近4000万，占比将近50%。这些租客里，新市民、年轻人占了大多数，他们的需求已经发生变化：找工作的年轻人想要“近地铁、有社群”的公寓，有孩子的家庭想要“近学校、带托管”的公寓，高端人才想要“带健身、有会客区”的公寓。甚至还有“适宠改造”“亲子空间”这些细分需求，如今这些成了品牌差异化竞争的关键。

头部企业已经开始往“生活服务商”转型了。比如龙湖冠寓，不仅在公寓里配了电动晾衣架、智能门锁，还搞了社群活动——周末组织看电影、做手工。华润有巢更直接，在成都搞了“蜀府有巢国际公寓社区”，专门针对产业人才，不仅提供租房，还配套了食堂、健身房、共享办公空间。这些服务看起来“不赚钱”，但能留住租客，提高出租率——毕竟长租公寓的核心利润来自“高出租率+低空置率”，服务做好了，租客才愿意长期住，租金也能稳步涨。

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政策也在推动服务升级。2025年9月，《住房租赁条例》正式施行，该条例不仅要求公寓企业公示房源真实信息、监管租金，还对安全、服务有了明确标准——比如房屋要定期检修、配备消防设施、不能乱涨租金。以前那些“打隔断、扣押金、服务没人管”的小中介、小公寓，以后很难生存。

现在的租客也越来越“精明”。他们会在网上查公寓的口碑，会对比服务细节，甚至会因为“物业响应慢”就换房。这意味着长租公寓不能再靠“信息差”赚钱，而是要靠“服务差”取胜——谁能精准抓住租客需求，谁能把服务做细做实，谁就能在市场里站稳脚跟。

4、结语

从国寿收购领盛的交易，到保租房REITs的火热，再到存量改造和服务升级的趋势，长租公寓好像真的走向了“政策托底、资本认可、需求支撑”的路子。

尽管现在行业依然有问题——比如部分城市租金仍在下跌、改造成本高、REITs扩募还需完善，但这些都是发展中的问题。只要方向对了，一步一步走，长租公寓迟早会成为“住有所居”的重要力量。