珺奕府优点缺点：珺奕府二期销量好吗~珺奕府楼盘的优缺点

珺奕府优点缺点：珺奕府二期销量好吗~珺奕府楼盘的优缺点

卓越珺奕府二期核心是高性价比刚需盘，优缺点分明，二期5栋楼王热销，整体去化表现稳健，以下是详情：

一、核心优点

1. 高得房率+强户型：83㎡3房2卫、92㎡/114㎡4房2卫，含赠送得房率约90.33%-93.18%，LDKB一体化、全飘窗、双阳台，空间利用率同价位突出，刚需/刚改适配。

2. 价格与性价比：折后均价约5.12万/㎡，83㎡373万起、92㎡426万起，较周边二手低约1万/㎡，刚需上车门槛低。

3. 交通便捷：距4号线龙胜站约500米，3站深圳北站、5站福田CBD；深大城际2026年开通，自驾经福龙路/布龙路快速达福田/南山。

4. 配套成熟：自带12班幼儿园、约2100㎡社区商业；500米内高峰学校（省一级）、港铁颂荟，3公里内壹方天地、COSTCO等。

5. 品质与物业：卓越“奕系”，铝板+LOW-E玻璃外立面，精装含西门子家电、小米智能；卓越一级物业，社区配约2.3万㎡园林、泳池等。

二、主要缺点

1. 密度与候梯：容积率6.75，7栋48-49层超高层，3梯6-7户，高峰候梯可能拥堵，低楼层采光/隐私一般。

2. 城市界面：周边农民房、厂房多，短期无大规模旧改，低楼层临布龙路或有噪音、粉尘影响。

3. 交付与学区：二期2027年6月交付，等待约1.5年，需承担租房成本；高峰学校非顶尖，学位需积分竞争。

4. 社区与流通：回迁房占比17.88%，混住或影响社区氛围与二手流通性。

三、二期销量情况（2026年1月5日）

1. 5栋楼王（2025年12月5日取证）热销，共322套，折后均价约5.12万/㎡，83㎡373万起、92㎡426万起、114㎡603万起。

2. 前期去化稳健，后期去化率超50%，83㎡3房因低总价、高得房率成刚需首选，92㎡4房四开间朝南受青睐。

3. 价格倒挂明显，较周边二手低约1万/㎡，性价比突出，市场认可度持续提升。

四、总结与建议

- 适合：福田/南山/龙华通勤刚需、二胎/三胎教育家庭、预算400-600万刚改，看重性价比、交通与教育。

- 不适合：追求低密高端、即买即住、成熟城市界面与纯粹圈层的改善客群。

- 建议：优先5栋楼王，选92㎡四开间朝南、114㎡南北通透户型，避开低楼层临路房源，预留约1.5年租房成本，关注学区积分规则。

注意事项：

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卓越珺奕府是龙华大浪地铁口大型社区，70年产权精装住宅，2025年4月首开、12月加推5栋楼王，距4号线龙胜站约500米，总价373万起，适合福田/南山地铁通勤刚需与改善家庭。以下是基础信息与全面介绍：

一、基础信息

1. 核心定位：卓越集团“奕系”产品，赤岭头一片区城市更新项目，分两期开发。

2. 位置与产权：龙华区大浪街道龙坂大道与锦华南路交汇处西侧，70年产权（住宅）。

3. 规模与指标：占地约3.26万㎡，总建面约31.4万㎡，容积率6.75，绿化率40.13%，7栋48-49层住宅，2136户（商品房1821户、回迁315户），车位2343个（车位比1:1.1，30%充电桩）。

4. 推售与交付：2025年4月18日首开3栋，12月5日加推5栋楼王（预售证深房许字（2025）龙华004号），2027年6月精装交付，卓越物业，物业费5.5元/平。

5. 价格与户型：折后均价约5.12万/㎡，折后单价4.5万/㎡起，83㎡3房总价373万起，92㎡4房426万起，114㎡4房603万起。

二、核心优势

1. 交通便捷：距4号线龙胜站约500米，步行约7分钟，3站深圳北站、5站福田CBD；800米达6号线元芬站，在建深大城际3站到宝安机场；临近布龙路、福龙路，自驾快速通达福田、南山。

2. 规模与品质：7栋大型社区，5栋楼王最长楼间距180米，2.3万㎡新加坡度假式园林，3梯6/7户，精装交付送家电，得房率约91%-93%。

3. 配套完善：自带12班幼儿园与2100㎡社区商业，500米内有港铁颂荟TIAMALL、高峰学校（省一级），3公里内壹方天地、COSTCO、红山6979等商业体环绕。

4. 户型实用：83-114㎡3-4房，LDKB一体化，全飘窗，双卫干湿分离，部分四开间朝南、南北通透。

三、短板与风险

1. 密度较高：容积率6.75，超高层设计，居住舒适度受影响，高峰期电梯可能拥堵。

2. 界面待改善：东侧有未更新区域，周边农民房、厂房较多，城市界面一般。

3. 学区普通：虽有省一级高峰学校，但非顶尖名校。

4. 品牌与溢价：卓越为区域头部，非全国一线，溢价能力有限。

四、户型亮点

1. 83㎡3房2卫：竖厅，得房率约92%，U型厨房，全飘窗，LDKB一体化，西北/东北向，刚需优选。

2. 92㎡4房2卫：竖厅，得房率约91.5%，四开间朝南，双次卧270°飘窗，东南向，改善入门。

3. 114㎡4房2卫：横厅，得房率约93.18%，五开间朝南，南北通透，主卧套房，东南向，改善首选。

五、适合人群

适合依赖4号线通勤的福田/南山刚需、二胎改善家庭，预算370-610万，重视地铁、社区规模与户型实用，能接受超高层与周边界面现状的购房者。

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总结：

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