父母出资购房无书面约定，法院推定为对夫妻的赠与｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

张秀兰系李梅的母亲，李梅与王强于2012年7月登记结婚。2013年11月，李梅与王强共同与开发商签订《商品房预售合同》，以总价2297万余元购买位于北京的一套独栋别墅（以下简称一号房屋），房屋登记为二人共同共有。

购房资金来源复杂：

首付款1608万余元中，有约1195万元直接从王强个人账户支付；

其余款项及后续装修、加建、物业、税费等费用，部分来源于张秀兰本人账户，部分来自张秀兰与李梅的联名银行账户，另有部分资金显示由李梅、王强自行存入或通过其婚前房产售房款支付。

2015年10月，张秀兰与李梅签署一份《借款协议》，约定：

张秀兰向李梅出借人民币292.5万元及371.67万美元，用于购买一号房屋及相关支出；

借款期限自2015年6月1日至2017年5月31日，年利率10%；

若逾期未还，自2017年6月1日起按年利率15%计息。

该协议仅有张秀兰与李梅签字，王强未签署。

2018年5月，在李梅与王强婚姻关系已明显破裂（王强已于2018年3月提起离婚诉讼）、双方分居且一号房屋由张秀兰实际居住期间，李梅又向张秀兰出具一张《欠条》，称：

欠母亲张秀兰人民币136.6万元，用于支付一号房屋的主体结构拆除、加建工程、装修押金、物业费及门窗灯具等费用，应于2018年8月31日前偿还，逾期按年息10%计息。

值得注意的是，加建及装修行为主要发生在2017年至2018年，此时李梅与王强已于2016年2月底赴美长期居住，一号房屋由张秀兰与其母亲实际占有使用。相关工程合同、付款凭证均由张秀兰签署和支付。

更关键的是，张秀兰在此前的另一起诉讼中（2018年4月），曾以“借名买房”为由起诉李梅、王强，明确主张：

“因本人无购房资格，故以女儿女婿名义购房，全部出资均来自本人，房屋应归我所有。”

该案后因故撤诉。

而在本案中，她却改称：

“所有出资均为借款，要求女儿女婿共同偿还本息。”

此外，法院查明：

一号房屋的银行按揭贷款年利率仅为5.6375%，且已于2015年1月全部结清；

而张秀兰主张的“借款”却约定10%–15%的高息，远高于同期银行房贷成本；

多笔所谓“出借款”来源于张秀兰与李梅的联名账户，无法清晰区分归属；

王强婚前出售其个人房产所得部分款项，也用于偿还一号房屋贷款。

基于上述事实，张秀兰提起本案诉讼，请求判令李梅、王强共同偿还借款本金及利息共计数千万元。李梅全部认可；王强坚决反对，认为款项实为赠与或家庭内部财产安排，所谓“借款”系母女串通虚构债务，意图在离婚中多分财产。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回张秀兰全部诉讼请求。

✅ 现有证据不足以证明双方存在真实借贷合意，借贷关系不成立。

三、法院说理要点

借贷关系需双方合意，不能仅凭单方签署的协议认定

《借款协议》《欠条》均无王强签字，且签署时间处于母女与女婿关系恶化、离婚诉讼期间，真实性存疑。

原告前后主张矛盾，削弱可信度

此前在另案中坚称“房屋归我所有”（借名买房），本案又改称“是借款”，法院认为其早期陈述更接近真实意思。

利率约定明显不合常理

银行房贷利率仅5.6%，而“借款”约定10%–15%高息，不符合父母资助子女购房的通常做法，反显刻意制造债务痕迹。

加建装修发生在子女离境后，难认定为借款

房屋由张秀兰实际居住并主导加建，相关支出属于自用改善型投入，非为子女利益出借。

资金来源混同，无法证明全为个人出借

多笔款项来自母女联名账户，部分资金实为李梅、王强自有或婚前财产转化，难以界定为张秀兰单方债权。

举证责任未完成

根据法律规定，主张借贷关系存在的一方须证明“借贷合意+款项交付”，张秀兰仅提供单方证据，未获采信。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

父母为子女购房出资，务必在付款前明确法律性质：

是赠与？借款？还是借名代持？不同定性，后果天壤之别。

避免“事后补协议”：

尤其在子女婚姻出现危机时签署借条，极易被认定为恶意串通、虚构债务，法院不予支持。

不要在不同案件中反复切换说法：

先主张“房子是我的”，后改称“钱是借的”，会被视为诚信瑕疵，严重影响证据效力。

高息“借款”反而暴露非真实借贷：

父母资助通常无息或低息，若约定远高于市场利率，可能适得其反。

建议操作：

如确为借款：付款时备注“借款”+夫妻双方共同签署书面协议；

如为赠与：可书面明确“仅赠与子女一方”或“赠与夫妻双方”；

如为借名买房：签订代持协议+保留完整出资凭证+尽早办理确权。

真实教训：

本案中，母亲本意或是帮助子女安家，却因未做法律安排，最终既失去房屋控制权，又无法追回“借款”。

亲情需要信任，但财产需要规则。