解码“确定性”价值，这才是穿越周期的“硬核”资产

2025年12月召开的中共中央政治局和中央经济工作会议再次明确“扩大内需与优化供给”的政策导向，而各地也正在持续探索和初步落地实践“好房子”的标准规范。那么，什么样的“硬核”资产才具备穿越周期的“确定性”价值？

2025年四季度，房地产市场的“金九银十”并未如期而至，而往年格外热闹的售楼处年底冲刺氛围也并不浓厚。但我们发现，还是有房企能在多个城市凭借独具前瞻性的产品、过硬的品质和口碑成功实现逆势突围，这里就不得不提到“华发股份”。

以“数据洞察+经验沉淀”

全方位解锁城市价值

12月，华发明显加快了优质项目的推盘力度，多个项目出现开盘火爆的场景。其中，在大本营珠海，香山湖壹号项目首开劲销约6.1亿元，122套的销量更是超过新、老香洲400万以上月均成交37套的3倍，登顶珠海近三年高改项目首开套数销冠。在重点深耕的成都，华发锦宸院项目一期已在2025年上半年劲销超34亿，荣登成都单价4万+项目销售金额、销售套数、销售面积“三冠王”，二期上玺再次取得开盘热销约5.4亿的佳绩。

这些成绩的背后，反映了华发股份对深耕城市的全方位调研和洞察。华发拥有一套完整的方法论，针对深耕城市，从城市基因的解读、高端客群的描摹、置业需求的迭代等方面形成多频次、系统性的剖析，沉淀了大量底层数据与推导经验。

以珠海为例，在2025年新盘销售TOP10项目中有6个都来自华发，包揽多个区域的“销冠”，在全域覆盖、持续开发的背景下，珠海成为华发最为重要的需求迭代“观测站”和产品进阶“试验田”。

图：珠海香山湖壹号园林实景图

信息来源：亿翰智库

华发围绕系统性解读城市基因，动态描摹高端客群画像，不断推动产品演进与客群需求深度同频。早期以“大盘+全配套”模式，如华发新城，定义了珠海品质居住的初始标准；随后以华发世纪城为代表的国际住区，呼应了城市高净值人群对国际化生活的追求。进入新阶段，华发绿洋湾依托生态资源回应了改善型需求，横琴华发首府则精准匹配了自贸区时代的资产配置诉求。近年来，产品更聚焦于前沿趋势，例如华发四季云山主打健康与智慧社区，华发珠海湾以“四化”新型住宅集成科技体验，而华发天玺等项目则通过绿色、人性化设计，引领高品质可持续居住的新方向。

而在外拓表现突出的成都，凭借在重点板块的持续深耕，已建立起清晰的“客群画像”和板块的深度认同。正是华发始终遵循“服务于客户需求”的理念，持续钻研“真正让客户满意的产品”，并通过对“好房子”的不断打磨，迭代提升产品及生活场景，板块内多个“首发”概念，将板块备案单价首次推升至4万元/㎡，最终吸引大量城市塔尖阶层的复购与推介。

- 锦江大院：主城稀缺的品质墅居标杆

- 锦江璞园：三圣乡板块首个纯洋房社区

- 锦江上院：高定巷院艺术新奢宅

- 锦宸院：绿湾半岛约245亩低密奢宅院境

以“在地文化+产品升维”

系统性响应“反内卷”

• 华发善于挖掘项目的在地文化价值

如今，消费者对于“好房子”的理解已远不止于物理空间的品质，更在于其承载的情感共鸣和身份认同。对“在地文化”的深度挖掘，正是华发股份打造不可复制的“好房子”、实现价值升维的关键路径。

——珠海香山湖壹号项目充分挖掘香山湖文化内涵与豪宅基因

背靠珠海“香山文化龙脉”的凤凰山，紧邻碧波潋滟的香山湖，与水源保护地梅溪水库咫尺相望。“山水环抱”的天赋生态资源，与深厚的香山文脉交相辉映，进一步强化项目的文化地标属性与高端人居底色。

华发对于在地文化的深度理解，并非仅停留在“象征意义”的浅层表达，而在于将千年香山文化的精髓转化为可触摸的设计语言和可感知的空间功能，让建筑生长于文脉之上，让居者沉浸式体验“入则静谧、出则繁华”的豪宅生活质感。

“凤凰IP”从入口起便深植于香山湖壹号全场景定制系统之中。为了凸显“翼展宏图”的意境，华发用宝格丽绿奢石打造60米的超阔门庭，搭配6米挑高门阙，用金色线条勾勒出凤凰展翅的磅礴气势。还从“凤凰羽翼”的自然意象中汲取灵感，入口大堂金箔饰面吊顶，精心雕刻的鹅毛白石材运用3D雕刻技术满铺墙面，地面的巴西利亚黑、南斯拉夫白、格兰特灰石材通过水刀拼花工艺切割形成几何图案，将历史符号转化为现代空间语言。

图：珠海香山湖壹号大门实景图

信息来源：亿翰智库

——成都锦宸院项目真正激活三圣乡客群的奢居理想与塔尖共鸣

项目位于三圣乡驸马板块，是成都“东进”、“南拓”两大战略发展的交汇点，其板块价值并非单一的优势构成，而是一个由城市级战略规划、稀缺生态资源、高端配套集群和市场价值标杆共同铸就的“黄金三角”。

华发在驸马半岛已参与开发8个项目，构建约3000户、约1万人的高净值家庭的业主社群。为了营造高度纯粹的塔尖圈层，还通过“华锦club”平台实现圈层共享的会所物理空间，规模约2万方，涵盖恒温泳池、健身中心、行政酒廊、私宴厅等功能，其中锦宸院二期·上玺配有约2000㎡绿湾锦绣荟客厅及约2800㎡的架空层泛会所，不仅增强业主之间互动与联系，还能形成强大的社交共鸣。

此外，项目与万亩生态绿肺为伴，以度假式的实景打造，低密布局让每户都能享有充足的自然景观视野，实现“住进公园里”的奢居体验，满足塔尖人群对精神追求与生活品质的向往。

图：成都锦宸院示范区实景图

信息来源：亿翰智库

华发股份充分挖掘在地文化的价值，本质上是为“好房子”注入独一无二的“灵魂”。将材质和工法的竞争，提升到情感与价值的深层赛道，让建筑“生于故土、长于时代”，让项目成为承载着传统认知与未来生活的“文化容器”，最终也助力华发实现产品的高辨识度、客户的高认同感与品牌的高溢价能力。

• 华发擅长营造项目的产品稀缺价值

如今，典型房企对于“好房子”的产品迭代，已不仅是传统认知下的功能和配置优化，而是一次对“稀缺价值体系”的重构，更是一场围绕“用户全生命周期价值”的深度变革。通过多维度的价值塑造与创新，将“好房子”升维为难以复制的“稀缺性作品”。

——华发提出的科技+好房子体系，凸显产品力引领性

早在2024年，华发股份便在业内首发《科技+好房子产品体系白皮书》，该标准体系是以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化技术为技术支撑，构建了"安全、舒适、绿色、智慧"四大维度下的"十五优"技术标准。截至目前，华发股份的产品体系已经过6轮迭代和优化，创新研发并完成申报近500项专利，产品实现向高科技场景化的跃升。

图：华发科技+好房子产品体系

信息来源：亿翰智库

其次，华发在全国多个核心城市，因地制宜将科技+好房子体系进行适配和落地，打造了一批具有影响力的标杆项目。

继华发科技+好房子首个全面落地项目珠海湾之后，珠海香山湖壹号项目作为迭代新作，在户型设计方面，采用超高窗墙比，通过全景舱设计，引自然入家境，享受更多采光通风；在社区配套方面，提出超级生活底盘的概念，打造珠海首家漂浮室内会所，归家动线串联多种功能。

在珠海之外，华发同样将科技+好房子理念成功复制、推广至全国核心城市，例如成都锦宸院项目使用可再生、低能耗的绿色建材，应用光伏建筑一体化（BIPV）、海绵城市、雨水回收等技术，降低建筑全生命周期的碳排放，将科技的应用真正服务于日常生活的舒适、绿色、智慧、安全，体现“科技隐于后，体验显于前”的理念。

未来“好房子”的竞争，将会是产品体系对“人”的理解深度与价值兑现能力的竞争。谁能在安全、舒适、绿色、智慧这四大方向上，构建出系统性的解决方案，并能真正转化为用户可感知、可拥有的美好生活体验，谁就将赢得下一个时代。

以“硬核资产+前瞻理念”

兑现“确定性”价值

华发项目取得现象级人气的背后，是一场特征鲜明的“资产争夺战”。当前，全球资产配置进入“低风险优先”周期，配置逻辑正在重构，真正的财富阶层早已将目光聚焦在核心城市、核心地段的稀缺资产。因此，华发选择具备城市发展驱动力、区位地段稀缺性的优质地块，通过在规划设计、社区营造、户型打造等方面的产品创新与突破，不断寻求契合项目价值、适配高净值客群需求的“最优解”。

• 国家战略赋能，是城市发展的最大驱动力

虽地处西、南两端，珠海与成都却有着高度的价值共鸣，这正是华发重仓布局、持续深耕的核心逻辑。

其一，锚定国家战略性新兴产业方向，各有专攻：珠海聚焦海洋科技与高端制造，成都主攻数字经济，均以重点实验室建设集聚科研资源，形成高端人才虹吸效应。

其二，宜居生态成为核心竞争力：珠海坚守“绿水青山”发展模式，成都打造“公园城市”示范区，均将生态价值转化为人才吸引力与可持续增长红利。

其三，借力交通枢纽升级，实现从“地理端点”到“流量枢纽”的转型：珠海凭跨海通道与高铁网络打通地理阻隔，成都以航空、铁路枢纽强化内陆开放。

能同时满足高端人才吸引、宜居环境占有、通勤效率把控这三大“确定性”价值，正是华发布局的关键所在。

• 区位优势与资源唯一性，是产品价值的最大支撑力

珠海香山湖壹号项目，占据香山湖头排一线临湖瞰园的珍稀土地，近揽梅溪水库，拥有约500米生态湖岸线，是近10年来香山湖板块唯一的新盘用地。这种资源稀缺性奠定了豪宅的基石，赋予项目不可复制的价值。

图：珠海香山湖壹号区位分布图

信息来源：亿翰智库

成都锦宸院项目，南侧无缝衔接15000亩三圣乡生态绿海，东侧直面约3公里绿湾半岛景观带。这种“绿洲中的半岛”格局，使其成为主城罕见的低密生态豪宅区，十分符合高净值人群对私密性和品质生活的追求。

正是深刻理解豪宅客群对稀缺资源的需求偏好，华发的产品规划考虑与周边宜居氛围的高度融合，并在产品打造方面进行“价值拔高”。

• 华发的产品，是在不断寻求项目价值与客户需求的理想落点

华发能够精准研判高净值人群在穿越市场周期过程中的资产选择倾向，以成都锦宸院二期·上玺项目为例，华发在规划设计、社区营造、户型打造等方面不断提出更高要求。

——规划设计：打破原有物理规划的边界

锦宸院二期·上玺项目1.8容积率延续一期“洋房大平层+纯正上下叠”的规划思路，将东侧约30米的道路退距绿地整体代建后，形成约4800m²的社区绿地，相当于将整体容积率降到了1.5，显著提升居住舒适度。

图：成都锦宸院园林实景图

信息来源：亿翰智库

——社区营造：打造“超级场景Pro Max”

锦宸院二期·上玺在一期“超级场景”理念的基础上，打造呼吸绿岛、超级序厅、树王庭院、一线海岸、谧境花园等五大场景，真正升级为“超级场景Pro Max”。且在华锦club的圈层服务下，将有望做到主城业主净值度最高、规模最大、规格最高的社群链接。

图：成都锦宸院景观实景图

信息来源：亿翰智库

——户型打造：空中墅居+越级享受的产品力

起步190m²户型，我们看到南北双向均大幅开窗的视野面、开间9.4m的辽阔方厅，且厨房、公区、主卧、次卧等各个空间均能实现100%花园覆盖，做出了远超同面积段竞品的越级享受。

可以说，华发的产品不只是“豪宅化硬件”的叠加，更是在精神层面将物理空间的打造延伸到情感维度的表达。在延续多花园庭院引入室内、弱化承重柱等基础上，通过剖析豪宅客户对“庭院功能”的多元化需求，在整体规划设计、社区功能营造、户型空间格局等方面均实现超配。

图：成都锦宸院190㎡实体样板间

信息来源：亿翰智库

• 践行长期主义，助力华发不断提升行业站位

长期主义，是华发深耕城市的底层逻辑，也是其锚定行业高地的核心底气。不同于追求短期流量的开发模式，华发始终以时间为标尺，沉淀专业能力，更在项目入市前便下足“绣花功夫”：每年开展销售员座谈百余次，陪同客户看房百余次，回收调研问卷上千份，对重点项目层层拆解需求、描摹人居痛点，将“以客户为中心”的理念落到实处。

以珠海香山湖壹号为例，项目紧扣“LDKGB 一体化”与“超高实得率”两大核心重构空间，以超60至100平方米家庭社交场满足互动需求，以多套房设计回应空间平权诉求，这既是对居住功能的精细打磨，更是长期主义导向下对人居需求的深度研判。此外，华发立足产品、服务、运营全链条的可持续价值创造，不囿于一时的市场热度，而是以长期视角布局高品质项目。

图：珠海香山湖壹号136㎡实体样板间

信息来源：亿翰智库

于市场而言，长期主义是穿越周期的底气；于华发而言，长期主义是深耕城市的定力。凭借对客户需求的精准把握，华发项目得以在激烈竞争中脱颖而出，既收获了客户的高度认可，更稳步提升行业站位。当下，华发手握大量高品质待入市项目，未来将持续兑现“确定性”价值，以长期主义匠心，打造经得起市场检验的“硬核”资产。

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