房改房未及时过户，买家要双倍定金？法院：有免责条款不支持｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2023年3月26日，陈明远（买方）与林志华、林雪梅（卖方）通过甲公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以318万元购买一号房屋（建筑面积44.22平方米，性质为已购公有住房）。

签约当日，陈明远支付定金10万元。

需特别说明的是：

一号房屋原登记在林志华、林雪梅的父亲林国栋名下；

林国栋及其配偶均已去世，房屋属遗产；

林志华、林雪梅已办理继承公证，确认共同继承该房；

但因房改手续特殊（购房协议签署时间晚于林国栋死亡时间），尚未完成产权变更登记。

《补充协议》第四条明确约定：

“如因甲方（卖方）在签约后5个工作日内未能换取新房产证，导致合同无法履行，则合同自动终止，三方互不承担违约责任，定金全额退还。”

签约后第5个工作日（即2023年4月3日前），林志华、林雪梅未能完成过户。

原因是：不动产登记中心认为房改协议签署时间晚于原产权人死亡时间，需补充材料，流程延迟。

2023年4月2日，林志华、林雪梅主动退还全部定金10万元。

2023年4月24日，二人最终办妥新房产证。

此后，陈明远起诉，主张：

因卖方原因导致合同目的无法实现；

要求解除合同，并按定金罚则再赔10万元（即双倍返还差额）。

林志华、林雪梅辩称：

同意解除合同；

但延迟办证系政策流程所致，非主观违约；

且《补充协议》已约定此情形“互不担责”，不应适用定金罚则。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认《房屋买卖合同》及《补充协议》于2023年4月2日解除；

❌ 驳回陈明远要求双倍返还定金差额10万元的诉讼请求。

核心结论：合同已约定特定情形下“互不担责”，且卖方积极履约无过错，不适用定金罚则。

三、法院说理

合同合法有效，解除双方无异议

双方均同意解除，且卖方已于2023年4月2日退还定金，买方未提出异议；

法院认定合同于该日协商一致解除。

《补充协议》明确排除了该情形下的违约责任

协议第四条清晰约定：若因“未在5日内换取新房产证”导致合同终止，三方互不承担违约责任；

该条款系各方真实意思表示，合法有效；

本案情形完全落入该免责条款范围。

卖方无主观过错，积极履行义务

卖方在签约后立即申请换证；

延迟系因房改历史遗留问题（先死亡后签房改协议）需补充材料，非怠于办理；

最终在合理时间内完成过户，不存在恶意违约。

定金罚则以“违约”为前提，本案不满足条件

定金具有担保履约功能，适用前提是一方存在违约行为；

本案属约定免责情形，且无违约故意，不触发双倍返还。

四、律师提示（北京房地产律师 靳双权团队）

房改房、继承房交易风险高：务必查清产权状态、是否完成继承过户、是否存在“先死亡后房改”等历史问题；

补充协议是关键：本案胜诉核心在于《补充协议》明确约定了免责情形，否则可能承担违约责任；

“双倍定金”不是自动触发：必须证明对方存在违约且无免责事由；

中介不能替代法律审查：即使通过正规中介，也建议签约前委托律师核查产权瑕疵；

遇到政策性障碍，及时沟通留痕：如本案卖方主动退款、配合补材料，成为免责重要依据。

重要提醒：

北京大量“央产房”“房改房”“继承房”存在产权过渡期风险。

签约前务必确认：房产证是否已更名至出卖人名下？

否则，即使合同签了、定金付了，也可能因“无法过户”而交易落空。