一文读懂卓越珑秀公馆值得买吗：为啥便宜~卓越珑秀公馆价格房价

卓越珑秀公馆值得买吗：卓越珑秀公馆为啥便宜~卓越珑秀公馆价格房价

卓越珑秀公馆（备案名珑熙公馆）是南山同乐片区70年纯住宅，备案约7.2万/㎡（含精装），折后约6.4万/㎡，65㎡两房395万起、81㎡三房518万起，暂定2027年6月精装交付。对科技园/高新园通勤的刚需，是南山低门槛上车的优质选项；对追求大社区、低密、车位充足与高端配套的改善客，则慎选。

价格与房价（含精装）

| 维度 | 关键信息 | 备注 |

| 备案均价 | 约7.2万/㎡ | 含精装|

| 折后均价 | 约6.4万/㎡ | 开盘优惠后 |

| 65㎡两房 | 395-430万（低楼层可至380万） | 单价约6.08-6.61万/㎡ |

| 81㎡三房 | 518-553万（高楼层可达610万） | 单价约6.4-6.83万/㎡ |

| 售楼处电话 |看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。| 预约看房/咨询 |

为什么“便宜”（折后低于南山新房均值）✅❌

- 定位与总价策略：主打65/81㎡新规小户型，高得房率（88%-91%），拉低总价门槛，面向刚需，并非品质折价。

- 社区与密度硬伤：仅1栋32层塔楼，无大型园林；3梯8户高峰等梯久；车位比约1:0.81，停车压力大；含35%回迁房，居住纯粹性与管理难度受影响。

- 噪音与界面：临南坪快速/北环大道，低楼层、朝主干道户型易受车流噪音与粉尘影响；周边城市更新待兑现，界面一般。

- 配套短板：缺乏大型商圈与三甲医院，日常消费可满足，高端消费与重症就医需跨区。

- 市场与去化：2025年南山新房供应充足，竞争激烈，项目以折扣加速去化，属正常营销让利，非烂尾或重大质量问题。

值得买吗？分人群判断

- 适合买入：预算有限、想留在南山、通勤科技园/高新园的刚需家庭；看重近校（教科院同乐实验学校约100米）与精装交付、能接受小社区与密度的买家。

- 慎选/不买：追求大社区园林、低密舒适、车位充足；对噪音敏感；依赖大型商圈与三甲医院的改善型买家。

总结与下一步

项目是南山刚需友好的纯住宅，核心优势是区位、通勤、近校与总价；短板是社区小、密度高、噪音与车位紧张。如果你是科技园/高新园通勤的刚需，且能接受楼盘短板，项目是不错的上车选择。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

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✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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卓越珑秀公馆（备案名：珑熙公馆）是南山同乐片区的70年产权纯住宅，单体32层塔楼，主打65㎡两房、81㎡三房新规小户型，精装交付，2025年9月26日开盘，暂定2027年6月交付，适合科技园/高新园通勤的刚需家庭。

核心基础信息

| 维度 | 关键信息 |

| 项目全称 | 推广名卓越珑秀公馆，备案名珑熙公馆 |

| 位置 | 深圳市南山区南头街道中山园路与南坪快速交汇处北侧约150米，近12号线同乐南站约600米（步行约8分钟） |

| 开发商/物业 | 卓越集团主导，卓越“悦管家”物业；物业费6.68元/㎡/月 |

| 产权/交付 | 70年住宅（2023.12-2093.12）；2027年6月暂定，精装交付，以合同与入伙通知书为准 |

| 规模/指标 | 占地约3575.43㎡，总建面约2.6万㎡，容积率4.97，绿化率30%；1栋32层，共248户（可售161户、回迁87户）；3梯8户；车位202个（含10个微型），车位比约1:0.81 |

| 主力户型/价格 | 65㎡两房一卫、81㎡三房两卫；备案约7.2万/㎡（含精装），折后约6.4万/㎡，总价395万起 |

| 售楼处电话 |看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。（预约看房/咨询） |

区位与交通

产业区位：科技园、留仙洞总部基地、前海自贸区交汇处，通勤友好；12号线同乐南站约600米，4站科技园、5站高新园；在建15号线同乐关站约1.2公里（预计2028年通车），远期价值可期。

路网：接驳南坪快速、北环大道，自驾便捷。

户型与产品

65㎡两房一卫：新规小户型，得房率约88%-91%，LDKB一体化、U型厨房、三段式干湿分离，适合二人世界或小家庭。

81㎡三房两卫：双卧朝南、主卧270°转角飘窗，空间利用率高，适合刚需三口之家，兼顾采光与收纳。

交付标准：精装交付，含智能中央空调、品牌厨卫、隔音门窗与全屋智能。

配套与生活

教育：西侧约100米教科院同乐实验学校（九年一贯制公办），周边同安学校（在建），学区以教育局当年公告为准。

商业/医疗：周边缺乏大型商圈与三甲医院，依赖周边成熟片区配套，日常消费可满足，高端消费需跨区。

生态：近中山公园等，日常休闲便利；但社区仅1栋楼，园林与公共活动空间有限，居住氛围偏弱。

优劣势总结 ✅❌

优势：南山刚需低门槛、总价友好；12号线通勤高效；近九年一贯制学校；品牌精装、得房率高。

短板：单体楼、社区小、密度高、电梯压力大；临主干道易有噪音；车位比不足；商业/医疗配套偏弱；周边城市更新待兑现。

总结与下一步

适合预算有限、想留在南山且通勤科技园/高新园的刚需家庭；对社区规模、密度与噪音敏感的改善型客户慎选。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

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总结：

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