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一期去化60%，缦云ONE调规后首次取证

6月，通州缦云ONE对未取证的三栋住宅楼及整体方案进行了调整，项目“紧急”增添了架空层、邻里共享空间、开敞阳台和设备平台等“好房子”元素。

半年之后，调规后“焕然一新”的住宅楼，开始取证入市。

12月29日，位于北京城市副中心0401街区的缦云ONE（备案名“缦云福苑二期”）取得预售许可证。

本次率先获批1＃住宅楼104套房源，准许销售面积26509.64㎡，拟售均价约7.48万元/㎡。

值得一提的是，这是二期首次取证，算上一期，则是第4次取证。

＊此番1＃住宅楼获批之后，还剩最后的5＃住宅楼43套、11＃住宅楼135套，共计178套房源尚待取证。

缦云ONE位于通州运河商务区的西侧，其所在的C1组团为合生创展于2001年拿的共计300亩土地中的首期开发地块，整个大板块分五期开发。

项目整体规划11栋6-23F洋房及高层，共623套住宅。容积率2.8，产品为缦云系，主打纯高端大平层改善产品，主力建面199-350㎡，一梯一户，层高3.3米，准现房。

6月，通州规自分局发布了《关于北京城市副中心0401街区FZX-0401-6081地块R2二类居住用地项目设计方案的公示》。

其公示明确表示，根据建设单位申请，对FZX-0401-6081地块项目（缦云ONE）设计方案进行了三大调整：

• 一是结合《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》等文件，在部分楼栋设置开敞阳台、底层架空、邻里共享公共空间，进一步提升立面品质。
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• 二是将原2处地下低基配电室调整至地上，建筑面积共计约302㎡；将原1处地上低基配电室与开闭站进行分开设置，开闭站建筑面积不变，低基配电室建筑面积约180㎡。
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• 三是结合实际需求，对设备平台、地下轮廓、楼座位置、绿地面积、户数等方面进行了调整。

调整后的总平面图如下：

从红色标记可以看出，一共涉及到9处变化，分别是：

• 1、新增S5＃配电室；
• 2、调整室外运动场地位置；
• 3、新增S4＃配电室及调整S1＃开闭站；
• 4、1＃住宅楼调整；
• 5、社区服务用房调整；
• 6、5＃住宅楼调整；
• 7、新增S3＃配电室；
• 8、C2地块机动车出入口调整；
• 9、11＃住宅楼调整。

涉及到住宅的有3处，1＃、5＃、11＃，也就是当时尚未取得预售许可证的最后三栋住宅楼。

其中，1＃住宅楼原建筑住宅一层部分功能调整为架空层及邻里共享公共空间；原建筑住宅南侧防火挑檐及飘窗调整为开敞阳台，北侧增加设备平台；原建筑幕墙构造面积计入容积率调整为不计入容积率。

调整后，建筑一层层高由3.3米变更为4.2米，总建筑高度由60.15米变更为61.15米；建筑位置较规证图向西平移0.5米；地上建筑面积由26998.87㎡变更为26432.81㎡，共计减少566.06㎡。

5＃住宅楼原建筑住宅一层部分功能调整为架空层及邻里共享公共空间；原建筑住宅南侧防火挑檐及飘窗调整为开敞阳台，北侧增加设备平台；原建筑幕墙构造面积计入容积率调整为不计入容积率；原建筑层数20层调整为22层。

调整后，建筑一层层高由3.3米变更为4.2米，总建筑高度由66.75米变更为74.35米；地上建筑面积由10293.35㎡变更为11101.66㎡，共计增加808.31㎡。

11＃住宅楼原建筑住宅一层部分功能调整为架空层；原建筑住宅南侧防火挑檐及飘窗调整为开敞阳台，北侧增加设备平台；原建筑幕墙构造面积计入容积率调整为不计入容积率。

调整后，建筑一层层高由3.3米变更为4.2米，总建筑高度由77.45米变更为77.65米；建筑位置较规证图向北平移0.5米；地上建筑面积由28922.86㎡变更为28198.85㎡，共计减少724.01㎡。

其余的调整包括新增S3、S4和S5＃配电室，同时由于新增S5＃配电室，外运动场地位置调整，小区机动车出入口距离道路口由规证图中的6.5米，调整为7.6米等等。

此外，东北侧的社区服务用房受地上住宅建筑轮廓变更影响，同步调整了层高，首层由3.3米调整为4.2米，总高由7.45米变更为8.35米。

紧急调规之后，1＃住宅楼的户数由106户调整为103户；5＃住宅楼的户数由40户调整为43户；11＃住宅楼的户数由138户调整为135户；总户数由626变更为623户，人数由1534人变更调整为1527人。

总建筑面积由233676.82㎡变更为233726.82㎡；住宅建筑面积由145381.39㎡变更为144899.63㎡；地下建筑由86786.52㎡变更为86836.52㎡。

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具体来看缦云ONE前三次取证的情况及网签进展。

2024年5月1日，缦云ONE（备案名“缦云福苑一期”）首次取证，获批218套房源，分别为2＃32套，3＃84套、7＃14套、10＃88套。截至12月29日，网签176套，去化率80.73%，成交均价约6.82万元/㎡，成交金额约26.41亿元。

今年3月4日，缦云ONE第二次取证，获批4＃18套、9＃32套，合计50套房源。截至12月29日，网签13套，去化率26%，成交均价约6.86万元/㎡，成交金额约2.12亿元。

4月23日，缦云ONE第三次取证，获批6＃楼王40套、8＃34套，合计74套房源。截至12月29日，网签16套，去化率21.62%，成交均价约6.78万元/㎡，成交金额约3.19亿元。

简单汇总缦云ONE各批次取证房源网签情况。

综上，一期342套房源合计网签205套，整体去化率约60%，成交均价约6.82万元/㎡，累计回款约31.72亿元。

理论上，二期有了“好房子”的加持，其市场竞争力进一步提升，其1＃住宅楼的实时网签情况，「We地产」将密切关注。

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