住建部开会定调，释放三大转变！楼市终于要彻底告别旧时代了

12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。

与往年不同的是，这次会议或许将成为中国房地产发展史上的分水岭。它不再纠结于短期救市，而是用长达两天的深入讨论，为行业未来五到十年划定了全新航向。

用咱们老百姓的话说，游戏规则，可能要换了。

通稿里明确总结了2025年轰轰烈烈的“保交楼”攻坚行动。

2025年，这场攻坚战打得确实不容易，也至关重要。它挽回的是成千上万家庭一生的积蓄和希望，稳定的是社会最基本的信心底线。

会议肯定这项成绩，是理所应当。

这恰恰像一个比喻：一个病人突发高烧，医生首先要做的是退烧，用上猛药，把体温降下来。

“保交楼”就是退烧针，是紧急处置。

高烧退了之后呢？是宣布病人痊愈，还是开始着手诊断他为何会突然高烧，并治疗其内在的病灶？

这次会议给出的答案，显然是后者。

把“城市更新”等任务置于更优先的位置，就是“退烧”之后开始“固本培元”的标志。

政策的重心，正从一个“救火队长”式的、被动响应市场波动（稳定楼市）的角色，转向一个“城市规划师”式的、主动构建发展新模式的角色。

这意味着，顶层设计者可能已经认识到，单靠围绕“房价涨跌”做文章，如同扬汤止沸，无法解决深层次的结构性矛盾。

那么，什么是“治本”之策？会议通稿里其实有脉络。

除了城市更新，像“规划建设保障性住房”、“城中村改造”等“三大工程”被再次突出强调，并且有了更具体的年度目标。

这些工程有个共同特点：它们都是供给侧的改革。

过去我们太多关注需求端，限购、限贷、降首付、降利率，都是刺激或抑制“买”的行为。

而现在，政策更多地指向“供”的一方——由政府主导，提供更多元、更可负担的住房产品（保障房），改善存量住房的居住品质和社区环境（城市更新与城中村改造）。

当市场的“供给池”不再仅仅是商品住宅这一种选项，当人们有了更多“住有所居”的路径时，整个房地产市场的逻辑根基，就开始松动了。

所以，第一个转变，是思路的转变。

这第二个转变，与第一个紧密相连，甚至可以说是第一个转变在空间载体上的具体体现。那就是，中国楼市的焦点，正从疯狂的“增量开发”时代，步入精耕细作的“存量运营”时代。

“城市更新”排在“稳定楼市”前面，是一个极具象征意义的信号。它宣告，中国城市发展的主战场，正在发生转移。

过去二三十年，我们的城市像摊大饼一样向外扩张，一个个新城区拔地而起，房地产商的挖掘机指向哪里，哪里就是财富的热土。那个时代的核心是“土地财政”和“开发销售”的快周转模式。

但今天，情况不同了。

很多城市，尤其是大城市，可供大规模开发的新增建设用地已经逼近极限。

同时，早期建设的城区面临着设施老化、功能滞后、风貌不佳等问题。继续盲目扩张，边际效益递减，还可能加剧“空城”“鬼城”风险。

怎么办？答案就是向内挖掘，向存量要质量，要效益，要活力。这就是“城市更新”承担的历史使命。

它不再是简单的“穿衣戴帽”式的外墙粉刷，而是涵盖老旧小区改造、老旧厂区转型、老旧商业区升级、基础设施智能化、公共服务设施补短板等一系列内容的系统工程。

它的目标，是让已经建成的城市空间，重新焕发生机，更适合现代人居住、工作和生活。

这个转变对普通人意味着什么？

意味着，你房子未来的价值，可能不再仅仅取决于它是不是处在某个不断外延的“新区规划”蓝图上，而更多地取决于它所在的现有街区，能否通过城市更新，获得更好的社区环境、更完善的公共配套、更便捷的交通和更智慧的治理。

房子的“附属价值”，即其承载的公共服务和社区品质，权重将大大增加。

也意味着，房地产行业的商业模式面临颠覆。

过去那种“拿地-建房-卖房-走人”的模式，在存量时代会越来越玩不转。

未来的房地产，需要具备长期运营的能力，比如如何参与老旧小区改造后的长效管理，如何运营一个更新后的商业街区或产业园区，如何在存量资产中通过精细化服务实现盈利。

这无疑是对整个行业的一次大洗牌。

聊完了这两个根本性的转变，我们或许能更深刻地理解这次会议释放的信号。它不仅仅是在安排明年的几项工作，更像是在为房地产业，甚至为中国城镇化的下一程，绘制一张不同以往的路线图。

这张路线图的底层逻辑，我认为可以用一个词来概括：回归。

第一个是回归居住属性。

无论是大力建设保障房，还是推进城市更新改善居住环境，核心目标都是让房子更好地服务于“居住”这个基本功能，剥离其身上过多的金融投机色彩。

当“住有所居”的渠道更多元、更可及，商品房市场的供需关系会发生深刻变化，那种“买到就是赚到”的全民炒房预期，将失去滋生的土壤。

第二个是回归民生本质。

住房，是最大的民生。过去一段时间，房地产过度作为经济增长的引擎，承担了太多本不该承担的经济功能。现在，政策正将其拉回民生的本位。

保障房建设是托底民生，城市更新是提升民生，这都是实实在在的民心工程。经济发展最终是为了改善人民生活，这个逻辑顺序正在被重新摆正。

第三个是回归常态发展。

一个健康的社会，其房地产市场不应该总是处于“暴涨-调控-危机-救助”的剧烈波动和紧张循环中。

它应该提供稳定、可靠、可负担的居住产品和服务。

新模式所探索的“市场+保障”双轨制，以及聚焦存量提升的城市更新，正是在试图构建这样一个波动更小、发展更可持续的“新常态”。

当然，告别旧时代，绝不意味着过程会一帆风顺，更不意味着房价会以某种简单直接的方式演绎。这是一个复杂、艰巨且漫长的系统性工程，中间必然会有反复、波折甚至阵痛。

存量时代的挑战，一点不比增量时代少。

地方财政的转型、传统房企的突围、新模式的盈利探索，都是亟待解答的难题。

但无论如何，方向已经指明。

未来的楼市，可能会少一些一夜暴富的传奇，但可能会多一份安居乐业的踏实；可能会少一些概念炒作的热闹，但可能会多一些社区温暖的烟火气。

它将从一个人人热议的“资本盛宴”，逐渐回归到一个关乎千家万户福祉的“民生行业”。

如何调整自己的资产观念、居住选择，将是接下来需要我们认真思考的新课题。

环球网：2025-12-24：着力稳定房地产市场！全国住房城乡建设工作会议划定2026年重点任务