北京优化限购 市场信心何时回来

12月24日下午，北京房地产调控政策又进行了一次调整，时间既出乎预期，内容又在意料之中。它主要包括以下几点：

第一，限购政策优化，五环以内非本地户籍社保个税连续缴纳时间从3年变2年，五环外2年变1年。

第二，二孩及以上家庭，可以在五环内多购一套商品住房。

第三，房贷利率定价机制不再区分首套住房和二套住房。公积金购买二套住房，首付比例从30%降至25。

第四，招拍挂拿地的房地产项目立项，从原来市区分级核准，调整为区级备案。

以上四点，除了第四点，都与购房人有直接关系。

消息发布后，行业和市场有些波澜不惊。究其原因，一是政策调整在预期之内，市场有一定准备；二是当前北京楼市环境较为艰难，无论买方还是卖方，都已经明白，寄望一次两次政策就能彻底扭转市场是不现实的。共克时艰，需要的是久久为功。

这次政策调整，一句话：有利于促进市场企稳。我们有两个基本判断，一是不会带来市场或房价的波动，有利好，要回暖，也是平稳的，“继续磨底”这个大局面，短期不会改变。“（详见《》）”。二是对买方，有利于改善性需求；对卖方，有利于改善型产品。对刚需首置的影响并不直接。

首先，限购政策五环外“2年变1年”，五环内“3年变2年”，多子女家庭可以多买一套，逻辑都是增加“池子里的鱼”，也就是具备买房资格的增量需求。这样的政策调整，确实能够起到“增量”的作用，在一定程度上改善信心，活跃市场交易。但是，对这种活跃的效果和程度，我们觉得要保持一种理性的态度，不要过分乐观。

政府放松限购政策的节奏是理性的，市场的预期就应该保持一致，也要理性。不要认为3变2，2变1之后，就会出现非常多的人买房。现在北京楼市的成交问题，是预期和信心问题，当预期看涨时，越限越买，当预期看跌时，购买决策周期就会不断拉长，购买多套住房的需求，也很难因为政策的放宽而出现大幅度的增长。

这个政策调整最大的受益者，应该就是那些有地段、资源、产品稀缺优势的顶级豪宅项目。当前，顶端财富人群的购买逻辑不在于“价”，而是在于“好”。真正的好房子，有可能促使他们多买一套。这种情况在过往很多顶级豪宅中，都出现过，个人没资格，就用公司名义买，或者用其他方式买。现在，年限缩短，限制降低，这部分需求可能会有一定释放。

踩中这个节奏的北京顶级豪宅项目，应该是有一点幸运的。之前有中建宸园，当下有刚刚面市的中海安澜，运气已经有了，后面要看自己的努力和水平。

其次，政策的效果，会集中出现在改善这个领域。这次北京终于拉平了首套房和二套房的利率水平，把公积金购买二套住房的首付比例也降低了。这些都降低了改善性购房的负担，在经济大环境有不确定因素的情况下，家庭支出负担得以减轻，结构得以优化，从而改善市场总体态势。

这个政策调整，可能会促使当下真正有改善性、置换型购房需求的人，尽快做出购买决策，极具针对性。当下北京楼市的最大痛点之一，就是购买决策犹豫不决，无限拉长。监管政策释放利好，银行让利，确实可以起到加速决策的作用。

不过，仍然要理性看待效果。这种加速，针对的是确有置换改善需求的客户。那些暂时没有，或者置换改善意愿不甚明显的人而言，不会因为二套房利率降了，负担轻了，就想多买一套房。因为房价上涨的预期已经没有了，住房的功能属性大过资产属性，不能升值，而现在又“够住”、“够用”的情况下，就没必要再去新买一套房，或者折腾置换一次了。

因此，我们不认为拉平首套、二套利率这个政策调整，会带来更多的增量需求。

再次，当前的楼市，核心问题是信心和预期的持续修复问题，这种修复单靠一两次政策调整是难以奏效的，或者说，政策工具的奏效需要更长的时间才能显现。市场更不能寄望一两项政策调整和优化，就能逆转信心与预期。客观而言，当前政策优化的力度，与去年930之后的政策调整的单次力度还有一定差距，还需要更长时间，多次调整优化的政策叠加，才会发挥作用。

这次政策优化的时点选择，可以看出还是有考虑与安排的。年底是北京楼市成交压力最大的阶段，今年的市场环境下，压力尤甚，亟待增加信心的“撑场”，这个时候政策如期而至，可以说是落实了中央精神，体恤了市场冷暖。这种“小步快跑”的政策工具优化方式，也能确保总有空间可以引领预期，或者说，留在政策工具箱的工具，能够更多、更丰富一些——这些都是积极因素。

其实，北京楼市当下还有一些问题亟待解决。例如片区内的存量房源消化问题，片区内的供地节奏与在售项目的销售的平衡与衔接问题，再例如“老项目”与“新项目”之间的规划尺度带来的产品代差问题等等，我们相信，这些问题监管部门都已经看在眼里，都在不断优化调整之中，对此，市场应该抱有足够的期望有信心，相信监管部门一定会解决好这些问题。

市场有些声音说，这次政策优化又是“挤牙膏”，不如一次性全部放开好了。但北京有北京的特殊。所谓全部放开，就是指全国任何人都能在北京买房，这是极不现实的，带来的问题会更大。

很长一段时间以来，我们经常被问到这样一个问题，究竟什么样的政策才能恢复楼市的信心？这是一个很难回答的问题，但又能很简单地给出答案：当不再不切实际地寄望一两项政策便能逆转预期时，恰恰可能是信心修复的起点。

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