官方发布|越秀·观樾(2026年更新房价)越秀·观樾售楼处电话

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大平层自有其价值，但什么也敌不过时代趋势。在越来越多的新叠拼楼盘，我看到了大平层的失宠迹象。

叠拼将成为高端豪宅客户的新宠，两个肉眼可见的时代趋势：

第一，全国各大城市都在降容。

大平层流行，是土地高强度使用的空间利用思维。现在各大城市都在降容，只能说明市场选择，大平层虽好，但是低密度更香啊。

观樾的容积率，天生就低，不怕换代潮.

第二，高端客户，开始要家庭生活。

成熟、时尚和高端，这是地标级大平层的长项。

但是，如果客户追求家庭空间的丰富和趣味，比如男主人有高尔夫球杆和众多鱼竿等需求，400平米级的大平层都会低下头，他是干不过叠拼的。

之所以给很多人留下叠拼不如大平层的印象，是过去的叠拼确实存在很多问题，比如单层面积小、面宽窄。那是过去开发商在高容积率地上求溢价的怪胎。

新一代叠拼，就不是那么回事了。

比如今天关系场认证的主角，越秀广州观樾4期（金茂越秀璞樾墅），她诞生于容积率1.1的土地上，主流户型面积200㎡，就能和300㎡以上的大平层一较高下。

处处都是怼着大平层的死穴来的。

从定位和研发，都冲着为大平层业主换代而来。

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比“得房率”，新一代叠拼吊打大平层

得房率一直是诸多楼盘的卖点，城市规划局将板率从20%调到30%，行业都要欢呼。

以下数据经常变成大平层的揽客海报：

1）大平层的得房率，高达110%；

2）如果城市允许推出四代宅，会更猛一些，得房率高达140%。

这种数据都值得骄傲，是多么的没有见识啊？换着叠拼上场，得房率低于200%，都不好意思和人打招呼。

我测量了一下观樾4期叠拼主力约200平米的上下叠（不代表官方承诺），不要人活了：

下叠：建面约200㎡，实得约504㎡；上叠：建面约200㎡，实得约577㎡。

也就是说，新一代叠拼派出200㎡这个量级，使用面积，轻松吊打300平楼王级的大平层。

话说回来，一个家庭，要那么大面积干什么？是300㎡还是500㎡，总有个合理值。

这就是最大争议点了，一个家庭的使用面积，多大就够了？如果说只是5口人住，日常吃饭睡觉，放点鞋和衣服，其实180㎡就够了。

住在这种大平层的体验是：茶叶只敢买2斤，矿泉水不敢买两件。结婚的那件西装只在结婚时穿过一次，想扔掉太太不同意！

一个家庭，到底需要多大面积？

我的生活经验是这样：至少两个车位，3辆自行车，4套网球拍，家中存茶和酒得以百斤起步，好吃的水果可以一件件往家里搬…

很多家庭有了儿子，还想生个女儿，这不是两张床的问题，幼儿园时期的《哈利波特》及其周边产品，已经占满了书架一整排。

这就不是大平层能力范围了，只有地面2层、地下2层的叠拼才能解决。

以越秀观樾4期200下叠为例：

1）卧室有两层，一层给独立的家人，一层给夫妻和年幼的孩子；

2）客厅配两个，一个给家庭，一个给父母孩子的爱好。

从观樾热销的3期叠拼客户来看，很多住在珠江新城已经很极品的大平层里，搬到天河奥体板块原因，重点是一个：

一对夫妻，孩子两个以上，还带保姆同住。

珠江新城300平米大平层无非解决的家庭舒展不开问题，大观约200平米的叠拼就能轻松解决。

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进化过的新叠拼，是大平层的天敌！

过去，人们爱平层的原因是：所有面积都在一个平面层，没有楼梯等占用面积，面积特别集中，其优势是客厅、主卧、厨房等特别大，仪式感强。而叠拼单层面积小，爬上爬下不方便。

那都是老黄历了，新一代叠拼，完美解决了上一代产品的bug。我用越秀观樾4期200叠拼几组数据，来说明叠拼将成为大平层无法战胜的敌人。

1）南向面宽和采光周长非常舒展；

大平层的自信在于面宽大，动则20m起步。大观的叠拼，将200这个量级的单层面宽也放到了10.8m，看上去似乎大平层还是强一点。

但是叠拼是叠起来的，每多一层南向面宽就增加一倍。

2-3层起步的叠拼，其家庭重要空间的南向采光要求，一点也不比大平层差。

2）单层面积100㎡+，达到了气派感要求。

大平层的气派感，在于动区空间大。新一代叠拼显然注意到这一点。以200下叠户型为例，我初步统计了一下重要的单层面积，气派感足够了.

客厅层147㎡，卧室层114㎡，采光地下室111㎡。

每一层都过百平，老款叠拼的冏迫感被完全治愈。

3）整栋概念，用层级将家的关系场分得明明白白；

一个幸福美满的家庭，肯定会有多个关系层级：有老有小；有内部亲密也有外部社交；有安静的学习也有展示的爱好。这些层级短兵相接，亲密的家庭内部也会产生情绪战争。

大平层通过“动静分区”来解决这个问题，比起叠拼需求分层的优势，那就弱爆了。

以200的下叠为例，通过电梯，将家庭需求分为5层：

1F是家庭层，含餐厅客厅厨房花园，和老人房；2F是休息层，住夫妻和孩子；-1F是对男人的关爱，装下叮叮咚咚的兴趣也开光孩子的智商；-2F是收纳层和独处空间，放下两台车，鱼竿和球杆。

住过别墅后，你可能会觉得，再好的大平层都是“宿舍”，不算完整意义的家。

4）多数空间，都链接花园或者阳台，专打大平层的短处。

上一代大平层因为得房率和风貌管控的弊端，骗客户说阳台没有用，下雨和集灰麻烦，采用了全公建设计。这明显是错误的，因为新一代大平层都上了阳台、院馆，作为重要卖点。

这就是别墅类产品的优势了，在老人房、客厅、主卧都兼顾了花园或者阳台。

（大平层最多2个阳台，但200上叠花园有5处户外空间）

在家里的重要空间，一步能到室外透口气，这是城市核心区大平层永远无法满足的。

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新一代叠拼的独特创新点

前文说的胜过大平层，是大多数新一代叠拼的共有能力。而本次关系场认证的观樾4期，且还有其土地天赋和产品人独特才华的创新点，是新叠拼里的先锋代表。

1）只做了上下双叠，形态更高级。

在上、中、下三叠和上、下双叠两种制式里，观樾4期非常克制的选择了上下双叠。

这源于1.1低容的土地优势，开发商有条件给客户更舒适的形式。要知道，大观所在的板块，距离广州最核心的珠江新城不足10KM，距离琶洲、金融城也就更近了。

这对顾客的好处时，具备买上下双层打通变成联排的优势，让家族两代同住一栋楼的尊荣感。买上下两层的客户，在大观上一期特别多。

2）利用坡地优势，上下叠都有亲地性。

广州是平原城市，天赋了观樾4期的一定高差。所以越秀借机做了上下叠南北双入户的设计。

下叠从南的地面花园入户，墅感拉满。而上叠从北花园入户，都有了亲地性。

3）在约200㎡里，加了大别墅的仪式感。

别墅的仪式感，在于两层通高。但这几乎都只出现在400㎡以上的豪华别墅里。

虽然建面只有200㎡左右，大观4期在上下叠里，还是有意的增加了仪式空间。

上下叠都有其通高空间，下叠在餐厅部分通高，以及地下花园的3层通高。

（很难想象约200㎡里出挑空空间）

上叠则在地下室内置合院式花园，以及入户玄关的通高。

在这个量级里，非常罕见。

4）地下室处理很有才华。

过往叠拼的诟病，在于开发商不舍得给地下室开洞（会影响地面花园面积），导致地下室封闭不透气而成为摆设。

我看到越秀对上下叠的地下室处理得很有才华。

在下叠的地下室，下沉了一个约4M*4.7m的花园下去，近18.8㎡的面积，可不是采光井，你只能称其为下沉花园，让-1F和-2f，变得真正实用起来。

（下叠花园和地下室的关系图）

在上叠地下室，开发商处理得更有才华，他打破了花园下沉的理念，想法很有爆点：

将一个合院，放到了地下室。

中间是约3m*5.5m的花园，左右分别排布了健身运动，电影娱乐、茶饮。即私密又开放，让男人有了回到男孩的松弛空间。

在广州炎热的夏天，你会喜欢上采光通风良好的地下室。

城市休闲区的新富生活方式

过去，只有城市核心的cbd才长核心资产。以广州为例，房价至高点是在珠江新城。

奢侈品、米其林餐厅等，高端配套便捷可达，且离办公室非常近。实现了富人的职住平衡。

但高端生活方式不止一种，以成都为例，与成都金融城所代言的豪宅生活方式并列的，是麓湖所代言的高端家庭生活方式。

越秀观樾4期也同样如此，他们看到了珠江新城对高端客户所不能满足的生活化需求。转而在奥体板块，提供高端家庭化所需场景的生活。