在家多穿点，隔壁不姓王，西安四代宅进入“透视时代”！

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上周，陪朋友去收了新房，高档小区，大house，对方激动之情溢于言表，站在开阔的露台之上，他沉着脸问我，你说咱西安哪里的窗帘好？

我反问，这毛坯房还没装修，买哪门子的窗帘，他抬手给我指了指对面，虽然隔着近30米间距，但仿佛邻居脸上的青春痘都隐约可见。

通透是相互的，以后自家也会被对方透视，无死角观察，思来想去，没了别的办法，还是先看窗帘。

以前玩狼人杀叫天黑请闭眼，如今住新房是收房请拉帘，四代全景舱普及后，最大利好竟然是窗帘行业！

透视生活

在过去相当长的时间里，提起四代住宅，大家首先上头的是赠送面积，其次担心的是露台私搭乱建，后来纠结的是采光遮挡，但最该被关注的，其实是隐私问题。

这个隐私，既包含上下左右邻居站在露台上，无可避免的透视生活，也包含前后左右楼栋，户户落地窗后的尴尬对视。

当年去售楼部，单人平面参观，想到的都是清风徐来，如今收了房，多人叠生活，担心的还有隔壁老王。

事物都是守恒的，获得了室内的高赠送面积，代价就是无可避免的透视生活，换你会怎么选呢？造成这种现象的原因，有以下几种。

壹

30米楼间距不是个例

一个小区有多大景观，多大视野，其实是由地块大小决定的，10年前，西安还流行千亩大盘，百亩大盘，高低配住宅，留给楼栋排布的方式五花八门，整体楼间距还是可观的。

高层50米朝上，甚至超100米的，并非稀罕事，高低配的小区，更能是西安高层无遮挡，洋房也通透的体验。

但再看如今，无论是百万入门的小面积，还是500万起步的大平层，楼间距一再被压缩，30米楼间距起步的高层，不是个例，正常视力1.0的成年人，站在自家，看对面家，清晰可见。

贰

赠送面积的连锁反应

楼间距压缩的同时，容积率也在明降暗升，2023年后，西安新建住宅，基本能有2.8以下的容积率，塔楼消失，全面板楼化，更低容积率，带来了更少的居住户数，这是好事。

但同年实施的《民用建筑通用规范》中，附属在建筑外围护结构上的装饰、遮阳、设备平台等构（配）件，如装饰柱、门窗线脚、勒脚、突出墙面的装饰线条、空调机板、遮阳板、建筑挑檐、无柱雨篷等，均不属于建筑面积的计算范围。

也就是大家看到售楼部里五花八门的赠送，半赠送空间，虽然规范上不计容，但却都是实打实盖出来的钢筋水泥空间。

西咸还有高品质住宅奖励容积率，A+级≤15％容积率奖励、A级≤12％容积率奖励，同时鼓励四代住宅，空中花园等户型创新。

小区土地就那么大，每户室内都送10%，室内大了，室外公区空间就小了，每户露台都外延，楼间距也越来越近了。

叁

独栋单元的利与弊

为了匹配产品的升级，不少小区开始推行独栋单元，顾名思义，一个单元一栋楼，2T2户，这就如同学生在操场站队一样，过去挨着站，队伍间隙大，如今分开站，人都是独立个体，但人和人的间距却变小了。

房子也是如此，户数不变，楼栋变多，留给公共区域的面积变得零散，走进室内，确实个户数更少，更加纯粹，但室外景观面积，楼栋间距，则会变得紧张，高层侧向，会有手拉手的视觉效果。

肆

全景舱和落地窗流行

最后是户型的变革，过去，西安户型主要是讲究南北通透，窗和墙的比例均衡，但如今各类端厅，C型东西向的全景舱开始普及，各家内卷，也匹配了大面积的落地窗，墙少了，玻璃多了，房子越来越像写字楼。

但住宅就是住宅，幕墙和窗墙是不同的体系，都是玻璃，和落地窗，柜子怎么做，室内保温，隔热，隐私怎么办，房间就变成了一个多面通透的试衣间。

尤其是端厅在小面积的普及，过去是因为窗外有好风景，视野最大化，如今户外都是钢筋水泥，你的端厅向外看到的是别人的端厅，人就成了各自的风景。

过去，因为窗户小，大家追求落地窗，如今房子到处都是窗，确实通透了，但常年拉窗帘也不可避免，不知这是幸福的烦恼，还是烦恼的幸福。

并且，随着市场下行，围绕户型赠送，超大露台，公建立面，落地玻璃的内卷还会升级，但想要匹配的开阔楼间距，则是原地踏步，住宅越来越像办公楼，那办公楼带来的优势和烦恼，也是同步的。

过往历史

对于这种现状，其实也没有太好的办法，所谓打不过，就加入，每一个时代的房子，都印刻着当时的产品标签，人是适应性很强的动物，总会找到办法的。

在如今的透视时代前，西安还经历过无阳台时代、强制精装时代和连廊房时代，也是因建筑规范原因，大量普及的住宅形式，面世之初也面临各种争议，最终无奈接受后，找到了共存方式。

壹

无阳台的房子，后来怎么了

2019年前后，根据西安城乡规划管理技术规定，赠送面积将不再存在，建筑物内外结构的的阳台、露台、设备平台，按其结构外围水平面积计算全面积。

在这个基础下，阳台算全面积，计入总房款中，想要阳台，需要单独计算单价，于是后续众多小区在设计上，干脆取消阳台，小户型只在阳台位置预留上下水，无赠送面积，大户型干脆南向阳台改飘窗，只在北向做小的生活阳台。

类似的小区，典型的在软件新城，高新CID，西派国樾、天谷雅舍，天地源云水天境、新希望锦麟天玺等都没有阳台。

由于房价上涨，摇号买房，普通人没有多少抗争空间，最终被迫接受，安慰自己以后买个烘衣机，解决晾晒问题。

但阳台不仅是晾晒，更是休闲，放松，甚至抽烟空间，没有阳台的这些房子入住后，烘衣机成为额外支出，同时不少家庭想办法挂上了晾衣架。

不仅是晾晒的不便，这些二手房没有赠送面积，又有大公摊，在当下面对竞争时，只能被动降价。

贰

全精装的房子，后来怎么了

同样是2019年，《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》正式执行，西安正式进入“全装修”时代，从政策上直接规定了开发商要精装交付。

但精装之路可谓坎坷，本来集中装修的工装模式，就很难保证装修水平，后续交付精装变惊装的案例，更不在少数，更别提限价导致降标简配，部分开发商缺乏精装经验，强制捆绑精装包等现象。

回归那一批交付的精装房，凑合住的是常态，真正好评不断的我是没见过，对业主而言，本就在高点买房，同时还额外支出装修成本，收到的还是问题频出的装修房。

等到二手房流通的时候，买的也知道， 卖的更知道，开发商交付的精装没有品质保证，甚至还要拆掉重装，但成本已包含在房价里，可谓两头都不喜欢。

唯一的作用，就是很好的带动了当年的房价上涨，同时催生出微改造这个行业，二手市场，这些强制带装修的，也远没有毛坯房好出手。

叁

带连廊的房子，后来怎么了

相比精装，更让西安人记忆深刻的还有连廊房，促成高层连廊户型普及的主要是《建筑设计防火规范》，及高层住宅，每个住宅单元每层必须设置不少于两个安全出口，以确保火灾等紧急情况下的逃生需求，于是连廊应运而生。

既是防火催生，最大的作用还是逃生安全性高，相比传统的封闭楼梯，做一条连廊，多个一个逃生通道，也利于救援，但有时仅限于此，买房都要算账，相比火灾的未知可能性，大家更计算成本。

比如连廊房的高公摊，比如高空抛物的危险，比如连廊高度有限，对小孩的安全隐患，比如中间户北向连廊，带来的采光隐私问题，比如邻里对连廊的占用和杂物堆砌。

相比实际居住时每天都要面临的诟病，未知的防火优势少有人提及，如今2T4的高层连廊房依旧遍布，更新的四代住宅里，则通过2T2户的小高布局，彻底解决。

当年因房价上涨，摇号激烈，没有意识，也没有能力纠结的，只能与连廊房共存，安慰自己这都是时代的产物。

不要回头

从无阳台房，精装房，再到连廊房，如今的透视房，每一次产品的迭代背后，都是建筑规范的迭代，区别在于有的迭代是进步的，有的是退步的，赶上了哪个，全凭运气。

不同的是，过去的三次，都是在房价上涨，人人买房时期，即便知道住着不舒服，却没有选择的权利，但这一次不同，四代住宅的透视生活，不可避免，是无所谓还是很介意，在如今市场下行时，有了主动选择的权利。

如同当年以烘衣机对抗没阳台一样，如今拉窗帘也是唯一，且最佳的对抗办法，所谓打不过，绕不开，就加入，隔壁老王不一定是反义词，透视生活，也是全新的邻里社交形态。

向前看，别回头……

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作者：晴明

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