⏰新房入市！越秀·观樾官方售楼处发布：顶级奢宅！

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越秀观樾：天河 CTD 核心的品质之选

越秀观樾凭借越秀地产强大的开发实力与前瞻性规划，于天河智谷板块的牛奶厂区域，打造出一个融合自然景观、优质教育与高端生活配套的理想人居项目。以下将对其进行全方位解读。

一、项目背景与开发理念

1. 雄厚实力布局：2024 年 4 月，越秀地产拿下天河世界大观三期地块，折合楼面价 47488 元 /㎡。连同此前的一、二期地块，越秀在该板块已投入超 126.8 亿，拥有近 26.5 万㎡土储。这种大规模的布局，为项目的连片开发与整体规划奠定了坚实基础。

1. 开发理念创新：项目以湖居为核心，秉持 “配套先于居住生长” 的理念。一期着重纯住宅建设，进行生态修复与环境改造；二期增加滨湖商业，并规划休闲空间；三期进一步完善整体布局，致力于激活湖居生活，打造高品质居住社区。

二、项目区位与发展潜力

1. 战略区位：地处天河智谷板块，可归属牛奶厂板块，隔壁是产业聚集的天河智慧城。在 “十四五” 规划中，天河的 CTD 中央科创区与 CBD 中央商务区地位等同，形成双核战略。该区域聚集 8 大优势产业集群，超 2500 家科技企业、1000 多家高新技术企业进驻，年产值约 1100 亿元，有望成为新的经济增长极，众多企业巨头如网易、小鹏汽车等皆落户于此。

1. 地理优势：地理位置优越，距离珠江新城不远，距天河智慧城 2 公里，金融城 5 公里，周边企业领导购买力强劲，为项目提供了坚实的市场支撑。

三、项目基本信息

1. 规划指标：占地面积 206400 平米，建筑面积 133000 平米，总栋数 25 栋，总户数 760 户，容积率 1.91，绿化率 35%，总车位数 1637，车位配比 1:2.15，得房率达 100%，物业公司为广州越秀，物业管理费 6 - 9.9 元 / 月 / 平米。

四、项目配套

1. 交通配套：地块位于天河区世界大观，现状交通主要依赖悦景路，连接珠吉路与奥体路，进而连通广园快速等主干道，自驾上下高速方便。未来，世界大观将新建道路接驳奥体路与机场二高速，悦景路部分路段可能下沉式改造，弥补交通短板。但目前公共交通不便，最近的大观南路地铁站距离小区 2 - 3 公里，规划的 19 号线开通时间未定。
2. 教育配套：项目自配 15 班幼儿园和 24 班小学，小学引进广州天河外国语教育集团合作办学。广州天河外国语学校创办于 2012 年 4 月，已成为广州优质教育品牌。隔壁缦云配建九年一贯制天河外国语教育集团学校，区域教育资源优质，家长无需担忧子女教育问题。
3. 生活配套：商业规划对标新加坡圣淘沙滨湖商业体，沿湖打造约 1 万平商业体，规划精品超市、餐饮等业态，内部还设有约 2000 方湖岸会所，含恒温泳池等设施。三公里范围内有优托邦等大型商场，生活气息浓厚。医疗方面，社区完善医疗服务，2 公里内有中山六院等三甲医院，附近还有广州复大肿瘤医院及暨南大学附属第一医院，规划中的 6.9 万㎡国际妇女儿童医院也将进一步完善医疗配套。项目周边自然景观丰富，出门即约 243 万方山湖林海，环绕 14.9 万方公园绿地、5.3 万方日月双湖与 1.9 公里湖岸线，三面环山，拥有太阳湖和月亮湖等水系，自然环境优越。

五、项目产品特色

1. 楼栋布局：整个项目分南北地块，南侧 20 栋、北侧 5 栋住宅，共 25 栋。为 45 - 52 米低密度小高层，按 “前低后高” 设计，形成朝向湖区梯级跌落，大地块西北向、小地块西向望湖景。
2. 户型亮点
   • 板楼设计与景观优势：为低密板楼，2 梯 2 户，相当于 1 梯 1 户，业主出行互不干扰。部分楼栋位于社区中轴，楼间距宽，三面园景环绕，赏景性强。
   • 高使用率与灵动空间：作为建筑新规后产品，使用率超高，采用 LDKG 一体化设计，打造 54 平无边社交方厅，减少承重墙，空间灵动，双主套、双阳台设计提升居住质感。
   • 高窗地比与飘窗设计：户型三开间朝南，窗地比达 38%，远超广州常见标准，主卧设 270° 大飘窗，拓展空间感，让业主尽享美景。

六、项目优势

1. 产品优势：低密度园林与高得房率户型，按约 120% 得房新规报建，套内实用面积大，且全部独梯独户，居住舒适度高。
2. 建筑设计：板楼 2 梯 2 户设计稀缺，享中轴园林景观，提升居住品质。
3. 圈层纯粹：与周边缦云、臻颐府定位契合，业主圈层纯粹。
4. 景观优美：低密度小高层，独特的建筑高度控制与布局，可观湖景，景观资源优越。
5. 教育优质：配建幼儿园与天外小学，教育资源优质且接送便利。
6. 区位优势：拥有顶级教育资源与高新产业聚集，生活圈高端。
7. 配套兑现力：配套规划完善，且兑现能力强，优于众多豪宅项目。

七、项目不足

1. 交通不便：目前公共交通不便，距离最近地铁站远，依赖公共交通出行不便。
2. 商业距离：大型商业距离较远，需开车前往奥体有托邦或智慧城万科商业中心。

八、项目总结

越秀观樾位于天河 CTD 核心奥体板块，地段稀缺，自然资源得天独厚，具备高端湖居氛围的打造条件。越秀地产凭借大规模连片开发优势，不断迭代产品，以超强的兑现力提前呈现未来生活图景。对于追求高品质生活、注重教育资源与自然景观，且能接受目前交通与商业现状的改善型购房者而言，越秀观樾是理想之选。

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