利率“内卷”+房产估值缩水 经营贷年末显“疲态”

临近年末，银行业务到了最后冲刺阶段。然而，不少银行的经营贷信贷投放却呈现出“疲态”。

有业内人士表示，与往年相比，银行经营贷的利率虽然不断创新低，但是很难带来新增业务量。同时，房地产估值缩水导致经营贷的转贷和续贷困难，也成为目前银行经营贷面临的最大烦恼。

而对于部分客户而言，此前利用经营贷购房的合规风险或将引爆。虽然有中介机构声称能够“经营贷转房贷”，但其中风险重重。

贷款投放“很难做”

李威（化名）最近很苦恼，连续加了一周的班，但是业绩却没有起色。作为深圳一家国有大行的客户经理，他向《中国经营报》记者透露，年底银行经营贷的投放“很难做”。

“往年这个时候，我们支行的经营贷业务一个月都会有十多单。但今年12月已经过去一半了，还没有成一单。”李威表示。

据他介绍，每年12月底是业务冲量的一个关键期，网点也会为了实现任务指标加大营销力度。“对于企业而言，每年年底也是用钱比较集中的时候，比如企业会有一些款项需要在年内结清。但奇怪的是，今年12月份的经营贷投放并不理想，各家银行的贷款利率也很‘内卷’。”

“经营贷利率越来越‘卷’，反映的一个信号是业务越来越不好做。”李威认为。

他告诉记者，针对经营贷，不少深圳地区的银行贷款投放频频刷新最低利率，甚至有中小银行的利率低到了年化2.2%。“这个利率就是银行为了年底拉客户，但是贷款期限只有一年，抵押房产也只能获得评估值的七成额度。”

按照他的说法，银行经营贷的产品同质化问题比较严重，业务驱动需要在政策上做一些差异化调整，包括贷款额度、利率、抵押品要求、审批难度等。如果产品没有很强的市场竞争力，符合条件的客户较少，相关业务就很难冲量。

李威认为，一些企业有资金需求，但是在征信、财报等方面会有瑕疵。这就与银行的风控相关。“银行把关严，审批的通过率就低。部分中小银行会为了业务降低门槛，但是头部银行在风控上很难放松。”

值得关注的是，银行内部对于业绩的反应也形成了怪圈。李威表示：“越是没有客户，越是业绩不好，越是要加班。”

记者在采访中了解到，进入12月以来，不少银行加大了年末经营贷的营销力度，但是业务量与过去相比却增长乏力。同时，年末经营贷的“价格战”也很激烈，甚至在部分地区引起了监管的关注。以深圳为例，当地多家银行利率低于年化2.35%的营销活动都相继被叫停。

转贷面临尴尬境地

当前，房价的下行也给银行经营贷的投放加大了难度。

一家股份制银行武汉分行相关负责人表示，在房价下跌之后，很多客户需要“补差额”，这让客户的转贷很难。“如果银行在贷款中不能对房产评估价值给予更高的折扣，企业进行转贷操作实际上没有意义。”

该负责人向记者透露，很多客户的经营贷属于“高位站岗”，转贷能够降低贷款成本，但抵押物的评估值下降让转贷面临了尴尬的境地。“手里有钱的客户可以通过转贷享受到低利率，但是没钱的客户则续贷都会有问题。”该负责人说。

记者了解到，两三年前，银行经营贷的市场价格在年化3.5%左右，而目前最低贷款利率却到了2.5%以下。但是，国内很多城市的房产估值缩水都在20%以上。以一套500万元的房产为例，此前在银行贷款时能评估到350万元到400万元。如今，银行贷款仅能评估到280万元到320万元。这就意味着，企业需要补80多万元的差额。

“如果企业经营情况比较好，现金流充足，银行可以直接续贷。但是，企业到其他银行转贷很难，需要补足差额。”上述负责人表示，对于新申请的经营贷业务，银行对于企业经营情况更为重视。以前只需要客户提供抵押房产即可，现在需要银行核实企业有实际经营往来才行。

他还向记者透露，对于“补差额”的措施，有的银行会给予更高的房地产估值折扣，有的银行则用企业的其他资产作为贷款的增信措施，比如机械设备。“以前靠评估公司高评高贷的路子走不通了，在监管加大了检查力度之后，很多评估公司对房地产估值都趋向于保守，这对于经营贷的影响也很大。”该负责人说。

据了解，由于市场对于房价走势的分歧较大，部分银行经营贷在房产抵押方面甚至抬高了门槛，明确表示抵押房产需要在核心区域。换句话说，银行对于抵押房产要求保值且有更好的流动性。

“面对这种市场行情和年底的业务冲刺，很多同事都没有将业务重心放在经营贷上，而是放在拉存款、企业代发，以及开发高净值客户买黄金等业务上。”李威表示。

“经营贷转房贷”藏风险

随着房产估值缩水和银行经营贷到期，市场上部分此前通过经营贷购房的业主正尝试将经营贷重新换回普通住房按揭贷款，以减轻偿债压力。

记者在采访中了解到，当前市场上有中介机构宣称能进行置换，但是其中也暗藏了较大合规风险。

多家银行从业人士对记者表示，银行经营贷与住房按揭贷款不能直接转换。经营贷的资金用途有明确限制，如果此前客户为了降低资金成本，使用经营贷的资金购房，那么其本身就属于违规行为。一旦银行发现，会提前终止贷款，要求客户限期一次性偿还贷款本息。

北京一位资深中介人士向记者透露，所谓的贷款置换，其实就是通过二手房交易来完成。中介机构会让客户找一名非直系亲属，二者签署二手房交易合同并备案，再由该亲属向银行申请住房按揭贷款。在贷款到账后，中介机构会先垫资帮助客户偿还企业经营贷，随后让该亲属将银行贷款金额转给中介机构。

“房产和贷款都会转移到亲属身上，整个过程虽然没有问题，但是客户代价也不小。”该人士表示，中介机构收取的费用不会太高，仅限于手续费和垫资的费用。但是，房产过户有相应的税费，况且重新评估还是需要做高交易价格才行。

该人士表示，如果客户没有非直系亲属之类的合适人选，中介机构也可以提供相应人选，但是这其中不仅费用会增加不少，也会有一定风险存在。“业务本身存在合规风险，而交易对象可能还有道德风险。作为中介机构，其实也不愿意提供这种对接服务，担心后续出风险。”

该人士坦言，有些中介会铤而走险做这类业务，但是也不排除有些存在诈骗嫌疑。“从风险的角度看，做经营贷转房贷这类业务其实不合适。”

“在金融监管的高压态势下，‘黑灰产’都是严厉打击的对象。这种高风险业务一旦出问题，中介机构往往也难逃干系。”该人士表示。

（编辑：曹驰 审核：何莎莎）

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