论承租人提起的案外人执行异议之诉

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《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》）第二十条就承租人提起的案外人执行异议之诉作出了明确规定，赋予了承租人的租赁权在租赁期内排除一般债权或抵押权的不带租强制执行的效力。但关于如何理解和适用该条，理论和实践上仍然存在一定争议。笔者拟围绕该条，就承租人提起的案外人执行异议之诉的相关规则进行阐释。

一、买卖不破租赁规则在执行程序中的延伸

在早期民法上，承租人只能向出租人主张对租赁物的占有、使用、收益权能，而不能向第三人主张。即出租人将租赁物再次处分给第三人时，承租人不能基于其租赁权对抗第三人。但随着社会经济的发展，民法逐渐承认在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租赁”规则。“买卖不破租赁”规则突破了传统的合同相对性法理，使租赁权具有了对抗第三人的效力，这种效力被称为“租赁权的物权化”或者“债权的物权化”。在我国，从原合同法第二百二十九条、原物权法第一百九十条到民法典第四百零五条、第七百二十五条，均规定了“买卖不破租赁”规则。其中，民法典第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

关于司法拍卖的法律性质，理论上一直存在争议，存在三种观点。第一种观点认为，司法拍卖就是私法上的买卖，拍卖公告是要约邀请，应买表示是要约，拍定表示是承诺。第二种观点认为，司法拍卖是纯粹公法上的处分行为，不适用私法上关于买卖的规定，司法拍卖将使拍定人原始取得拍卖物的所有权。第三种观点认为，司法拍卖具有双重性质，其同时是公法上的处分行为和私法上的买卖行为。从现行法关于司法拍卖的规定来看，我国立法采取的是第二种观点，即公法行为说。但即便采取公法行为说，司法拍卖在本质上也是将拍卖物的所有权由被执行人处转移至拍定人处，这一点与私法上的买卖并无本质不同。因司法拍卖会使拍卖物的所有权发生变动，故“买卖不破租赁”规则应当一体延伸到司法拍卖程序中。对此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖变卖规定》）第二十八条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，原则上不因拍卖而消灭。根据《执行异议之诉解释》第二十条第一款的规定，满足特定条件时，承租人享有的租赁权在租赁期内足以排除一般债权的不带租强制执行；先租后抵且满足特定条件时，承租人享有的租赁权在租赁期内足以排除抵押权的不带租强制执行。

二、承租人对瑕疵执行行为的二元救济路径

关于承租人能否提起案外人执行异议之诉，以及其租赁权能否在租赁期内排除一般债权或抵押权的不带租强制执行外，理论和实践上一直存在两种不同的观点。一种观点认为，执行机关不带租拍卖、变卖等情况属于违法执行行为，且租赁权无法阻止拍卖物的交付，因此承租人只能根据民事诉讼法第二百三十六条的规定提出执行行为异议，以及在执行程序中行使优先购买权，而不能提起案外人执行异议之诉。另一种观点则认为，执行机关不带租拍卖、变卖等情况属于不当执行行为，且关于租赁权是否存在等内容的争议属于实体性争议，因此承租人可以根据民事诉讼法第二百三十八条的规定提起案外人执行异议之诉，且满足特定条件时，其享有的租赁权足以排除一般债权或抵押权的不带租强制执行。

笔者认为，对此应当区分不同情况。如果执行机关不带租拍卖、变卖，则要么是否定了承租人的租赁权，要么是认为根据《拍卖变卖规定》第二十八条第二款的规定，租赁权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响。此时，关于租赁权是否存在以及租赁权是否需要涤除的争议在性质上属于实体性争议，执行机关否定租赁权的存在或者涤除租赁权的行为属于不当执行行为，应当允许承租人提起案外人执行异议之诉，通过诉的方式维护自己的合法权益，《执行异议之诉解释》第二十条即采取了这一思路。

如果执行机关带租拍卖、变卖，则并未否定承租人的租赁权，不存在实体性争议，承租人不能提起案外人执行异议之诉。当然，执行机关此时也可能存在一些违法执行行为。比如，执行机关在带租拍卖、变卖的过程中未依法保障承租人的优先购买权。执行机关未依法保障承租人的优先购买权的行为，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定的违法执行行为，承租人可以提出执行行为异议。在提出异议时，承租人应当提供证据证明执行措施违反法律规定且侵害其合法权益。法院在审查异议的过程中，应当综合考虑租赁合同的内容、租赁权人的实际占有使用情况、执行措施的合法性等因素。若异议成立，应当裁定撤销或改正执行措施；若异议不成立，应当裁定驳回承租人异议。承租人对裁定不服的，可依法申请复议。

三、承租人提起执行异议之诉时的审理要点

《执行异议之诉解释》第二十条第一款规定了两种租赁权排除执行的情形：一是在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，二是在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行。

就在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行而言，根据《执行异议之诉解释》第二十条第一款的规定，需要满足以下要件：第一，案外人在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同。第二，案外人在查封前已合法占有使用执行标的。第三，案外人已按照合同约定支付租金。其中，第一个要件旨在证明案外人享有租赁权、衔接《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条关于查封相对效力的规定。第二个要件旨在通过占有的弱公示强化租赁权的排除执行效力，以及打击案外人与被执行人恶意串通倒签租赁合同的情形。第三个要件旨在平衡申请执行人与案外人的利益。诚然，民事强制执行程序也应当一体贯彻“买卖不破租赁”的实体法规则。但是，不能为了保护承租人的利益而置申请执行人的利益于不顾。

值得注意的是，实践中案外人与被执行人恶意串通倒签租赁合同的情况屡见不鲜。就房屋租赁管理的现行法律法规来看，无论是城市房地产管理法还是《商品房屋租赁管理办法》，对于房屋租赁的备案登记均是倡导性的，并不具有强制性，实践中真正进行租赁合同备案登记的情形并不普遍。所以，法院很难从租赁合同备案登记管理的层面审查相关案件事实，而是需要结合租赁合同实际履行的相关细节，比如不动产交付手续的办理情况、租赁物的使用情况、房租的支付情况、物业费的缴费情况、水电费的缴费情况等各种证据作出综合判断，打击案外人与被执行人恶意串通倒签租赁合同的情形。

就在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行而言，根据《执行异议之诉解释》第二十条第一款的规定，需要满足以下要件：第一，满足前述在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行的三个要件；第二，案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前。就第二个要件而言，旨在衔接民法典第四百零五条的规定，维护抵押权登记的公示公信效力。

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郭军律师

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