中建系新面孔，开始抄底

来源：市场资讯

（来源：风声声）

12月16日，坐了几次冷板凳的张郭庄6028地块，终于卖出去了，买家既在意料之中，又在意料之外——

中建方程、中建智地组成联合体，以底价13.54亿元摘得。

中建智地是老熟人，至于中建方程，如果只关注土拍，这是张生面孔。

中建方程组建于2014年，前身是中建建筑事业部，是中建直属的二级子公司，严格来说，它与八大局平级。

在业务方面，中建方程不是专业地产商，更多是参与城市更新、棚改拆迁与综合开发。

为什么说在意料之中？

早前，市场就普遍猜测，这块地最终将由中建方程兜底。

因为，张郭庄地块的前期开发实施，以及市政交通基础设施，就是由中建方程子的公司负责的。

今年7月，中建方程在延庆新城以5.6亿元拿地，开发了一个项目，叫中建臻源府。

当时，它也是延庆新城地块的一级土地整理者。

一级土地整理者，熟知地块情况，后续有新动向、新调整，也是第一个拿到消息的人，优势明显。

中建臻源府从拿地到开盘，中间只隔了不到两个月，9月开盘截至目前，去化率接近80%，总成交金额接近10亿元，地价覆盖率超过180%。

也就是说，不仅快速收回了拿地成本，还大有赚头。

先例在前，中建方程兜底张郭庄，并不意外。

意外的是，这次中建方程还拉来了中建智地。

一方面，中建系地产平台，几乎不会联手拿地，它们更多是竞争关系。

这次合作，是破天荒的。

另一方面，这几年中建智地在北京目标明确，开发项目，大多是建立在热门地块之上。

比如，前段时间才和越秀“闹矛盾”的黄杉木店，也是北京年内唯一一宗总价超百亿元地块，还有喊价339轮的朝阳太阳宫地块等等。

突然转向丰台，让部分人觉得摸不着头脑。

关键，这块地，确实和之前中建智地中意的那些地块，区别太大。

城市界面一般、安置房多、形态不规则、体量偏小，后面大概率只能做初、中端刚需改善类产品。

位置虽然在丰台，但属于丰台区的边缘，在一些人的认知里，要和远郊的房山坐一桌。

再加上这两年，丰台楼市是什么情况，大家懂的都懂。

2024年9月，张郭庄6028地块就出现在了土拍名单中。

但因为捆绑了一块商业金融用地（6029商业金融地块），可能是被嫌弃包袱太重，结局无人问津。

2025年4月，6028地块甩掉包袱，单独出场，可最终还是做了冷板凳。

两次冷场，足以证明，它并不是一块香饽饽。

当然，张郭庄6028地块也不是一无是处，它最大的优势就是——

便宜。

底价出拍后，地块楼面价来到了2.84万元/平米。

对比周边项目，2021年拿地熙悦晴翠，楼面价约4.66万元/㎡，项目开盘最高卖到过6.6万元/㎡，目前，网签价维持在4.5万元/㎡左右。

中海永定玖里，楼面价3.15万元/平米，目前成交均价约4.91万元/平米。

也就是说，账算细一些，张郭庄6028地块是有操作空间的。

后续，张郭庄6028地块，可能会有“双地铁”概念，临近的14号线将和1号线支线，形成双轨。

1号线支线有一定的含金量，串联中关村丰台园、新首钢高端产业综合服务区，以及长安街沿线核心商圈 。

这两年京西，也出过靠地铁爆火的楼盘，像长安华曦府，千人摇号，2.5 小时内所有房源售罄。

或许，这也带来了一些可借鉴的地方。

总之，张郭庄6028地块，更像是一张便宜的彩票。

对于中建智地而言，它从未在丰台开发过项目，重点耕耘的朝阳、昌平，近年热点地块也比较少了，想继续拓展在京市场，丰台不失为一个选择。

与中建方程合作拿地，相当于用较低的成本，在丰台拿到了一张入场门票。

而中建方程常年干一级土地整理的工作，消息灵通，后续丰台有优质地块资源竞争，说不定也能拉中建智地一把。

对于中建方程而言，目前其开发项目主要集中在北京远郊，在丰台拿地干项目，是进入主城的重要跳板。

中建方程现任董事长叫周宇騉，中建系老将，从中建一局分公司的一位普通工长，一路干到现在的位置。

在北京，他是有野心的。

今年，周宇騉刚从中海地产挖来一员大将——原中海地产北方大区高级副总经理刁鹏。

据说，不仅是刁鹏，周宇騉直接把他那一条线上的人，都挖来了。

在中海时，刁鹏主要分管营销工作。

来到中建方程，他被任命为房地产事业部总监，与中建方程北京公司杨洪禄组成班子。杨洪禄也是中建系老人，从基层摸爬滚打，最终身居高位。在内部会议上，杨洪禄曾直接喊话：

要做大做强北京市场。

如今，张郭庄6028地块，就是重要一步。

至于这张便宜的彩票，最终是成功兑现野心，还是变成一张废纸揉进垃圾堆，也许不久后就能见分晓。

（转自：风声声）