1200万元预算，真找不到比这更好的选择了

2025年前10个月，上海新房成交均价已突破8万元，定格在80280元/平方米，相比2024年上涨了4.3%。

其中：

内环新房均价16.9万元/平方米，中环12.8万元/平方米。过去五年，这两道环线分别上涨了37%和21%。

如果按照100平方米计算，今天中环线的门槛价连1200万元都打不住。

环线进阶的成本，正在以肉眼可见的速度变厚。

011200万元买房的选择困难

1200万元预算说高不高，说低不低，作为改善型购房的入门级门槛，如果想要入手一套正经的三房新房，地图范围快速缩小，绝大多数选择都在中环——

比如浦西的杨浦滨江、真如，或者浦东的北蔡、新杨思；

想要更大面积的话，中环外的前滩南、长桥、莘庄也可以考虑。

但如果对通勤时间有严格要求、希望每天都保持单程通勤30分钟内的幸福感，内环内唯一的选择只有静安的中兴路板块，或者说，只有板块内的誉静安。

我们以人民广场为原点，对比各个板块到市中心的直线距离和通勤时长，差距一目了然。

在1200万元以内这个新房档位里，中兴路板块是唯一一个能够在下班高峰时间实现市中心10分钟通勤的板块，没有之一；

把人民广场换成南京西路、新天地、陆家嘴，依旧也是誉静安遥遥领先。

当然，买房并不仅限于新房，如果你能接受二手房，那比如中兴路、瑞虹、长寿路，或者中环的大宁都是符合标准的选择；

可是在同价位下，你的选择就变成了“人均20年楼龄”的老房子。

中兴路：套均总价1100万元，平均楼龄13年左右；

瑞虹：套均总价1400万元，平均楼龄15年左右；

长寿路：套均总价1000万元，平均楼龄23年左右；

大宁：套均总价1300万元，平均楼龄15年左右。

看价格可能觉得差不多，但如果你走进小区，才会知道到底差在哪儿——

楼龄老，常见的涂料外立面已经老旧，经不起细看：

没有会所，地面车位紧张，也没有人车分流——

楼内走道昏暗，公摊面积大——

户型得房率不高，房间格局不理想，现在没有三个房间朝南都是不及格，以前很多都只有两个房间的：

买这样的房子，付出的总价不低，却住得不够有尊严。除了家庭住址上的“地段升级”，在实际的居住体验上却得不到真正的“改善”。

对比这一代新房，尤其是誉静安这样住宅新规后的3.5代宅产品，同价位二手房被摁在地上全方位摩擦：

铝板外立面，最高接近90%实得率，内装标准提升，人车分流，一样是1200万元，差距实在太大了。

所以，当下1000万-1200万元预算的改善选择，本质上是一场权衡：

选中环及以外的新房，能享受更新的产品、更好的社区，但必须接受通勤距离的增加和核心资源的稀释。

选内环/中环的二手，保住了地段，但必须在产品品质和居住体验上做出巨大妥协。

能在地段的核心价值和产品品质上实现平衡的，只有保利誉静安。

021200万元内环真三房

长期以来，上海新房都被调侃是卖着全国最贵的房价，住着最憋屈的房子。

因为住宅设计规范的严格限制，新房品质很难有质的提升，这也是很多人宁愿选择地段更好的二手房的主要原因。

但今年的两次住宅设计新规调整和优化后，新房在居住空间和居住品质上，相比二手房已经超出了一大截。

可以看到，同样是100平方米左右的户型面积，采用多阳台创新做法的保利誉静安，在空间尺度上比二手次新标杆的大宁金茂府和瑞虹7/8期要阔绰得多：

保利誉静安的112平方米三房，不但满足了标准三房两卫的功能要求，而且过道空间浪费少，加上阳台和飘窗超过8平方米的实际赠送面积，空间实用率很高，主力总价大约就是在1200万-1300万元之间。

瑞虹新城的105平方米户型，虽然面积相近，但也只做到了两房一卫，功能性不足；客餐厅区域无效空间太大，面积浪费明显；卧室虽然不小，但家具摆放同样不合理，造成空间浪费。

根据2025年11月最新成交记录，瑞虹两房含税价格不到13万元单价，买到的还只是两房一卫：

在总价相近的情况下，即使不看房间数看得房率，誉静安也是优势明显；加上新房全面品质提升的成本差异，差距更是一目了然。

誉静安88地块比99地块而言，有着功能更聚焦、空间更充裕的、活动更便捷的泛会所（架空层），涵盖健身区、瑜伽室、书吧、私宴厅、棋牌室等多元生活场景；

其中，健身及瑜伽区域面积显著提升，特设独立琴房，为艺术生活提供专属空间。

誉静安99配备花园草坪与地上会客厅，可灵活举办法式花园派对、邻里聚会等活动，营造开放互动的社区氛围：

誉静安采用270度转角飘窗设计，飘窗部分使用整面无分割玻璃，视觉通透、采光优越，强化现代美学与居住体验：

同时，誉静安88步行至8号线西藏北路地铁站仅约300米，出行高效，无缝连接城市核心资源。

另外惊喜的是，誉静安88业主还可享受定期免费洗车服务，省去了车主出门找地方洗车还要排队的烦恼，体验个性化物业服务。

据悉，此次誉静安88价格将比誉静安99要便宜1万元单价不止，同样的户型便宜100万元起，唯一肉眼可见的差距可能就是少了个游泳池；

1200万元买内环内高实得率新房，誉静安88可能是这个价位段距离市区最近、地铁站步行最快、得房率最高、外立面颜值最好看的项目了——

3站直达人民广场

1200万元内环内三房

实得率突破85%

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