年租金3万、房价却缩水一半，南京公寓还能持有投资吗？

南京公寓房价腰斩，是及时出手止损，还是继续持有收租金？

公开平台上，不少公寓业主有相似的困惑。

一位网友阐述了具体情况：当年花85万在南京南站买了一套公寓，现在房价跌到45万，可一年租金约3万，有必要卖吗？

爆掉的评论区里，多数人建议不要卖。下结论之前，锐评君提醒大家，具体问题具体分析，关于投资公寓的事儿，今天一次性说清楚。

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出于自住过渡、商业办公、收租投资等需求，很多南京人购买了公寓。

重点说说公寓投资。

相较于住宅，由于户型较小、单价较低，低总价是公寓的一大特色。那些年，南京的升龙汇金中心、雨花客厅、龙湖新壹城等，卖得都不错。

楼市行情骨感的当下，公寓紧随大盘，一手和二手均出现明显的价格下滑。

聚焦二手房市场，前面提到的南站公寓业主之外，不少网友表示自己面临差不多的情况。

小A：总价55万（含税）购买了金马路的公寓，刨去物业费等，月净得租金约1600元，现在公寓跌到了27万左右。

小B：加上装修，我花80万拿下南京一套公寓，现在只能卖30-35万左右，租金还特别低。

小C：我才是高位站岗，140多万买了南站绿城深蓝的公寓，装修花了10多万，现在啥也不说了。

中介平台上的成交数据，佐证了网友们的说法。

以仙林湖万达茂为例，同样是52㎡的单室套公寓，2020年总价能卖到65万，5年后的现在缩水到27万，腰斩都不止。

地铁1号线天隆寺站上盖的雨花客厅公寓，不到32㎡的小户型，2019年夏天成交总价近83万，如今中介表示40多万就能买到。

同样在明显下行的，还有公寓租金。

比如位于南站的证大喜玛拉雅中心公寓，45㎡户型去年8月能租到2650元/月，如今月租金下行至2000元左右。

比如天隆寺的紫悦广场，约42㎡单室套，去年夏天月租金能达到3100-3700元不等，如今相似户型2800-3000元/月就能租到。

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房价和租金双双下跌，引发了不少业主的焦灼：割肉卖掉还是继续持有？别急，先冷静思考两个问题。

第一，继续持有的租金回报。

我们知道，投资公寓，主要的收益来自于租金。

前几年租赁市场行情还不错的时候，部分优质项目租金回报率能达到5%-8%（数据来源于南京房地产业协会）。

现在，是什么光景？

还是以开头提到的南站公寓展开。网友表示：这几年自己的公寓月租金稳定在3000元，到期后再租，预计月租金下滑至2600元左右。

这意味着，刨去商贷利息、装修投入、物业费、出租空置期等成本，总价85万的公寓：

月租金3000元时，年租金回报率约4.24%；

月租金2600元时，年租金回报率约3.67%。

（仅供参考，实际计算时可将所有投入成本考量在内）

显然，在保证能成功出租的前提下，这套公寓的年租金回报率，仍能跑赢大部分中低风险理财收益，以及银行定存利率。

第二，卖掉公寓，这笔钱能获得更高收益吗？

房价下跌、存款利率下降、银行理财净值波动，是当下中产的资产“焦虑三件套”。

诚然，银行定存、中低风险理财，利率已基本来到1字头，若非基金、股票等的专业级玩家，大部分普通人很难挣到认知以外的钱。

所以，当南站公寓业主发帖寻求建议，网友们一边倒地喊话不卖。

简而言之，判断要不要将价格腰斩的公寓卖掉，认真计算租金回报率，再权衡你的理财赚钱能力，心中自然明了。若长久空置，没有租客问津，及时割肉止损方为上策。

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不管是要不要把手里的公寓卖掉，还是手里有闲钱能否投资公寓，锐评君反复强调了，得具体问题具体分析。

客观来说，现在仍然有不少选择公寓的买房人。

新房市场上，今年以来南京一手公寓成交还算稳定。

克而瑞南京的数据显示：一季度的月均成交套数为571套；二季度进入短暂的销售淡季；7月至11月，每个月都有超300套的成交。

数据来源于南京公寓情报

具体到项目，雨核的置地中心、新玄武的复地明日之城、燕子矶的万象天地、河西的华侨城欢乐滨江等公寓，卖得还不错。

今年夏天，南京公积金端出“福利”，部分公寓支持公积金贷款。具体来看：

购买鼓楼润珹中心·润玺、华贸国际公寓，河西金融城公寓，雨核置地中心公寓，江宁金轮星际中心公寓，新玄武复地明日之城、招商局中心公寓等，支持提取公积金作为首付款，且首付3成起，贷款利率为2.6%，最高可贷30年。

当然，部分公寓入住后可申请将水电改为民用，鼓楼区积极探索实行公寓小学统筹入学政策，这进一步为一手公寓的去化锦上添花。

二手公寓市场上，不乏捡漏的买家。

现在，虽然大家普遍反映租金水平大不如往年，可注意另一个变量：下行的公寓总价。这使得不少高性价比的公寓，租金回报率仍能高于同地段的住宅。

且别忘了，公寓交易时，若卖出价格低于当年的买入价格，税务部门核算后确认是亏本卖的，交易环节里的高额增值税即可免去。

锐评君提醒大家，面对超低总价的次新公寓，务必明确抄底原则：

一定要做好长期持有的准备，且优选核心地段、地铁口、商业配套丰富，且周边产业聚集的优质项目。

另外，计算租金回报率时，要将贷款利息、装修费用、公寓空置期等成本计算在内，得到的数据会更客观。

最后重要强调，几种公寓坚决不能碰：

1、远郊地区，缺乏产业和配套；

2、年代已久，公区配置、物业服务等拉胯；

3、产业、地铁、商业等还在规划中，要格外留意兑现周期；

4、期房公寓+不知名房企，得警惕烂尾等风险。