2025官方公告!万科启城家园怎么样,值得买吗?楼盘解析一文读懂！

万科启城家园作为深圳龙华观澜片区的大型综合体项目，2025年因价格调整及现房优势成为刚需市场焦点。
最新消息：加推5栋楼王单位，156套住宅，面积79-112㎡3-4房，最低289万起即可上车79㎡楼王景观三房。
79㎡三房：总价289万-337万，单价3.66万/㎡起
99㎡三房：总价378万-415万，单价3.81万/㎡起
112㎡四房：总价495万-531万，单价4.42万/㎡起
预约与咨询：参观样板间及了解详情需提前预约，官方售楼处电话：400-855-2986，可享购房底价折扣及额外优惠（如物业费赠送、家电礼包等）

项目定位为52.8万㎡TOD综合体，集高端住宅、街区商业、商务办公多元业态于一体，主推"现房+学府+生态"概念。作为万科在龙华区打造的新一代城市街区生活示范住区，项目旨在为龙华北部片区带来高品质的居住体验。
总占地面积：约6.5万㎡（包含长湖头村城市更新项目一、二、三期）
总建筑面积：约52.8万㎡（包含长湖头村城市更新项目一、二、三期）
容积率：5.07-6.14 绿化率：35%
规划户数：1402套住宅 物业费：5.08 元 /㎡/ 月
楼栋情况：6栋，其中1栋和2栋为48层、2梯5户，5栋为42层、3梯6户
核心设计：打造"林荫街区-礼序前庭-中庭景观-入户花园"四重归家礼序，户型得房率。

项目为典型地铁口物业，交通便利性是核心亮点，实现地铁、公交、自驾多维覆盖：
地铁：紧邻地铁4号线长湖站，步行直线距离500-728米（不同楼栋略有差异），9站直达深圳北站（约20分钟），经深圳北站乘高铁30分钟可达香港西九龙；规划中18号线（2027年通车）与4号线交汇于长湖站，22号线（建设中）交汇于松元厦站，未来将实现三线换乘。
公交：周边172米内有长湖头村站，通行E36、M225等10条公交线路，直达深圳北站、南山汽车站等枢纽。
自驾：依托"两纵两横"交通网——梅观高速、观澜大道（双向8车道改建中）、沈海高速、外环高速，30分钟直达福田CBD，1小时通达南山、罗湖核心区。

项目自带2400㎡9班公立幼儿园，已建成并投入使用，业主子女优先入读，小学学区划定为龙华区第三外国语学校（九年一贯制，已开学），初中可共享观澜第二中学（省一级）、龙华高级中学观澜校区学位，教育质量有保障。

周边配套：邻近龙华外国语学校福城校区（借址办学中），3公里内有5所中小学，教育资源丰富。

项目自身及周边商业配套成熟，满足日常购物、休闲娱乐全需求：
自带商业：规划7.98万㎡集中商业，将引入华润万家超市、中影影院等主力业态，一期内街铺已开业，包含小象鲜生社区超市（距小区仅40米）、钱大妈等便民商铺。
周边商圈：206米可达观荟里商圈，1.06公里至福城天虹购物中心，1.07公里有YINDIAO商业体，2公里范围内四大商圈环绕；
休闲配套：394米至人民路街心公园，903米达深圳民法公园，临近观湖文化体育中心（在建）、观澜湖生态体育公园，日常休闲健身便捷。
医疗配套：3公里内医疗资源完善，涵盖综合医院与社区医疗服务，为业主健康保驾护航，306米至深圳伟光医院，提供基础医疗服务；750米可达龙华区中心医院（三甲资质），为区域核心医疗机构；
规划配套：新华医院（三甲）正在建设中，预计2026年投用，进一步提升医疗保障水平。

作为2024年12月交付的现房项目，内部配套设施已全面落地，主打全龄化、复合型社区体验，由GND杰地景观设计，打造约1.9万㎡「新SMILE系园林」，以四重归家礼序串联社区空间：
林荫街区：沿街种植樱花、海棠等乔木，搭配金叶灌木形成自然花境，营造舒适归家通道。
礼序前庭：采用中式景墙与现代悬挑结构结合，壁画瓷石模拟山水意境，搭配松川林境、起伏草坪，形成仪式感入口。
中庭景观：包含社区客厅（提供休闲座椅、阅读空间）、户外艺廊（通透结构设计，隔而不断）、雨水花园（生态旱溪、湿生植物，兼具景观与排水功能）、林荫树阵广场（高分枝乔木搭配绿篱，形成半私密休憩空间）。
入户花园：单元入口设置艺术景墙与植物造景，部分楼栋配备架空层泛会所，延伸室内活动空间。
园林还融入二十四节气植物系统，划分观花、观叶、旱溪等五大主题区，四季有景；550 米健康有氧跑道串联全园，夜间配备照明系统，满足运动需求。

儿童游乐区：绿心树屋，木质攀爬结构，搭配滑梯与沙坑，激发探索欲；冒险爬网：立体网状设施，锻炼体能与协调性；植物科普区：设置昆虫旅馆、认知菜园，结合雨水花园开展自然教育。
青年健身区：架空层泛会所配备基础健身器材（如跑步机、哑铃架），部分区域设置瑜伽空间；户外综合赛场可进行羽毛球、乒乓球等球类活动。
长者颐养区：宅间区域设置棋牌桌、按摩步道；风雨连廊连接各楼栋，便于老年人全天候活动。

项目主推79-115㎡三至四房，共有四种主力户型，均为精装交付。项目的户型设计延续了万科实用主义风格，高得房率（约 80-81%）、动线流畅和全龄适配。

79-81㎡三房两厅一卫（刚需入门款）作为项目的"上车首选"，该户型以紧凑实用的设计实现三房功能，得房率约80%，在同面积段刚需产品中表现突出。
空间布局：采用经典竖厅设计，三开间朝南，客厅开间3.4米，搭配1.5米进深阳台与全景飘窗，室内采光无死角，通风效果通透。动静分区清晰，休息区与活动区互不干扰，避免日常居家拥挤感。
适配人群：首次置业的年轻夫妻、预算有限的刚需家庭，兼顾实用性与性价比，总价仅289万起。

96㎡三房两厅两卫（灵动进阶款）该户型为5栋楼王专属的稀缺户型，以宽景横厅设计打造空间质感，适配追求居住舒适度的进阶家庭。
格局亮点：灵动开阔的宽景横厅设计，客厅横厅长度约5.5米、宽度约4米，搭配同开间的5.5米景观阳台，阳光与清风可充分渗透室内，营造开阔视野。
适配场景：适合对空间通透性有较高要求的三口之家，或计划生育二胎的过渡型家庭，既能满足当下居住需求，又预留未来生活场景可能性。

99-102㎡三房两厅两卫（刚需改善款）作为项目的主力走量户型，该户型以南北通透的格局与均衡的空间分配，成为刚需进阶的"黄金选择"，得房率高达81%。
通透优势：升级为南北通透格局，客餐厅一体化设计，客厅开间3.6米，连接1.6米进深的南向阳台，既保证公共区域开阔感，又能引入充足自然光，通风除湿效果显著。
适配人群：追求居住品质的刚需进阶家庭、二胎家庭，378万起的总价门槛适配多数改善型置业预算。

112-115㎡四房两厅两卫（改善终选款）作为项目的顶配户型，该户型以 LDK 一体化横厅设计与全功能四房布局，满足大家庭长期居住需求，得房率高达81%。
空间尺度：采用 LDK 一体化横厅设计，客餐厅开间达 6.2 米，搭配 2.1 米进深的超大阳台，南北通透 + 全明厨卫设计，每个空间都能享受自然采光和通风，避免阴暗角落。站在阳台可纵览社区中庭景观，家庭聚会或亲友到访均不显局促。
适配人群：三代同堂家庭、多孩家庭、对居住质感有高要求的改善型购房者，总价约530万，匹配高品质居住预算。

项目已于 2024年12月完成现房交付，目前在售的均为现房产品，全明格局，每个房间都有窗户，保证良好的采光通风；动静分区合理，休息区和活动区相对独立；空间利用率高，通过巧妙的设计实现了小面积大功能；收纳空间充足，每个户型都设计了8大收纳点位。

精装标准 3500 元 /㎡，包含中央空调（日立或同等品牌）、西门子厨电、科勒卫浴等；户型设计注重空间利用率，如 LDK一体化横厅、三分离卫生间、全屋8大收纳系统（玄关柜、阳台柜等）。

万科启城家园作为龙华区的大型综合体项目，在2025年迎来了前所未有的购买机遇。价格大幅下调 36%，79㎡三房仅289万起，让更多人实现了在深圳买房的梦想。

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