7.28亿元拿下青浦旧改地块 中交城投深耕上海

观点网 自2022年打入上海市场，这位来自广州的央企选手--中交城投，凭借上海规模最大旧改项目“凤溪”的建设方身份，在上海旧改市场里有了一席之地。

12月6日，上海市公共资源交易中心公布了两则国有土地使用权协议出让公示，中交城投再次榜上有名。

根据公告，中交城投旗下中交新凤溪（上海）城市建设发展有限公司以7.28亿元获取青浦区华新镇QPS6-0201单元29-06地块（城中村改造项目），折合楼面价1.95万元/平方米。

同日公示的另外一项城中村改造项目，松江区泗泾镇SJSB0003单元03-05号地块则由上海泗泾城市更新建设有限公司以6.2亿元总价取得，折合楼面价2.50万元/平方米。

聚焦本批拿地企业，中交新凤溪（上海）城市建设发展有限公司由中交城投控股90%、青浦华新镇集体资产公司持股10%；上海泗泾城市更新建设有限公司的最终主管部门也可追溯到松江区泗泾镇人民政府。

在上海市场，尤其是在青浦旧改里打拼了三年的中交城投，现在做出什么成绩了？

青浦旧改算盘

时间线拉回到2020年，上海启动新一轮“城中村”改造，华新镇向青浦区上报了《华新镇人民政府关于申请将凤溪社区新木桥村等地块认定为城中村改造项目的请示》。

《请示》获批后，2021年9月，凤溪“城中村”改造项目获上海市政府批准认定，被列入全市第二轮项目清单。

与此同时，尚未打开上海市场的中交城投嗅到了这个“开荒”机会。

2022年10月，中交城投凭借336亿元总投资额，成为凤溪“城中村”改造项目的建设方，携手青浦区政府合作共营，开发周期长达12年。

观点新媒体了解到，凤溪“城中村”改造项目涉及区域面积1272.7亩，项目所在的凤溪社区紧邻大虹桥主城区，毗邻国家会展中心。作为重要的“民心工程”，该项目已列入青浦区2023年重大项目。

因此，中交城投对这场旧改持久战格外上心。

资金方面，于2023年6月，中交城投与中国农业银行、中国银行、中国工商银行、中国建设银行、浦发银行、中国农业发展银行在上海国家会展中心举行银团签约仪式，成功组建总金额220亿元银团，用于投资建设凤溪城中村项目。

建设管理上，中交城投对凤溪“城中村”改造项目进行了多次实地走访，仅从官网披露的资料来看，中交城投三年间已对该项目进行了十余次实地调研。

数据来源：“中交城投”官网

11月，在青浦2025年城市推介会上，中交城投与青浦区政府签订战略合作框架协议。

1个月后，中交城投正式取得青浦区华新镇QPS6-0201单元29-06地块的建设权，成交价7.28亿元，折合楼面价1.95万元/平方米。

该项目所在位置东至杨字宇港、南至北青公路，西至新木桥路，北至南叙路，属于凤溪 “城中村”改造一期项目，土地面积1.49公顷，容积率2.5，用途为普通商品房，出让年限为70年。

值得注意的是，该项目需设置建筑面积不少于600平方米的公共服务设施，建成后产权无偿移交华新镇人民政府，且由华新镇运营管理。

去化压力

但城中村改造并不仅仅停留在“改”上，改造后的住宅楼盘、办公楼宇、商业街道、产业园等新项目最后都需要进行销售出租才算完成整个改造项目的闭环。

入局凤溪“城中村”改造项目，从2022年底拿下地块，到2023年初启动项目、动员土地征收，再到2025年初进行首批15个重点项目的集中开工，中交城投一路绿灯前行。

哪怕是在房企最“头疼”的原住民动迁阶段，中交城投也在2023年底实现了房屋征收签约率98.81%，腾房数2140户，腾房率99.49%以及拆房数2062户，拆房面积43.48万平方米的好战绩。

只是，中交城投最后还是卡在了楼盘销售上面，最有力的证明便是中交·凤启虹桥。

在获得银团的资金支持后，2023年7月底，中交城投迅速推出凤溪城中村项目中的示范项目--中交·凤启虹桥（楼盘名：中交·凤栖云城）。

该项目首开当天共计销售175套，揽金约7亿。这个成绩在板块内，算得上是当时开盘认购率及认购套数的佼佼者，但放在整个上海的楼盘销售中，则显得微不足道。

据市场统计，而后两年多的销售周期内，中交·凤启虹桥共进行五次推盘，前四次累计推出1192套住宅，最终售出618套，去化率仅有51.85%。

今年10月，中交·凤启虹桥五批次正式推盘，合计推出245套住宅，但因认购人数少而取消摇号，近两个月也仅成交11套，分别于10月、11月、12月签约2套、7套和2套。

数据来源：“上海网上房地产”官网

销售情况不理想也并不能完全归因于开发商实力欠缺，地块的综合素质也是一大成因。中交·凤启虹桥目前的处境或许可以用“新、偏”两个字概括。

首先，中交·凤启虹桥最初作为先进示范项目被推出，首开至今两年多的时间，项目周边的商业、学校及产业集群等实际上仍未完全落地。据了解，中交·凤启虹桥三期地块南侧的社区商业仍处于招商状态，幼儿园也在建中。

其次，中交·凤启虹桥距离在建的示范区线“凤溪站”约2公里，交通方面同样不占优势。

据市场消息，为加速去化，中交·凤启虹桥采取大幅降价促销策略，部分房源降价幅度达15%-20%，并附赠车位及现金补贴。但就近几月的销售情况来看，房客似乎没有为此买账。

如今，尽管有着中交·凤启虹桥的滞销经历，中交城投也毅然拿下板块内地块，究竟是越挫越勇，还是另有深谋远计？

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