大跌60%！东莞公寓跌惨了…

来源：东莞淘房志

近期，有粉丝小张在后台留言“21年在南城保利大都汇花80多万买了一套复式公寓，现在挂牌30万，半年多了还没卖出去。”

据了解，保利大都汇位于南城CBD附近，在2020年开盘均价去到了2万+，当时首付交了40万，月供4300+。

也就是说，不算高额的转让税费，短短四年时间，这套公寓的价值就缩水近50万，跌幅超60%。

淘房君了解到，在东莞楼市高峰期成交火爆的公寓项目还有很多。

如南城西平新地中心、阳光城MODO、湾ONE、虎门万达华府、厚街湖景12等热门的公寓在高峰期的价格都去到了1万-2万+，如今都跌至几千一平了。

从2021年至今，东莞公寓的价格不仅大跳水，租金水平也大幅下降。

如南城保利珑远国际广场在21年的租金约2400元/月，如今已经降至1450元/月，降幅接近40%。

“太后悔了，之前就是想着公寓比住宅便宜不少，位置也不错，现在月供还没还完，租也租不出去，算是彻底砸在手里了。”

2020年，保利大都汇凭借着南城CBD旁的区位优势，打出了“首付100万买4套”广告语。

在万象府入市的狂热氛围带动下，保利大都汇开盘价最高去到了2.3万/平，成交也十分火爆。

按2万/平均价的均价来算，小户型26平的总价在50万左右，40平总价约80万，67平总价约130万。

目前，保利大都汇在链家平台的挂盘量有19套，价格与开盘价相比跌幅基本都去到了50%左右。

如26平的户型跌至20万，40平跌至30万，67平跌至65万，单价最低仅7千/平。

位于西平地铁口附近的新地中心，在21年的开盘价最高也去到了2.3万/平，均价2万/平以上。

目前，小区的二手挂牌均价已经跌至1.2万/平，跌幅近1万/平。

48平挂牌价58万，72平挂牌价最低85万，单价约1.1万/平。

核心区位置不错的公寓跌幅尚且如此，一些位置比较偏远的镇街更不用说了。

如黄江的保利和光尘樾均价从1.95万/平跌至1万/平，寮步保利卓越中环广场从1.76万/平跌至9千/平，厚街湖景12从1.6万/平跌至6千/平，可以说一个比一个惨。

价格下跌还是其次，更难的是从2021年至今，东莞公寓租金水平也大幅下降。

淘房君咨询了位于南城、虎门、厚街等核心区域的中介都表示：近两年东莞的租房客源明显减少了，一些业主为了减少空档期，不得不降低租金尽快把房子租出去。

如位于南城CBD旁的保利珑远国际广场在21年高峰期，40平的一房一厅能租到2400元/月，现在只能租1400-1500元/月，租金水平下降40%以上。

莞城卓越中环35平单间在高峰期的租金去到了1700元/月，现在只能租到1150元/月，跌幅32%。

还有位于万达广场附近的虎门万达华府55平的单间租金从1900元/月下降到1500元/月，厚街万达御湖公馆60平的租金从1600元下降到1200元。

位于南城总部基地旁的UCC寰宇中心在东莞的租金水平已经算非常高了，在21年49平的两房能租到2500元/月，现在也跌至2000元/月了，跌幅去到了20%。

这些在之前的租房市场十分热门的公寓，租金水平跌幅都超过了20%。

租金的收入覆盖不了月供的一半，房子价格还跌了，让很多公寓的业主破防了。

为什东莞公寓跌得这么狠？

一、市场行情低迷，需求不足。

近几年，东莞楼市行情惨淡，住宅成交都十分低迷，公寓更不用说了。

在政策方面，东莞住宅放松限购，首付比例和贷款利率都降低了。

而商务公寓的首付比例还是5成，且贷款年限最多十年。

二手公寓转让更难，一旦入手基本就是终生房东了。

二、公寓在二手交易中相对住宅更为复杂，涉及的税费包括契税、增值税、个税差额等费用高昂。

分别以评估价和一手买入价的差额按不同比例收取，一般十几万税费是逃不掉的。

三、公寓库存积压，去化周期长。

据东莞中原研究院数据显示，截至2023年，东莞公寓库存96万㎡。以每套50㎡计算，即东莞公寓库存近20000套，去化周期长达48个月。

四、从自住角度考虑，公寓地块性质是商业，一般不具备落户条件，同时也不会安排学位，这点公共资源缺失也是公寓的短板之一。