十年后高层小区普遍翻修，你要交多少钱？

“以为买了房就一劳永逸，没想到十年后要为房子‘养老’买单。”

最近香港宏福苑火灾的新闻，让不少高层住户捏了把汗 —— 这座使用 42 年的小区，因外立面翻新违规作业引发事故，而背后更扎心的是，每户业主需分摊 15-18 万人民币的翻新费。这不是个例，再过十年，你住的高层小区，大概率也要面临同样的 “花钱坎”。

先算笔明白账，

高层翻修最烧钱的两项支出，

几乎家家都躲不开。

第一项是电梯更换。

电梯的设计寿命通常 15-25 年，但现实中不少小区 10 年就开始故障频发。目前全国已有 90 万台电梯使用超 15 年，2000 年左右建成的高层，如今正集体迈入 “电梯老化期”。换一台电梯的费用在 40 万 - 75 万元，以 32 层 2 梯 4 户的小区为例，换 2 部电梯约需 100 万，128 户分摊下来，每户要掏近 8000 元。更关键的是，这只是初次更换成本，后续每年的维修保养费还得另算。

第二项是外立面翻新，

这笔钱比换电梯更 “肉痛”。西安多数高层外立面用的是外墙涂料、真石漆或外墙砖，楼龄 20-30 年就会出现腐蚀、开裂，十年后将集中爆发问题。香港宏福苑 8 栋楼的外立面翻新报价 3.3 亿港币，折合人民币 2.7 亿元，每户分摊 15-18 万；即便大陆人工成本低些，相同规模的翻新费用也得 1.2 亿 - 2 亿元，每户仍需掏 6-10 万。

更让人焦虑的是，钱从哪儿来？多数楼龄 30 年以上的小区，维修基金早已耗尽。按现行规定，维修基金一般按房价 3% 缴纳，一套 300 万的房子，维修基金仅 9 万，顶多够一次外立面翻新，后续再遇到电梯更换、供水系统改造等问题，只能业主自掏腰包。而且根据保守测算，一套高层住宅 70 年产权内，仅维持安全的刚性支出就相当于房价的 30%-50%—— 也就是说，买完房后，你相当于还要再付半套房的钱 “养房”。

更残酷的是支出节奏：高层 70% 的维护费用，都集中在寿命的最后 20 年。若 30 岁买房，60 岁退休收入下滑时，恰恰赶上房子 “爆发式老化”，每 2-3 年就要缴几万甚至十几万维修费，退休金本就紧张，再叠加医疗开支，很容易陷入 “老无所依还被房子绑架” 的困境。

不过也有小区找到了解决办法。青岛恒苑小区没有维修基金，却通过公共收益完成了外墙维修 —— 将车位租金、公共用房出租、电梯广告等每年 40 万的收入集中起来，不仅不用业主掏钱，还分阶段完成了 22 个单元立柱、52 个消防连廊的翻新。这或许给其他小区提了个醒：提前规划公共收益、规范资金使用，才能避免十年后 “有钱修房” 的慌乱。

十年后的翻修账单，不是 “要不要交” 的问题，而是 “怎么准备” 的问题。你家小区的维修基金还剩多少？有没有规划过公共收益的用途？评论区聊聊你的应对思路～