万科的最后一线生机。︱刘德科

文︱刘德科

万科还能怎么样？昨天〔2025/11/26〕，万科发布公告，债券将寻求展期。要展期的，是本应于2025年12月15日兑付的一笔20亿元境内债。展期，就是宽限日期、拖延还款的意思。

如果在关于纯民营房企的传播语境中，那么债务展期是有一个很残酷的近义词，叫做「爆雷」。还好，万科剩有一些尊严——残剩的那一些尊严，主要由万科过往的社会责任感、过往的行业领导力与现如今它体内的国资成分这三部分组成。所以，不是「爆雷」，而是「展期」。

过去四年多以来，任何一家濒临困境或可能濒临困境的房企，要逃出生天，必然要同时做这三件事情：第一，逆势拿地；第二，训练出极致的工程周转速度；第三，锻造出清晰的产品系。

我们先来看「逆势拿地」。这是反直觉的。但这是逃出生天的关键。如果不拿地，只是强调在手项目的库存去化，那么好卖的很快就会卖光，留在手上的基本上都是难卖的老大难，可售货值结构只会越来越恶化，最终导致流动性的进一步瘫痪。逆势拿地，在优质城市的热门区域拿地，是为了调货值结构，是为了获取活水。

这个道理，是被活下来的房企（包括一部分央国企）验证过的。这个道理，我们早在一年半以前〔2024/4/16〕，在万科承认遭遇「经营性困难」之时（当时深铁尚未接管万科），就已经公开呼吁过〔详见德科未来城市2024/4/16〕。

在深铁接管万科〔2025/1/27〕前夕，我们也公开呼吁过：「卖好资产是本能反应，是被动求生，强化逆势拿地，为紧绷的流动性补充活水，是主动应对，需要定力和勇气。」〔详见德科未来城市2025/1/21〕

在深铁接管万科之时，我们又不合时宜地公开呼吁过：「逆势拿地战略，是否及时启动？房地产是一个非常特殊的行业，没有任何一家房企能够仅仅只靠存货熬过危机；走出困境必须靠新增优质货值的滚动开发，来逐渐填平此前遭遇的各种亏损之坑。」〔详见德科未来城市2025/1/27〕

我们当然知道，逆势拿地这种反直觉的事情，需要顶住无数的质疑，需要一往无前的勇气与无我之心。但是很遗憾，在过去的一年半时间里，我们完全没有看到万科把逆势拿地作为关键战略的迹象。

我们再来看「训练出极致的工程周转速度」与「锻造出清晰的产品系」。这两条也都是被活下来的房企（包括一部分央国企）反复验证过的宝贵经验。万科的少数地方公司也已经训练出了这两种能力，但是很遗憾，万科从未把它作为集团层面的一种战略能力。

要逃出生天，必然要同时做到「逆势拿地」「训练出极致的工程周转速度」与「锻造出清晰的产品系」——哪怕只做到这三条中的两条，也是无济于事；而万科，一条也没做。

从承认遭遇「经营性困难」〔2024/4/14〕至今，万科生生浪费了一年半时间。

那么，现在的万科还有救吗？救命稻草当然不是靠深铁继续输血（幻想靠深铁输血就能活过来，是彻头彻尾的幻想）——别说深铁，哪怕整个深圳国资委把所有子弹全部压上去，也是无济于事。未来的出路，仍然是那三件事：「逆势拿地」「训练出极致的工程周转速度」与「锻造出清晰的产品系」。

我们当然知道，这很难，非常非常难。这么做就能活过来？这么做，不一定能活过来，但至少还有一线生机；如果不这么做，那么必死无疑。

我认识很多万科的朋友。把话说得这么直接，难免令人不快。都到这种时候了，或许，我应该选择闭嘴。

但还是没忍住。见谅。

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科