10月无锡楼市量价透视：新吴区均价探底15713元/㎡，核心区3万+板块格局稳固

据克而瑞无锡数据统计显示，2025年10月无锡商品住宅最新成交均价19844元/㎡，环比下降1.42%，同比下跌10.44%。

从区域来看：

10月，全市六大区域成交价格跌多涨少，其中，梁溪区跌幅最高，达17.73%，滨湖区受上月低价格影响，均价涨幅22.03%。整体来看，城市中心及以南地区成交价格相对坚挺，边缘区域价格抗跌性相对较弱。

从价格来看：

经开区依旧是商品住宅成交均价最高的区域，成交均价28418元/㎡，环比上月跌幅1.04%；

新吴区成为本月商品住宅成交均价垫底区域，成交均价15713元/㎡，相较于9月份成交价格再次下滑，跌幅9.6%；

具体各区域、各板块的价格有何变化呢？

下面几张图告诉你↓

成交均价2.5-3.0万+：1个——经开区；

成交均价2.0-2.5万：2个——梁溪区、滨湖区；

成交均价1.5-2.0万: 3个——锡山区、惠山区、新吴区。

从各区域成交均价来看，本月仅有经开区房价在2.5万以上，房价在2万-2.5万之间的区域有梁溪区、滨湖区两个区，锡山区、新吴区、惠山区则价格维持在2万以下。

从板块成交均价来看：

成交均价3万+板块：4个，数量较上月少1个，集中在经开和梁溪两区，分别为南长北板块、市政府板块、华庄板块和蠡湖新城板块。

成交均价2.5万+板块：6个（相较于9月少2个板块）；

成交均价2万+板块：9个（相较于9月多2个板块）；

成交均价1.5万+板块：12个（相较于9月持平）；

成交均价1万+板块：12个（相较于9月持平

10月无锡楼市延续了“整体下行、内部分化”的格局。市场均价环比下跌1.42%，整体价格仍处下行通道，但核心区域与边缘区域的价差进一步拉大，结构性特征愈发突出。

这种分化格局预计将持续深化。市场的价格体系正在新一轮调整中寻求再平衡，资产价值的分化将不再局限于区域之间，更将深入到板块乃至单个项目之中。

2025年10月，经开区整体成交均价28418元/㎡，环比上下跌1.04%，同比下跌8.07%。除市政府板块及华庄板块外，其余板块均有不同程度的下跌，其中，市政府板块单月涨幅达31.7%。具体来看，本月经开区5个板块中，市政府板块、华庄板块价格突破3万+。

从项目热销榜来看，位于奥体板块的华发中央首府，以成交面积约0.44万㎡持续位居区域成交面积榜第一位，月成交30套。奥体板块愉樾天成和市政府板块绿城·逸庐分别以成交面积约0.39万㎡及0.35㎡位列第二、第三位。

惠山区

10月，惠山区整体成交均价16812元/㎡，环比涨幅3.99%，同比跌幅10.35%，从今年的成交均价看，惠山区均价持续性下探，当前已至近一年成交均价底部。

从板块来看，本月各板块成交均价涨跌各现，其中，过半板块仍呈现“零成交”。其中，惠山新城板块成交均价为18597元/㎡，是惠山区均价最高的板块，相较于上月上涨13.94%，其次为天一新城板块均价为18012元/㎡，环比跌幅5.63%。

从10月惠山区商品住宅热销榜来看，本月惠山区成交项目排行榜TOP10中，惠山新城、天一新城板块项目依旧占主导地位。其中，位于惠山新城板块的华发四季以0.34万㎡成交面积成为区域第一，月成交24套。此外，天一新城板块的万科樟湾国际和钱桥板块的南山美的·云上四季分列项目热销榜第二、第三位，单月成交面积分别为0.28万㎡、0.18万㎡。

滨湖区

从板块来看，滨湖区除渔港板块、南泉板块以外，其余板块都出现上涨。其中，本月新体板块均价24211元/㎡，板块环比涨幅65.59%，是当月滨湖区均价涨幅最高的板块。

从10月滨湖区商品住宅热销榜来看，梁溪河板块占3个、南泉板块占2个、胡埭板块、山水城板块、马山板块、渔港板块及新体板块各占1个。

其中，位于梁溪河板块的锦上荣曜以0.77万㎡成交面积位居第一名，月成交55套，位于山水城板块的凤鸣江南和南泉板块的山水拾涧分列二、三位。

锡山区

10月，锡山区商品住宅成交均价16963元/㎡，相较于上月下跌16.93%，同比下跌10.44%。

从板块来看，10月东亭、宛山湖两大板块成交均价突破2万元/㎡，其余板块均价都低于2万元/㎡。值得注意的是，东北塘板块本月价格环比涨幅52.16%。

从热销榜TOP10来看，10月锡山区有2个项目成交均价突破2万元/㎡。其中，位于东北塘板块的恒大观澜府成交3.85万㎡，为区域成交面积第一名，月成交310套。东亭板块和居·天元珑廷和锡东新城板块美的·云璟分列榜单第二、第三位。

新吴区

本月新吴区成交均价15713元/㎡，环比下降9.6%，同比下跌13.61%。

区域内成交均价最高的板块为旺庄路板块，板块在建发青江悦府单项目的成交支撑下，板块成交均价25401元/㎡；其次是鸿山板块，成交均价为20879元/㎡，环比涨幅64.86%。

从成交面积来看，10月新吴区热销TOP10项目，泰山路板块、工博园板块、空港硕放板块各占2席，坊前板块、梅村板块、鸿山板块、新洲板块各占1席。区域成交面积TOP1为大华公园城市，10月成交面积为0.29万㎡，月成交21套。坊前板块吉宝季景铭邸和工博园板块丰荟玖园，分别以0.24万㎡、0.18万㎡成交面积位列10月新吴区商品住宅热销榜第二、第三位。

梁溪区

本月，梁溪区商品住宅成交均价22586元/㎡，环比跌幅17.73%，同比跌幅13.86%。区域内南长北板块成交均价坚挺，维持在均价3.0+万元/㎡水平，其次为南长南板块成交均价25681元/㎡，环比涨幅3.64%。

从成交热销榜来看，盛岸山北板块山河万物以0.29万㎡成交面积位列热销榜第一名，月成交18套。太湖广场板块茂业城及盛岸山北板块锦辰分别以0.12万㎡、0.19万㎡位列第二、第三位。

作为无锡的主城区，梁溪区10月热销项目仍以改善为主，热销榜前十中，有2个项目成交均价低于2万元/㎡；南长北板块城央里成交均价最高，为33249元/㎡。

2025年10月无锡楼市呈现显著的结构性分化。从价格维度看，经开区以28418元/㎡保持价格高地，市政府板块单月涨幅达31.7%；而新吴区均价降至15713元/㎡，环比下跌9.6%，成为价格洼地。从成交热度看，改善型项目持续领跑——滨湖区锦上荣曜单月成交55套，锡山区恒大观澜府更以310套成交量撑起区域半壁江山。

市场呈现"核心区靠产品力维持溢价，外围区靠价格力争夺客源"的二元格局。经开区、梁溪区南长北板块坚守3万+价格线，华发中央首府、愉樾天成等品质项目持续热销；而惠山区、新吴区均价已探至近一年底部，大华公园城市等项凭借价格优势登顶区域销冠。

值得注意的是，部分板块出现逆势异动：滨湖区新体板块环比暴涨65.59%，锡山区东北塘板块涨幅达52.16%，显示特定板块因个案集中备案产生价格波动。当前无锡楼市正经历深度调整，预计这一分化态势仍将延续，市场复苏将率先从具备稀缺资源与产品力的核心区开始。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

— END —