方直珑樾山户型有哪些？面积、朝向、得房率及尺寸分别是多少？

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南山区

方直珑樾山

前言 /INTRODUCTION

在【方直珑樾山】推出的工抵产品去年被消化完了以后，今年又开始有了！（当然不是每个渠道都能真正对接到）

虽然今年行情发生了变化，但是方直也确实是现房了！

虽然有一些交房细节问题，但是外立面的颜值确实是还不错！

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那在现在这样的价格体系下，这个产品的价值有没有发生改变呢？

首先方直是一个有特点的楼盘

地段割裂，没有配套，开发商资金严重紧缺，感觉有点像“坑”

密度不高，梯户比同区域楼盘好，有山景，关键大堂和公区的品质确实是不错

目前八万多的价格，买南山的山景现房，依旧是有固定的客户群体！

毕竟南山现在有山景、品质也还不错的新房，位置都是偏远过这个项目的！

而1000万出头的几个主流楼盘如【保利瑧誉府】【湾启紫荆府】【翰熙典居】，交房都还要比较长一段时间！

二手的话，也更多集中在前海和宝中！附近的【深铁懿府】只能买到100平的三房，因此直接对标的产品也不算多！

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今天重新通过几个方面，解析这个楼盘

结论放在最后，请大家耐心看完！

01

基础数据

方直珑樾山

开发商：深圳市龙廷房地产开发有限公司

地址：南山区龙珠大道8号（地铁7号线深云站C出口）

占地面积：约2.13万平方米

总建筑面积：约11.52万平方米

物业类型：住宅

物业管理：方直“心生活”物业

物业费：8.7元/㎡·月

规划信息：

楼栋分布：4栋高层住宅 + 10套商业别墅

总户数：520户

户型面积：约120-260㎡（三至五房）

梯户比：两梯两户 / 两梯三户

容积率：3.62

绿化率：30%

得房率：193-268㎡户型约90%，120㎡户型约80%

车位配比：1:1.3

建筑标准：

楼高：24-32层

层高：193-268㎡户型3.6米，120㎡户型3米

交付时间：2024年11月

交付标准：毛坯

产权年限：70年

参考均价：10-11万元/㎡

核心卖点：

山景资源，居住环境舒适

高实用率，户型利用率好

南山优质地段，地铁口

02

户型介绍

方直珑樾山

【方直珑樾山】

项目原名为【龙延御苑】，首次开盘大约180套2梯3户的120㎡户型，后加推172套住宅，建面约120㎡-268㎡3房-5房

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项目分两期开发：

包含 4栋高层住宅和10户商业别墅；

553户（包含168户回迁房）；

主力户型为：

建面约120-260平的住宅，另外还有建面约193-268㎡的大平层

朝向：东南、西南、东北、西北四个朝向

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【120平 3房2卫 02户型】

①户型分析：

分布位置：

分布在1/3栋01 02户型

②户型解说：

宽阔横厅，餐客厅一体；

采光充足，南北通透，站阳台上能看见美丽的山景；

但是有利有弊，客厅舒适但挤占了卧室的空间，

三个卧室空间都不是很大，只能说刚好

【120平 3房2卫 03户型】

①户型分析：

分布位置：

分布在1/3栋03户型

②户型解说：

双龙抱珠户型，户型方正；

阳台进深1.5m，270°观景；

主卧套房设计，带观景浴室

【193平 4房3卫 01户型】

①户型分析：

分布位置：

分布在2栋的A座01户型、B座的02户型

②户型解说：

专梯入户，门口玄关处空间大，实用性高，可做鞋柜收纳；

南北双阳台（厨房自带生活阳台），餐客厅一体；

主卧临近的次卧可做儿童房，不仅距离近而且阳台连通，便于照看孩子；

【268平 5房4卫 02户型】

①户型分析：

分布位置：

分布在二栋的B座01户型、A座的02户型

②户型解说：

户户向南，动静分区， 约16.1米南向四大房；

3.6米层高， 无廊柱遮挡；

45平超大主卧套房；

10.55米阔绰横厅，180°双客厅；

两梯两户，专梯入户，南北宽境四阳台，270°观景面

户型小结：

户型基本属于享受型，从客厅、卧室面积分布上就可以看出来，没有压缩客厅面积给到卧室那边，120平做3房，客厅尺度优于同面积段新房！

适合享受型人群，不适合人口多的家庭！

视野上看山、社区花园、城市景观也都还不错，看山的同时看【佳兆业香瑞园】，类似“城堡”风景

不足之处在于：

部分户型低楼层平视看社区，

西北朝向的采光不足，加上近山，到了下午会有些许阴冷

03

实景情况

方直珑樾山

04

项目对比

方直珑樾山

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01.

同开发商项目

和【方直珑樾山】同一开发商的有：【方直前海国际文化中心】、【方直谷仓府】

02.

新房对比

和【方直珑樾山】成为竞品的新房有：【绿景璟庭】、【深业鹤塘岭】、【金地环湾城】、【深铁懿府】

03.

二手房对比

和【方直珑樾山】成为竞品的二手房有：下面二手项目包含最新成交价和租金情况

【佳兆业香瑞园】

卖房成交价：

89平3房640万元，（2025年7月）

88平2房约680万元。（2025年6月）

租房：

88平3房约8500-9000元，

89平2房约7500-8000元，

【深云村】

卖房成交价：

90平4房700万元，（2025年7月）

90平3房756万元。（2025年7月）

租房：

90平3房约8500-9500元，

附近的二手房不管是【深云村】还是【香瑞园】，跌幅不大！

温馨提示：以上的新房、二手房项目【英瑞择房记】均有房源，感兴趣的朋友可以私信。

05

优劣势分析

方直珑樾山

优点：

1、小区环境优越，氛围宁静，可观赏山景，建筑密度较低，居住舒适度高

2、绝大多数户型均能欣赏山景，大户型层高达3.6米，整体户型设计合理，在同片区新楼盘中较为突出

3、距离地铁7号线【深云站】仅150米，出行便捷，属于地铁上盖物业

4、【侨城东路北延线】可优化交通动线，未来从南山方向驾车无需绕行【北环大道】

5、入户大堂做得不错，园林有一定设计感，公共区域品质较高，优于周边除懿府外的多数盘，居住体验良好

缺点：

1、相比【深铁懿府】，地理位置更为孤立，受北环大道阻隔，周边缺乏商业配套

2、部分西北朝向户型因背靠山体，采光不足，冬季可能较为阴冷

3、区位劣势：小区地处南山区边缘，靠近福田交界处，属于冷门地段，升值潜力有限

4、临近北环大道及隧道，部分房源可能受到交通噪音干扰

06

项目配套

方直珑樾山

交通：（地铁/陆路）

地铁：双地铁覆盖，步行150米可达7号线【深云站】，2号线【深康站】也在辐射范围内。

自驾：

【南坪快速】与【北环大道】，同时在建的【侨城东路北延线】，会提升通勤效率，直达南山更便捷。

区块价值：

项目地处南山区，虽非核心商务区，但距离重点产业板块较近，具备一定的发展潜力。

商业：

【佳兆业香瑞园】社区底商和【万科里】商业

大型商圈如【万象天地】、【益田假日广场】及【山姆会员店】等，约15分钟车程可达。

生态人文:

背靠【塘朗山】；

【安托山博物馆群】、【华侨城创意文化园】、【香蜜湖国际演艺中心】【雅昌艺术中心】、【何香凝美术馆】、【华·美术馆及OCT当代艺术中心】

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