谢逸枫：10月70城房价跌幅扩大，未来房价上涨五大信号

文/谢逸枫

统计部门数据显示，10月70城新建商品住宅房价环比下跌0.5%，1月-9月分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%，跌幅比上月扩大0.1%，房价延续下跌筑底态势。

10月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.5%，比上月扩大0.1%，创年内最大跌幅，表明房价处于下跌筑底阶段，市场有效需求不足，住房供应过剩。总体来看，房价止跌企稳基础不牢固，主要是供需修复放缓的状况未明显改变。

10月一线城市二手住宅房价下跌0.7%，跌幅最猛，跌幅比上月下跌0.7%扩大0.1%，其中7月、8月下跌1%，创2021年以来最大跌幅，意味着房价处于筑底、探底、寻底的下降调整阶段，主要是二手房挂牌量、法拍房量有增无减。

预计70城房价完成筑底后，房价将在底部运行6个月-12个月的周期。目前房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、居民收入减少、预期和信心弱、租金回报率无法支撑。

笔者认为，现在房价见底企稳、反弹上涨拐点的结论为时过早，因为市场信心（GDP、实体经济、就业、收入、交房）和预期（债务逾期、供应过剩、高库存、房价下降）修复放缓、销售端无法传导至房价，导致房价筑底过程拉长。

其次是政策刺激的强度、范围有限，并且城市更新货币化、收储存量商品房和闲置土地政策执行不到位、落地缓慢、规模有限、区域有限，无法扩大政策组合拳的政策效应，导致政策效应断断续续、持续力不强。

最后是市场产品供应和成交结构性的影响越来越明显，限价限签的政策取消导致市场以价换量，带来结构性的止跌效应减弱，让房价上涨预期修复缓慢。而二手房的房价下降明显带来冲击，不排除网签滞后性的影响。

笔者认为，短期内要完成房价见底企稳、反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-成交量止跌上升-房价止跌见底-反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底阶段，市场分化明显，热点城市复苏表现起起伏伏。

按照楼市的政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成止跌筑底的标志。关键是大招的政策能否全面落地、新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。

这一轮70城房价自2021年9月（环比下跌0.1%）下行周期开启，截至2025年10月，已经连续下跌超过4年，未来房价，到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为市场最关心的问题，因为房价下跌达到4年，是房价下跌周期中最长的。

笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮房地产拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。

目前经济、房地产市场状况未达到市场预期，房地产政策效果、持续力、以及出台落实情况不如预期，预计年底前，新一轮房地产更大力度刺激政策依然是地方、旧政策为主，不排除房价拐点到来时间拉长，筑底完成周期拉长。

靠降准、降息、解除限制政策、降首付和利率及存量利率、税收降低的政策，以地方为主的三大工程和城市更新货币化安置及收储商品房、收回闲置土地，是无法完成止跌筑底，解决不了钱、堵点、限制的问题。

地方为主政策（农民、人才、多孩家庭购房补贴、房票安置和以旧换新、购房落户和公积金政策）是无法让房价止跌回稳。只有国家出手，解除限制、打通政策堵点、出钱落实城市更新货币化、收储商品房、收回闲置土地政策。

笔者认为，未来中国房价上涨的5大核心信号，首先是政策上，全国更大力度更大规模的财政、货币一揽子救市政策出台，国家下场救市。宽松的货币+财政强刺激用于楼市，不是债市、股市。

其次是实体经济、房地产市场基本面全面修复并复苏，实体经济、房地产市场恢复正常。例如GDP稳定增长、房地产投资逐步回升、居民收入稳定增长、房价预期和信心恢复、房企债务化解和按期交房及利润转正增长等。

第三是是租金回报率上升超过房贷利率，房价率先上涨。第四是3万亿城市更新货币化安置100万套-200万套、1万亿收储商品房库存、1万亿收购闲置土地全面落地，去库存完成，供求关系逆转。第五是人口增长，户籍全面放开。

按照统计部门2025年1月-10月70城房价、供求关系、商品房库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价止跌筑底、政策效果减弱、市场分化信号的趋势。

一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，暂时反弹上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨的条件不具备，区域结构性上涨占主导。

三是未来1年-2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是房价存在区域、城市内部、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。

五是房价上涨的城市数量不稳定，呈现点状上涨趋势，片状上涨不稳定状态。

六是市场结构性因素决定一二线核心区域销量，对房价的传导效应正在减弱。

七是买房置业窗口来临，现在一线、二线城市核心区买好房子，就是抄底。

八是新房有价没量，二手房有量没价，二手房挂牌量和降价冲击新房价。

10月70城新建商品住宅房价环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1%，同比下降2.6%，比上月降幅缩小0.1%。二手住宅房价环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1%，同比下降5.4%，降幅比上月扩大0.2%。

总体来看，房价处于下行趋势，止跌阶段，小幅度震荡趋势不变。一方面是一二手房住宅房价环比跌幅进一步扩大，尽管跌幅扩大比上月多出各0.1%，但是同比的新房下降幅度收窄。另一方面是二手房同比的价格跌幅扩大。

10月70城一手商品住宅房价环比下跌0.5%，跌幅比上月扩大0.1%

10月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.5%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%），跌幅比上月扩大0.1%，延续下跌态势。

10月房价环比跌幅扩大0.1%，创年内最大的跌幅，原因一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交量减少。二是限价、限签政策取消，房企以价换量的促销带来价格下降效应扩大。三是政策边际效应递减带来的短期效果减弱。

四是不排除网签数据的滞后性。五是市场有效需求不足，库存过剩，供大于求。五是二手房对新房价冲击大，二手房挂牌量一直居高不下，形成市场供应量处于加大的局面。六是好房子成销售热点，其他房子降价。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅。2025年1月-10月环比分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年10月连续下跌50个月，已经连续下跌超过4年，超过上轮房价下跌周期。

10月6个城市房价上涨，上海环比上涨0.3%领涨全国

70城新房的房价环比上涨数量来看，2025年10月上涨城市数量为6个，比上月增加1个城市（9月5个、8月9个、7月6个、6月14个、5月13个、4月22个、3月24个、2月18个、1月24个）。这是释放出当前房价震荡不止的强烈信号。

10月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市为6个，比上月增加1个城市。下跌的城市64个，比上月增加1个城市。持平的城市0个。其中上海上涨0.3%，涨幅第一，领涨全国。沈阳、乌鲁木齐及韶关涨幅0.2%、合肥和杭州涨幅0.1%。

房价能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上的扩大，并且稳定增长。基于政策效应，市场起起伏伏的表现，房价短期内处于止跌筑底阶段。

10月70城市新房价中，上海环比上涨0.3%，涨幅与上月持平，涨幅排在首位。自2022年6月份以来，上海新房价格已连续上涨40个月。10月上海的新房价格均值领涨全国，同比上涨5.7%，涨幅比上月扩大0.1%，堪称稳涨。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价格连续40个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交占比高。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价、限签、限售价项目等政策取消，住房限购等政策调整。上海新房价环比上涨0.3%，涨幅与上月持平。二手房房价环比下跌0.9%，跌幅比上月回落0.1%，同比下跌3.4%，比上月跌幅扩大1.0%。说明二手房市场依然寒冷。

10月一二线城市房价环比跌幅扩大，三线城市房价环比跌幅持平

10月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价环比持续下跌，其中一二线城市房价跌幅0.3%、0.4%，与上月持平，三线城市房价下跌0.5%，比上月跌幅扩大0.1%，形成一线二线跌幅持平，三线跌幅扩大市场格局。

10月一线城市新建商品住宅价格环比下跌0.3%（1月-9月为上涨0.1%、上涨0.1%、上涨0.1%、0.0%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.1%、下跌0.3%），与上月持平。其中上海上涨0.3%，北广深下降0.1%、0.8%、0.7%。

10月二线城市新建商品住宅价格环比下跌0.4%（1月上涨0.1%，2月-9月分别0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.4%、8月下跌0.3%、下跌0.4%），与上月持平。三线城市新建商品住宅价格环比下跌0.5%，扩大0.1%。

10月一手商品住宅房价同比下跌2.6%，跌幅比上月收窄0.1%

10月70城新建商品住宅房价同比下跌2.6%（1月-9月分别为下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%），跌幅比上月收窄0.1%，连续11个月收窄，处于止跌阶段。

过去3年房价同比下跌基数大，短期的下行筑底未完成，未来需要政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，所以短期内，70城房价总体见底、反弹有待观察。

10月70城新房房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅未大幅度扩大，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的少部分城市结构性房价上涨，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是网签滞后性的原因。

10月70城新房房价同比下跌2.6%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。

10月70城新建商品住房价同比下跌2.6%，比上月跌幅收窄0.1%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年10月，房价同比已经连续下跌43个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年10月70城新建商品住宅房价同比连续下跌43个月，房价下跌周期超过上轮。

10月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市7个，比上月减少1个。持平2个。下降城市62个，比上月增加1个。上涨城市分别为上海5.7%、杭州4.0%、乌鲁木齐0.9%、成都0.7%、南宁0.6%、宜昌0.5%、合肥0.4%。

10月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅连续10个月收窄

10月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.2%，二线城市跌幅收窄0.3%、三线城市房价跌幅收窄0.3%，形成连续9个月一二三线城市跌幅收窄的市场格局。

10月一线城市新建商品住宅价格同比下跌0.8%（1月-9月分别下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.8%、下跌2.1%、下跌1.7%、下跌1.4%、下跌1.1%、下跌0.7%、下跌0.8%），扩大0.1%。其中上海上涨5.7%，北广深下降2.0%、4.2%和2.6%。

10月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下降0.8%，跌幅比上月扩大0.1%。二线城市同比下降2.0%，降幅比上月收窄0.1%。三线城市同比下降3.4%，降幅与上月持平。表明一二三线城市房价处于下降趋势。

10月70城二手住宅房价环比下跌0.7%，跌幅比上月扩大0.1%

10月70城二手住宅房价指数环比下跌0.7%，跌幅比上月扩大0.1%（1月-9月分别下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%），因此，当前房价要完成止跌筑底需要时间。

相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2025年7月-10月70城二手住宅房价指数环比分别下跌0.6%、0.6%、0.6%、0.7%，跌幅已大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位，房价处于止跌筑底阶段特征。

目前二手住宅房价止跌企稳的基础不牢固，2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅持平，重要原因就是二手房挂牌量上升，新房以价换量冲击二手房，互为影响。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年10月连续下跌51个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

10月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市0个、0城持平，下跌城市70个，与上月保持一致。说明70个城市的二手住宅房价全部下跌。释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期减弱的信号。

目前70城二手住宅房价数据来看，总体止跌见底、企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。因为二手房市场的库存巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

10月70城二手住宅一三线房价跌幅持平、二线城市房价跌幅扩大

10月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续7月下跌，一线城市降幅0.9%，比上月收窄0.1%，二线城市跌幅持平，三线城市跌幅扩大0.1%。形成一二线城市房价跌幅持平，二三线城市房价跌幅扩大的市场格局。

10月一线城市二手住宅销售价格环比下跌0.9%（1月-9月分别为上涨0.1%、下跌0.1%、上涨0.2%、下跌0.2%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌1.0%）。其中北上广深分别下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9%。

10月一线城市二手住宅销售价格连续10个月下跌，跌幅收窄，主要是高品质的二手楼盘大户型、高价房成交增加，但以价换量的市场主流，存在结构性房价下降，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，政策效应的集中效果减弱。

10月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下跌0.9%，跌幅比上月扩大0.1%。二线城市二手住宅环比下跌0.6%，跌幅与上月持平。三线城市二手住宅环比下跌0.7%，降幅比上月扩大0.1%。

10月70城二手住宅房价同比下跌5.4%，跌幅比上月扩大0.2%

10月70城二手住宅房价指数同比下跌5.4%（1月-8月分别下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%），跌幅较上月扩大0.2%，表明房价处于下降，小幅度震荡形势。

10月70城二手住宅房价同比下跌5.4%，比上月跌幅扩大0.2%，说明房价处于止跌筑底阶段。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年10月房价下跌5.4%，已经连续下跌45个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年10月二手商品住宅房价同比连续下跌45个月，房价下跌周期超上轮。

10月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续21个月70城房价全部下跌后，自2024年初以来同比均下降。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

10月70城二手住宅一二线城市房价同比跌幅扩大，必须防大跌

10月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，一、二线城市房价同比跌幅扩大，下降压力加大。其中一线城市房价跌幅扩大1.2%，二线城市房价跌幅扩大0.2%、三线城市房价跌幅持平，说明要防止一二线城市二手房价大跌的信号。

10月一线城市二手住宅销售价格同比下跌4.4%，跌幅比上月扩大1.2%（1月-9月下跌5.6%、下跌4.9%、下跌4.1%、下跌3.2%、下跌2.7%、下跌3.0%、下跌3.4%、下跌3.5%、下跌3.2%。其中北上广深下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3%。

10月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅扩大1.2%。二线同比下降5.2%，降幅扩大0.2%。三线同比下降5.7%，降幅与上月持平，意味着二三线城市房价处于下降形势。