跌幅达50%！上海两明星盘单价从6.6万、5.5万，降至3.9万和2.7万

近日，在这一轮房价调整中，宝山区跌幅最大的板块当属顾村。曾经的两个明星楼盘——保利叶语和保利叶上海，房价从最高时的6.6w/平和5.5w/平，降至如今的3.9w/平和2.7w/平，两个小区的跌幅分别达40%和50%。引发网络关注。

• 宝山顾村楼市：呈现冰火两重天，房价总体回调42.9%，3万/㎡地铁房，刚需现在冲还是等？

不可否认，如今的上海宝山顾村房价直接上演“过山车”：2022年还6.4万/㎡，现在直接掉到3万/㎡，回调幅度超42.9%！

同一小区保利叶上海，88㎡房子两年亏掉240万，业主欲哭无泪；但隔壁浦东周康的动迁房只跌14.52%，稳稳站在5.5万/㎡。一边是抄底客连夜看房，一边是房东急售维权，顾村这波操作到底藏着啥真相？

其实顾村不是“全面凉凉”，而是“冰火两重天”。动迁房占比超70%、挂牌量破万套，价格内卷严重；但7号线+15号线双轨交、顾村公园生态、华山北院三甲医疗这些硬优势还在。

回调核心就4个原因：动迁房太多供过于求，机器人产业园虽落地但高薪岗位不足20%，招商花园城等配套兑现慢，7号线早高峰拥挤、15号线不进市区的交通痛点。

对比周康、浦江的抗跌，人家靠的是“产业+交通+配套”三在线：周康沾张江南扩红利，3条地铁+医疗产业园高薪岗位；浦江有前滩辐射，通勤+学区+商业全成熟。顾村差的不是硬件，是配套和产业的兑现速度。

不同需求该怎么选？刚需族现在是捡漏好时机！优先选顾村公园站、刘行站10分钟步行圈的地铁房，比如文宝苑这类成熟小区，3万/㎡左右议价空间大，租金还能抵部分月供，性价比拉满；但曹路、江桥这类有硬伤的区域，再便宜也别碰，后期转手难。

中产回迁这一现象，还透露出一个关键信号——购房消费正变得更加理性，消费降级的趋势愈发明显。以前，大家在购房时还会追求“一步到位”，希望买一套大房子，满足未来多年的居住需求。但现在，人们的观念发生了转变，更看重性价比。

要么咬咬牙买核心区的小户型，虽然面积不大，但能享受到优质的教育、医疗和商业资源，生活便利性高；要么选择顾村这类远郊的品质盘，在预算和居住体验之间找到一个平衡点。而动迁房虽然价格低，但由于配套不足、增值潜力有限等问题，只能成为刚需群体的无奈之选。这种消费观念的转变，也进一步加剧了顾村楼市的分化。

总结下来，顾村房价回调，本质是产业培育“时间差”遇上市场急躁情绪。高端产业要5-10年成型，市场却盼快速回报，这才导致波动。未来3-5年能不能反弹，关键看产业岗位增长和配套落地。对普通家庭来说，短期靠“地铁+成熟配套”的核心资产保值，长期投资“人力资本”比押注房产更稳妥。

顾村房价到底触底了吗？3万/㎡动迁房值得买吗？哪个片区会率先反弹？那就是仁者见仁，智者见智。

有一点可以肯定，房子是用来住的，不是用来炒的。对于购房者来说，刚需自住若预算有限，可重点关注顾村近地铁的品质二手房，避开配套薄弱的动迁房；改善家庭若看重教育和配套，大华、杨浦的核心房源或更稳妥。

对此，你怎么看呢？