17宗地超211亿元，广州土拍即将上演“一出好戏”

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

年末将至，广州土拍市场持续上新。

昨日，广州自规局挂牌两宗涉宅用地，分别位于天河区与白云区，累计起拍总价40.12亿元。

克而瑞数据监测显示，11月截至今日（20日），广州涉宅用地累计供应17宗，供应总建面135.13万㎡，累计金额211.51亿元。

按照区域划分，南沙宗数最多，天河、增城、白云、花都各有2宗。

在建造要求上，17宗地块中，除常规要求的“提高阳台占比”外，有3宗地块明确要求需按照10月末广州发布的“好房子”标准进行开工建设。

对此，专家解读如下：

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

截至11月20日，今年广州涉宅用地一共成交32宗、总建筑面积为184.12万㎡、成交金额为310.30亿元，与去年全年的49宗、443.90万㎡和772.74亿元还有不小的差距。考虑到土地挂牌有一个月的公告期，11月广州密集供地在情理之中，这意味着12月的广州土拍市场将会格外热闹，也为年底开发商冲刺卖楼提供了更多的营销素材。

值得注意的是，自2022年开始广州宅地成交规模连续回调，假设11月份的供地都在12月顺利成交，2025年的成交总建最多也是和2024年相当的水平，这意味着对比2020年和2021年，广州的宅地成交总建少了大约1000万㎡。与此同时，土拍市场的结构也发生了巨大的变化，成交主要以中心区的优质宅地为主，更高颜值、更高使用率、更高建设标准的好房子开始取代存量项目成为市场的新门面。

具体情况如何？

01

天河区

天河区金融城起步区AT091007-1地块

地块宗地面积10397.33㎡，计容建筑面积5.97万㎡，容积率≤5.74，起拍总价25.08亿元，起拍楼面价4.2万元/㎡。

地块曾作为重点地块进行推介，在今年2月首次亮相招拍挂土地市场后，因故终止出让。

与首次挂牌相比，此次挂牌地块体量有所缩小，容积率也由≤ 6.66降至≤5.74，起拍总价、楼面价也相继下调，原规划的自持商业、办公部分规模也进一步缩小。

这一系列措施的目的，都在提高房企拿地积极性。

虽然地块的综合素质有略微的美中不足，但地块的地段上有明显的优势。

地块位于天河金融城板块内，北面为黄埔大道东，地块东面为车陂南隧道，距离地铁4、5号线换乘站车陂南站约200米，交通优势明显。

不过这意味着噪音与粉尘的影响无可避免。

但在出让公告上提到，本地块须按广州市“好房子”建设的相关规定和标准执行。

在上个月末，广州正式出台了“好房子“标准：

从这个角度看，未来业主的居住体验或将进一步提升。

金融城东区AT091410地块

地块对面金融城东区AT091410地块，用地面积2.73万㎡，计容建筑面积5.42万㎡，容积率≤ 3.65，起拍总价22.12亿元，起拍楼面价40800元/㎡。

马路对面的AT091007-1地块一样，该地块也是历经了“回炉重造”。

地块的用地面积有所扩大，建筑面积、容积率、起拍总价有所降低，但楼面价由原来的3.5万元/㎡增加至此次的4.2万元/㎡。

市场表现方面，克而瑞数据监测显示，地块所属的近十三月金融城板块商品住宅成交516套，成交均价98751元/㎡。

从库存规模上看，克而瑞数据监测显示，截至10月末金融城板块商品住宅库存1275套，增加供应，或许想要为买入核心地段”好房子“的购房者提供更多选择。

不过从另外一个角度看，随着供应的增加，金融城板块“宅地稀缺”的印象正逐渐被打破。

02

白云区

增槎路以西AB3804019地块

地块宗地面积17676㎡，计容建筑面积83554㎡，容积率≤4.72，起拍总价15.03亿元，起拍楼面价1.8万元/㎡。

地块于去年秋季土地推介大会上首次亮相，由罗冲围旧改所释放的宅地，可见其含金量。

在地理位置上，地块位于同德围板块内，背靠罗冲围旧改，板块发展前景广阔。

不过地块目前日常配套相对缺乏，城市界面不够完善。

地块西面为珠江，东边为地铁十三号线后通段罗冲围站，可快速通达广州城区。

市场表现方面，克而瑞数据监测显示，近十三月地块所属的同德围商品住宅成交640套，成交均价38999元/㎡。

白云新城AB2911018地块

本月初该地块刚发布了控规调整，仅经过两星期就进入了土拍市场：

地块用地面积3.16万㎡，计容建筑面积5.26万㎡，容积率≤ 2.3，起拍总价16.83亿元，起拍楼面价3.2万元/㎡。

从地理位置上看，地块位于白云新城板块内，距离地铁2号线白云文化公园站直线距离约600米，周边有万达广场、广州体育馆、广州市儿童公园等配套，加上未来还有萧岗村旧改的配套增量加持，板块发展空间充满想象。

有媒体爆出，地块是国际航空产业创新城改造出来的首宗项目，这个项目背后的股东有广东保利、南方航空、广东机场集团。

市场表现方面，克而瑞数据监测显示，受土拍市场供求影响，新增供应较少，克而瑞数据监测显示，近十三月白云新城板块商品住宅成交257套，成交均价71153元/㎡。

以上17宗地块是否能够成功出让？它们之间又会发生什么样的化学反应？

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。