租金连跌2%！40城租房需求降14%，京沪也扛不住？背后原因很现实

小毋发现最近租房市场的消息让不少人议论纷纷，不管是租客还是房东，都能感受到明显的变化。

50座城市的住宅平均租金今年已经跌了超过2%，刚过去的10月，40座城市的租赁需求比9月少了14%，就连北京、上海这样的一线城市，租房需求都降了8%以上。

有不少在上海租房的朋友，前两个月还在纠结选哪个小区，现在发现可选的房源变多了，房东报价也没那么坚挺，甚至愿意送一个月免租期。

租房市场从来不是孤立的存在，它和毕业季、劳动力流动、住房供给紧密挂钩。

需求端“退烧”：毕业季收尾+劳动力流动放缓

租房市场的需求主力，一直是刚毕业的大学生和跨城市找工作的年轻人。

每年6到8月，都是租房旺季，大量应届生涌入城市，房源供不应求，租金也会跟着小幅上涨。

今年的毕业季热度过后，需求端直接“退烧”，教育部数据显示，2025年高校毕业生规模达到1179万，和去年基本持平，但毕业季的租房需求峰值比去年低了不少。

这背后是就业市场的变化，部分毕业生选择先返乡备考或灵活就业，没有立刻进入租房市场。

更关键的是劳动力流动节奏慢了下来，过去几年，每年有上亿农民工和职场人跨城市流动，他们都是租房市场的重要需求来源。

现在很多城市的产业结构在调整，部分劳动密集型产业向中西部转移，不少人选择在老家附近就业，不再扎堆涌向东部沿海和一线城市。

北京某房产中介的门店经理透露，10月份门店的带看量比9月少了三成，很多租客都是“货比三家”，甚至会拿着其他房东的报价来议价。

上海的情况也类似，核心城区的一居室租金环比下降了3.2%，远郊区的降幅更是达到5%以上。

租客不再需要抢房源，反而有了更多谈判空间，这在以前的租房旺季是很难想象的。

供给端“放量”：新房源扎堆入市，选择越来越多

需求在减少，租房市场的供给却在增加，一减一增之间，租金自然难以上涨。

最近几年，各地都在推进保障性租赁住房建设，住建部数据显示，2024年全国新筹集保障性租赁住房超过360万套（间），2025年上半年又新增了180万套（间）。

这些保障性租赁住房价格比周边商品房租金低10%-20%，直接拉低了整体租金水平。

除了保障性住房，商品房市场的变化也让租赁房源变多，不少开发商在新房销售遇阻后，选择将部分房源转为长租公寓，批量投向市场。

一线城市的新建公寓项目明显增多，这些公寓配套齐全、装修新颖，对年轻人很有吸引力，也分流了传统住宅的租赁需求。

小毋查过一组数据，某二线城市的高新区，今年下半年就有5个长租公寓项目集中开业，新增房源超过2000间。

该区域的住宅租金因此下降了8%，很多房东为了留住租客，不得不更新家电家具，甚至降低租金。

个人房东的房源也在增加，部分投资者在房产增值变慢后，选择将闲置房产出租，补充收入。

这些个人房源户型多样，价格灵活，进一步丰富了租赁市场的供给。

市场上的房源越来越多，租客的选择空间变大，房东想要快速出租，只能在价格上做出让步。

市场逻辑变了：租房进入“买方市场”，双方都要调整心态

这波租金下跌，本质上是租房市场从“卖方市场”向“买方市场”转变的信号，不管是租客还是房东，都需要调整心态适应新变化。

对租客来说，现在是租房的好时机，但也不能盲目跟风，可以多对比不同区域的房源价格，结合通勤成本综合考量。

很多房东为了减少空置期，会推出免租期、包物业费等优惠，这些都可以作为议价的筹码。

不过也要注意，租房时要仔细核查房源资质，签订正规租赁合同，避免遇到“二房东”卷款跑路的情况。

对房东来说，单纯依靠“躺赚租金”的时代已经过去，想要让房源更有竞争力，不能只靠地理位置，还要在装修、配套和服务上多下功夫。

可以适当更新老旧家电，保持房屋整洁，提供及时的维修服务，这些细节都能提高租客的续租意愿。

部分房东已经开始主动调整策略，北京一位房东把自家的两居室重新装修后，配置了智能门锁、全自动洗衣机和空调。

虽然投入了2万元，但租金没有上涨，却能做到“秒租”，空置期从原来的1个月缩短到3天。

租房市场的变化，也反映出城市发展的新趋势，随着产业转移和区域协调发展，人口不再过度集中于少数大城市，租房需求也会更加分散。

未来租金可能会呈现“稳中有降”的态势，尤其是非核心区域的房源，竞争会更加激烈。

还要提醒大家，租金下跌不代表租房市场会“崩盘”，50城平均租金年内跌超2%，属于合理的市场波动，不会出现大幅跳水的情况。

一线城市核心区域的房源，因为地理位置优越、配套成熟，租金依然会保持相对稳定，只是上涨动力不足。

对于想要投资房产出租的人来说，现在需要更加谨慎，不能再简单地认为“买了房就能租个好价钱”，而是要考察区域的租赁需求、产业支撑和人口流入情况。

那些人口持续流入、产业基础扎实的城市核心区域，依然具有投资价值，但非核心区域的房产，可能会面临租金下跌和空置期延长的风险。

租房市场的降温，是多种因素共同作用的结果，毕业季结束让短期需求减少，劳动力流动放缓影响了长期需求，而不断增加的房源供给，进一步加剧了市场竞争。

未来几年，租房市场可能会进入“低租金、高选择”的新阶段，不管是租客还是房东，都需要适应市场的新逻辑，理性做出选择。

租客可以抓住当前的机会，找到性价比更高的房源，房东则需要通过提升房源品质和服务，在竞争中占据优势。

房地产市场的健康发展，需要租购并举的支撑，租金回归合理水平，有利于吸引更多年轻人留在城市，也能促进租赁市场的规范化发展。

这波租金下跌不是坏事，反而能让租房市场更加成熟、更加理性。