新房卖不动，老破小却抢破头

作者 | 李秋悦

编辑 | 江江

当房价高企时，人们常用“老破小”指代某一类型的房子，提醒消费者谨慎购买——这些房子通常始建于上世纪八九十年代，户型面积不超过70平米，普遍缺乏电梯、停车位以及物业管理，给人留下“脏、乱、差”的印象。

如今，风评变了，社交媒体上出现了不少拥护“老破小”的人。

他们甚至发明了“远大新”一词对“老破小”进行呵护。比如，在选“老破小”还是“远大新”的帖子下，人们争论得热火朝天，有人说“老破小”太旧，就有人会说“远大新”太偏……

社交平台上关于“老破小还是远大新”的投票

二手房打败了新房？宏观数据证明了这一点。

近日，国家统计局公布了今年1—10月全国商品房销售的相关数据，数据显示，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%。

而今年1—10月，全国二手房交易网签面积同比增长了4.7%，二手房在交易总量中的占比达45%。上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10%。

2025年1月70个城市二手住宅销售价格指数/图源：中国商报

换句话说，今年以来，全国一手房、二手房的成交面积分别呈现出一降、一升的态势，二手房对新房的替代效应逐步显现。

随着交易端放开限购、限售，信贷端降低首付比例、下调房贷利率，政策不断利好房地产市场，二手房正在逐渐成为市场交易的主力，供需结构正在发生深刻的变化。曾经被人们唾弃的老破小，现在被人们抢破头。

可是，那些“捡漏”“抄底”老破小的人，他们到底图什么？

“01二环打工人”与“西湖退休阿姨”

今年4月中旬到8月初，张隽一直忙着装修他在北京二环边上新买的“老破小”。在这期间，他碰上了和他住着同户型同楼层的邻居。

邻居问他：多少钱买的？

他说：500个出头。

邻居当即对他感慨了一句：那你（买的）是真便宜。

邻居的房子是两三年前买的，在六层高的步梯房里，买了一套在三楼的两居室，70平方米左右，花了580万元。

北京的城市景观/图源：pexels

张隽则是去年年底买的，不算各种税费纯房的价格是508万元。他告诉盐财经记者，房价松动是他选择在去年12月份买房的重要原因。

数据显示，截至2024年7月，一线城市的二手房价格就已经回落至2016年水平。而今年二手房的价格仍在下跌，根据中指研究院发布的数据，2025年10月，全国100个城市二手住宅平均价格为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60%。截至10月，百城二手房价格已连续42个月环比下跌，房价泡沫正逐步出清。

一线城市的二手房价格仍在下跌/《树影迷宫》剧照

至于为什么不买“远大新”，张隽的理由有很多。其中之一是他不喜欢住高楼层，今年年初他刚卖掉北京四环外23楼的两居室。

相较于“老破小”，“远大新”的高楼层意味着人口密度更大，小区更拥挤，没有那么安静。一个典型的例子是，早上上班的时候，张隽等电梯的时间久，“幸福感没那么多”。

“远大新”的高楼层，需要等电梯的时间更久/《眼泪女王》剧照

除此之外，张隽对二者的公摊面积差异也深有体会。

新买的“老破小”是一梯两户，之前那套23层的房子则是一梯六户，后者的公摊面积要比前者大很多，“觉得不太值”。

张隽还很担心高楼层未来的维护问题，毕竟“远大新”最终也会变成老房子，“高楼层电梯、外墙维护成本高，居住人口又多，将来怎么去维护，谁去维护，经费怎么掏这些都不知道”。

相比之下，他已经看到了“老破小”翻新的成功案例。他在北京二环上班，单位附近的“老破小”居民楼直接在原址上重拆重建了。

“老破小”重新装修好入住后，张隽感到最幸福的就是上班近。“对年轻人来说，每一天的时间都挺有限的，尤其像北京的这个早高峰、晚高峰，那太可怕了。”现在住进“老破小”，他骑个电动车去单位只用10分钟，早上能多睡会儿。

11月6日，参观者在住博会上参观/新华社记者潘旭摄

当然，二手房周边的配套设施也很完善。张隽的北边是王府井生活中心，南边是凯德茂大厦，东边有个万达广场，西边稍远一点就是西单了。小区附近有菜市场、公园和学校，还有两家三甲医院。

也正是因为核心区土地资源的稀缺性进一步巩固了其价值，张隽发现，目前房价并没有太大波动。

不过在今年1月份同样买了“老破小”的王芸，就没这么幸运了，她的房子目前已经跌去十多万元。但她觉得能够接受这样的价格波动，“因为这套房子是我很钟意的一套房子，如果再让我去挑，我估计这样钟意的就很难了”。

王芸是浙江绍兴人，明年55岁，马上就要退休，她一直想给自己找套养老房享受退休生活。

2024年3月，杭州市出台取消二手房限购政策后，她来杭州看了好几次房，最后决定买下西湖边上的“老破小”。

2024年3月，杭州市出台取消二手房限购政策

这是一套1990年代的商品房，在一楼带个小花园，两室一厅，50多平米。小区西门出去是杭州植物园，走南门过了马路就是西湖十景里的曲院风荷、苏堤春晓。王芸说自己有“西湖情结”，就想早上起来能到西湖边上散散步，晚饭后再溜达溜达，定居在一个风景优美的地方。

由于还没退休，这套西湖的房子现在暂时出租，王芸一个月还能收到4000元的租金，成为一种能产生现金流的资产。对比264万元的房价算出来的租售比，她算了算，“房租收益略高于存银行，挺好的”。

总的来说，“老破小”的抢手并非偶然。它反映了房地产价值逻辑正在从过去追逐暴涨的“投资品”属性，向回归居住本质的“耐用消费品”属性转变。

02为了学区

在大众认知里，优质教育资源的稀缺性也使得“学区”成为“老破小”最坚挺的价值护城河。事实上，也的确有不少中产父母是奔着学区房，而买的“老破小”。

今年8月，刘丽一家在成都一环边上买了一套70多平的“老破小”。她对盐财经说“老破小”不是最好的选择，但已经是现阶段她迫于无奈作出的最佳选择。她有两个孩子，大的明年上初中，“主要就是想把孩子弄来读书，成都教育至少在四川还是最好的”。

成都城市风光/新华社记者刘坤摄

房子是用公积金贷款买的，首付三成，房价含税费，一共100万元。

刘丽说，新房价格确实负担不起，隔壁小区的电梯房要3万多元/平。她又想让孩子上更好的学校，所以二圈层的房子她也没有考虑。

王梅也是一个母亲，不过她考虑的远不止于要让孩子上一所好的学校。连着两个月，基本上每个周末她都和老公在看房子，新盘、次新房、“老破小”都看，最终买了一套位于天津市河西区的“老破小”。

天津市老小区外立面/图源：pexels

在仔细比较了房子周边的“人口素质”后，王梅下定决心放弃了同价位的外环路次新房，买下这套市中心的“老破小”。

“可能我让我触动比较大的就是，确实稍微偏远一点的那个房子是好一点、新一点，但是家长的穿着打扮，包括孩子的言行举止，让我感觉差距还是挺大的。”王梅更满意这套“老破小”的居住人员构成，“比较简单，就三种人，一种是退休的老头老太太，一种是陪读家庭，还有就是附近医院的医生护士来租房”。

市中心的“老破小”居住人员构成较简单/《小敏家》剧照

王梅一家其实是“北漂”，住在北京市通州区，孩子正在上小学四年级。和市中心相比，她觉得“实际上生活下来，医疗跟教育还是差距太大了”。

比如，在北京她想给孩子报个游泳班，因为在郊区选择就只有一两个；到天津了选择就多很多，周边两公里左右就有五六个，而且可以选择去条件更好的奥体中心。

王梅身边也有朋友把北京郊区的房子卖掉，搬去北京市区“老破小”的，但她担心“这两年经济没那么好，买个300万的房子，可能过两年跌到什么多少钱了，真不好说”。

她在天津市区买的“老破小”在顶层六楼，59平米，没什么客厅，南北各一个卧室，总价105万元左右。

根据天津市的政策，市区学位紧张，转学需要提前三年买房。王梅赶在今年8月前买下了这套“老破小”，首付花了50万元，又用公积金贷款贷了20年。现在这套房暂时租出去，一个月能收2700元的租金，“等于房贷和租金是完全抵消了，就觉得压力没有那么大”。

天津市中心的夜景/盐财经诺言摄

王梅不是没想过在天津市中心买套新一点、大一点的房子，她也不想委屈孩子。但考虑到最晚孩子读初一就要转过去，房子至少要在手里持有3年，多则6年，“那这6年之内，万一房价下行，说白了，还是没有信心”。

这种对未来房价波动的担忧，从数据上来看是较为普遍的现象。11月4日消息称，中国人民银行最新发布的《城镇储户问卷调查报告》显示，自今年第二季度以来，已经连续两个季度预期房价上涨的人数不足10%。

03属于自己的房子

2022年那一年，邵婷29岁，她想在杭州拥有一套属于自己的房子。

她的父母却很反对，认为女孩子没必要自己买房，以后找一个有房的人结婚，或者双方结婚共同买一套房就够了，但邵婷还是坚持在那一年8月，买下了位于杭州市西湖区的一套“老破小”。

《家族的形式》剧照

房子在4楼，一室一厅，全朝南，面积四十多平；超市、商场、公园、医院基本上都在两公里以内，去公司骑电动车不到10分钟，“很适合一个人生活”。

隔条马路的次新房对她来说，太贵了，也太大了，房价一度要到8万多元/平。但这套“老破小”加上各种税费总共160万元左右，正好在她的预算内。

不难看出，“老破小”总价低，加之近年房贷政策宽松，极大降低了购房门槛，使预算有限的年轻刚需群体能够“上车”。

为了买房，邵婷没有问父母要钱，朋友们支持她，借了部分首付。后来父母看她坚持要在杭州安家，无法动摇，还是帮忙置办了一些新的家电。

邵婷对盐财经记者说：“我是非常希望能够在自己后面长期发展的城市有一个自己的房子的。”

她是浙江人，高中毕业后去上海念了大学。她不是独生子女，再加上念大学期间她不在家，又赶上老家拆迁，家里很多她小时候的物件、衣服基本上都没有了。逢年过节回家，她觉得那是父母的家了，她想有个自己的家，能放下自己积攒的东西。

社交平台上网友买到的旧房子

邵婷买下的“老破小”是精装修，前房东保养得很好，邵婷直接拎包入住，目前居住体验都不错，管道老旧了，政府会统一安排定期维修。

只是偶尔想到房价的波动，邵婷心里还是有点难受——现在房子差不多跌了一个首付，“只能心理上说服自己不去想这个事，毕竟自己也住了两三年”。

38岁的陈诚也将房子视为自己的“避风港”，一方面房子能给他带来安全感，另一方面他想独立，不再和父母争执婚育观念问题。

2023年底，他在长沙二环买了套“老破小”，两室一厅，一楼带小院，70多平，价格不到50万元。

10月6日，游客在湖南省长沙市天心阁景区游玩/新华社记者陈振海摄

陈诚对这套“老破小”倾注了不少时间和精力，装修用了半年的时间，花了20多万元。他最喜欢这套房子的院子，这是新楼盘无法具备的优势。他喜欢一个人清静一点，而且有院子的话，养宠物就不需要天天带出去遛了。出了门就是大马路，隔壁是国家级三甲医院湘雅医院，商超、学校等也都在附近，生活很便利。

民政部数据显示，中国单身人口已超2.4亿，独居群体庞大。而“老破小”在地理位置上往往位于城市中心地段，户型面积偏小。这样的特质恰好契合了都市男女的住房需求，上班近，交通便利，去哪儿都方便；适合1—2个人居住，性价比高。

不止单身男女，哪怕人到中年，有了点积蓄，吃够了租房与通勤的苦，又想为孩子图个好的教育资源，买房的念头一有，极具性价比的“老破小”就很难不让人心动。

（应采访者要求，文中人名均为化名）

本文首发于南风窗旗下财经新媒体盐财经

值班编辑 | 张来

排版 | 阿车

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