二手房流动性正在被锁死？买卖价差扩大40%，真正的底还未到来

挂牌339万的房子，中介直接让价到280万，房东愤然离场。

“你的房子户型不好卖。”“现在买家少，如果不尽快降价，未来只会更难出手。”上海业主余乐乐刚把房子挂出去，就遭到中介的“压价套路”。

她发现，部分中介一上来就先否定房子，话里话外劝她降价。

当前二手房市场，这样的场景每天都在上演。买家带着“大砍刀”看房，几百万元的房子，开口就是8.5折、9折，甚至对半砍价，让许多房东难以接受。

在杭州，一位房主挂牌360万元的房子，客户直接砍价到300万元，房东听完直接不谈了。买卖双方心理预期差距太大，成交周期变得非常长。

一、市场现象：中介的压价戏码与买卖拉锯

房产中介的压价手段层出不穷，甚至演起了“双簧”。

不久前，一则“中介雇人看房砍价60万搞崩房东心态”的新闻冲上热搜。记者暗访发现，一些二手房中介雇人扮演买家，给房东施压，以达到快速成交的目的。

一位链家工作人员坦言，雇人看房可以完成带看指标，还可以跟房东不断地反馈价格，降低其心理预期。

更甚的是，“秒卖房”中介直接安排砍价任务，指导记者对挂牌339万的房屋报出280万的低价，砍价近60万，导致房东愤然离场。

在另一次砍价中，记者“火力全开”，咬住470万不放，让房东在538万的挂牌价上一路狂降，最后房东眼泛泪花，报出了510万的价格。

完成所有任务后，中介给了记者200元报酬，并透露他们的老板通过这种变相压价的方式，月入超50万元。

二、市场数据：量价齐跌与以价换量

二手房市场确实陷入了“以价换量”的困境。

数据显示，2025年1-10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%。70个大中城市二手住宅价格指数10月环比下降0.7%，降幅较9月扩大。

在杭州，9月份二手住宅成交均价为28965元/平方米，环比下降4.4%。总价200万元以下的二手房，成交占比已达46.3%，较年初大幅上升12.7个百分点。

这说明低价房源正成为市场绝对主力。

国金证券报告指出，当前“新房市场的症结在于‘量’，二手房市场的症结在于‘价’”。与新房市场相反，年初以来的二手房市场保持量增价跌的态势。

9月百城二手住宅价格环比回落0.7%，为连续41个月环比下跌。

三、心理博弈：房东与买家的心态对决

在市场下行期，房东与买家的心理博弈愈发激烈。

在上海卖房的周时雨分享了她的经历：她挂牌时直接交了底价，结果一些中介把底价当成报价来找客户。买家“带着屠龙刀”继续杀价，甚至想把价格压到小区历史最低成交价以下。

“所谓‘底价’，永远没有终点。”吃了亏后，周时雨学会了对外的报价会在真实底价上再加20万元，留作砍价余地。

余乐乐则自己制作了房源优势图，包括小区基本情况、周围学区、房屋保养状况等。她甚至考虑到许多人买110多平方米的房子可能是为了置换，还画了方案图介绍房子如何从二房改为三房。

“只要房价够低，打八折，房子当然能卖掉，那我还需要中介做什么？”余乐乐的反问道出了许多房东的心声。她的目标是以相对合理的价格成交，而非不计成本地抛售。

四、极端案例：半价房也难逃流拍命运

更极端的是，一些半价房也难逃流拍命运。

11月10日，兰州农商行在京东资产平台挂牌的100套“育才壹品”住宅，起拍价在7万至11万元不等，折合单价2000元/平方米，远低于约5000元/平方米的市场价。

然而，直至公开竞价结束，这100套房产均为“0次出价”状态。这些房源是银行通过法院强制执行获得的抵债资产。

同样地，多地出现了“1元起拍”的房产。6月份共有278套房源的起拍价被设置为了1元。

这些房源大多数来自山东威海，共计216套，均为乳山的海景房。当前乳山二手房价已经降至2000元/平方米，小户型单套挂牌单价已降至7万元以下。

上海易居房地产研究院副院长严跃进提醒：“‘1元起拍’只是一些拍卖公司吸引购房者的噱头。要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。”

五、模式探索：中介服务的转型之困

为应对市场变化，中介机构也开始尝试模式转型。

今年7月1日起，上海链家试点全新的服务模式“房客分离”，打破过去一个经纪人同时服务买卖双方的做法，要求每个经纪人只服务于其中一方。

上海链家方面表示，之所以推行此次改革，是因为目前二手房成交周期在拉长，库存房源越来越多，客户获取信息的渠道也纷繁复杂，买卖双方都更需要懂自己的房产经纪人。

但这种改变，能让二手房更容易成交吗？

余乐乐在中介挂牌卖房时，正赶上“房客分离”制度落地。但在她看来，新模式没有带来预期效果。她对接的房源维护人态度并不积极，甚至因为忙于其他事务，忘记在系统里给她的房子挂牌。

一位链家一线经纪人坦言：“单边代理是站在各自客户利益上，提供专业服务。我们现在的模式，还是为了促成成交。”

六、 出路何在：市场底部何时到来？

面对如此市场环境，房东们最关心的是：房地产市场真正的“底”在哪里？

有观点认为，房地产市场真正的拐点在于叫买价与叫卖价的价差何时开始逆转。当前价差仍在扩大，说明市场情况仍在恶化；唯有当价差先趋于稳定，再逐步缩小，才意味着市场底部真正到来。

从数据看，二手房挂牌增长最快的阶段可能已经过去。根据58安居客研究院数据，百城二手房挂牌量自7月以来出现回落，各能级城市的新增挂牌量开始下降。

这意味着当前二手房市场已进入存量博弈阶段，在经历“最后一跌”之后有望实现止跌回稳。

对于房东来说，在当下市场如何合理定价？一位中介坦言：“目前没有人敢保证业主能卖出高价，只要业主愿意接受（降低）价格，很快就卖了。”

但关键在于，如何找到买卖双方都能接受的平衡点。

看看美国房地产市场，同样陷入停滞。Redfin报告显示，10月份成屋销售几乎持平，典型房屋售价比最终要价低1.5%，这是自2019年以来10月份的最大折扣。

回到国内，银行半价房流拍、中介雇人压价、房东眼泛泪花——这些现象都指向同一结论：当叫买价与叫卖价差距巨大时，房地产市场流动性将急剧恶化。

唯有当价差开始缩小，市场才能真正迎来转折点。