上海“金地西郊悦章”刚交付一年，为什么外墙就出现“脱落”问题？

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楔子

前两天刷到一则新闻，说的是上海嘉定一个楼盘精装修交付不到一年，外墙就出现大面积空鼓、脱落问题。开发商虽然进行了维修，但并没有彻底解决问题。（如上图）

一听到这种新闻，最容易让人联想到的就是外墙保温脱落高坠，我前段时间还写过一个小区叫做阳光美林苑。

有兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》

但美林苑是老旧小区，可这个项目只交付了一年外墙就掉落成这样，确实比较罕见。

所以我打算去一探究竟，今天这篇文章就来聊聊这个话题。

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项目简介

发生外墙问题的这个楼盘叫做金地西郊悦章，位于上海嘉定新城崇福路188弄的。2024年建成 ‌，开发商是金地集团、上海西郊庄园企业集团。

该项目临近沪嘉高速、嘉闵高架，自驾1公里内可达主干道 ‌；距地铁11号线马陆站直线距离约590米。（如下图）

整个小区建筑面积约62,271㎡，容积率为2.5%，由9栋高层住宅组成，共576户。主力户型为104㎡的三房两厅两卫和136㎡的四房两厅两卫，当前均价为49,800元/㎡。

据报道：该项目设计伊始就按照绿色建筑的高标准来执行。在国标绿建技术的基础上，融入了多项更为国际化的措施，例如可持续管理、采光优化、热舒适、环保建材、海绵城市等。

而现在看来，这所谓的“绿色建筑”多少有些讽刺意味，连项目的脸面问题都没处理好，怎么谈得上高标准呢？

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问题分析

从相关报道和现场的一些照片来看，我判断：这个项目外墙的问题主要是出在“面层”上，目前并没有涉及到外墙的保温层。

比如说，上图中掉落在玻璃雨棚上的碎片看上去厚度都不大，符合面层的特征。

再比如说，上图是外墙破损的位置，其厚度也符合真石漆的特征。而相关报道也证实：该小区外墙采用的是真石漆面层施工工艺。

另外我又去找了一下这个项目施工过程中的照片，看到了外墙的基层就是普通的混凝土墙面。（如下图）

所以我判断：该项目的保温可能就是传统的外保温体系，而非现在比较流行的结构保温一体化设计。（如下图）

这种保温与结构一体化的目的是：为了解决传统外墙外保温容易出现的空鼓开裂及脱落等问题。

建筑主体围护结构与保温保护层通过混凝土刚性连接，实现“建筑不拆、保温不坏”的保温与建筑同寿命目标。（如下图为其构造构造示例）

既然该项目采用的是传统的外墙外保温体系，那这个外墙面层脱落，最大的原因就是：表面的真石漆和保温层之间的连接出现了问题。

下面让我们一起看看图集是怎么要求的。

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构造层次

先来看看外墙外保温系统的介绍，也许你就能发现问题所在了。

外墙外保温系统

由保温层、抹面层、固定材料(胶粘剂、辅助固定件等)和饰面层构成，并固定在外墙外表面的非承重保温构造总称。

而饰面层能否牢固的附着在外墙的保温层上，和很多因素有关。

一、抹面层是否做到位了？

在图集中，抹面层要求抹面胶浆复合玻纤网格布，并且保温层的两面都要刷界面剂。（如下图）

如果图集该有的工序和构造层次都没有做到位，那外墙饰面层往下掉也就不足为奇了。

二、真石漆的质量问题

真石漆的价格差异就很大，也就意味着质量良莠不齐，只有谨慎选用质量达标的真石漆产品，才能保证不脱落。

三、天气和温度因素

不能为了赶工期，在恶劣天气以及温度较低的情况下施工，不然会影响质量。

2022年7月，金地与上海西郊庄园联合体以16.01亿元竞得该地块，楼面价25706元/㎡，溢价率9.39%，房地联动价49800元/㎡。五个月后，金地西郊悦章项目首开，推出504套104-136㎡房源，2024年12月项目交付。

而出了这样的质量问题之后，开发商选择了 "点修"的做法，这让业主们无法接受。

如果外立面只是偶尔一处两处破损，那可能是偶然；而爆发了这么大面积的问题，就不得不让人怀疑整体出了问题。

所以这种“哪里坏了修哪里”的做法，显然是无法彻底解决问题的，也是无法平息情绪的。只有全面的返工，才是一个负责任企业该有的态度。

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结束语

近几年，新房交付后发生质量问题的事件屡见不鲜，究其原因主要是房价下行之后，开发商的利润变薄了，采取了太多的“成本优化”措施。

与此同时，随着房价的下行，购房者对于质量问题的容忍度也进一步降低，所以维权的新闻频发。

一边是人民群众对于美好生活的追求不断提高，而另一边是开发商不断的制造着“有瑕疵”的住宅产品，这之间的矛盾该如何解决？

难道只靠五方责任吗？