业主自管真正让业主获得感、安全感、幸福感爆棚——手记春江花园

业主自行管理小区，在中国的社区治理中是一个绕不开的热点话题。根据2023年国家统计局发布的第五次全国经济普查公报，2023年末全国大大小小的住宅小区约有55.1万个，全国物业管理企业共有37.5万个。《物权法》及升级后的《民法典》明确规定小区治理三种模式：包干制、酬金制、自管制。由于风险较低，操作简单，利润可预期（包括方便干预），对物业公司有利，中国小区的包干制占据绝对主导，占比估算>95%（甚至可能高达98%以上），酬金制占比较小，估算<5%（可能仅在1%-3%之间），自管制说多也不多。

中国自管小区有两大“重镇”——长沙和广州，长沙高峰期有71个自管小区，现在有五六十家左右，广州高峰期有近40家自管小区，现在有30家左右，其实全国各个城市基本上全部都有自管小区，不过多为三百户左右的老旧小区。中国第一个自管小区是2004年8月开始自管的广州丰景大厦，一栋28层的单体住宅楼，216户，迄今自管21年。之后现代化的自管小区开始如雨后春笋般冒出，1000+户，2000+户，3000+户，直到无锡春江花园，3252户，把自管户数拉到目前的天花板。

无锡春江花园（一期、二期）物业管理区域占地面积33.5万平方米（春江花园总共三期，第三期为后期开发，非自管范围），住宅建筑面积54.8万平方米。春江花园于2003年10月业主入住，直至2007年12月22日（冬至那天，小区业主记忆犹新）首次业主大会召开，选举产生了由法律工作者、财务人员、政府机关工作人员和企事业单位骨干共15名委员组成的业主委员会。业主委员会的核心任务是为业主维护自己合法权益。业主委员会的根本目标是：让业主在安定和谐的绿色小区享受专业规范的物业服务。因小区业主的合法权益被侵犯，2008年6月21日春江花园业主大会与某知名品牌物业服务企业解除了协约关系，走上了业主自管之路。

前不久，笔者来到无锡待了两三天，实地考察了这个小区，发现自行管理近十八年成果斐然，业委会老而弥坚，真正让业主的安全感、获得感、幸福感爆棚。关于自管的具体情况，很多媒体之前已有报道，在此不再赘述，笔者提了38个问题，也在该小区进行了广泛调查，力图用另一种视角来还原这个小区，还原业主大会和业委会，给正在自管或希望自管的小区及业主们新的探讨和思考。

一、业委会主任：实干显担当，尽责见初心

春江花园业委会主任常本靖，年龄即将迈入八十高寿，但见过常主任本人的人无不为他的人格魅力和精神劲头所折服。他老当益壮，一头乌发，反应灵敏，与时俱进，走起路来大步流星，言语铿锵有力，不戴老花镜，不讲模棱话，笔者前一天晚上十点多把采访提纲用微信发给他，第二天上午八点多他就把我们迎进小区，九点开始正式一字一句回复，中午吃完饭下午一点钟又回到会议室再度发言解答笔者的问题，一直忙到快下午四点。我们都为常主任充沛的精力、清晰的头脑、认真的劲头、真诚的言语所感动！

走访中，我们发现常主任兢兢业业、勤勉尽责，体现在社区治理的日常细节与关键事务中，是社区良性发展的核心推动力；作为一名老党员，爱业主，爱小区，爱无锡，爱江苏，爱国家。

1. 日常工作紧跟一线：坚持常态化巡查小区公共设施、绿化维护、物业服务质量，及时记录业主反馈的垃圾分类、停车纠纷、公共区域使用等“小事”，牵头协调物业与业主的沟通，确保问题件件有回应、事事有着落。

2. 关键事务扛责在前：在小区重大规划中牵头调研业主需求，对接外部资源，组织业主大会征求意见，全程公开透明推进工作，平衡不同业主的利益诉求。

3. 情感关怀融入治理：主动关注业主生活需求，无论是协调离世业主后事、帮扶老年业主解决生活难题、关注新一代年轻业主心声，还是组织社区活动，都以“业主为先”的态度投入，用耐心和责任心搭建起业委会与业主的信任桥梁。

4. 长期坚守无私奉献：牺牲个人休息时间，长期投身社区公共事务，不谋私利、廉洁自律，带领业委会团队建立规范的工作流程，推动社区从“问题小区”逐步成长为行业标杆。

常主任的勤勉尽责是业委会高效运转的关键，其个人公信力能凝聚业主共识、破解治理难题，让“业主自管”模式落地生根，成为社区凝聚力的核心纽带。

基层治理的成效，往往离不开这样“走心”的带头人——常主任用日常点滴的坚守，证明了业委会不是“虚职”，而是能实实在在为业主谋福利、为社区谋发展的重要力量，为其他社区业委会提供了“以身作则、实干为要”的榜样。

二、业主离世，业委会主动张罗后事

之前老家湖南的一位业主在春江花园家里去世，家人难以及时赶到，常主任主动帮忙张罗后事，业委会主动协调场地，送上花圈，联系本地殡葬相关资源，常主任还去殡仪馆送别最后一程，业委会协助家属处理邻里沟通及后续事宜，用超出常规履职范围的行动回应业主需求。春江花园业委会的“人情化服务”，体现了社区治理中“温度治理”，打破了业委会“只管事务性工作”的刻板印象，将“治理”与“关怀”结合，让社区从“管理单元”变成“情感共同体”，既增强了业主对业委会的信任，也提升了社区凝聚力。

这种“人情化温度”是基层治理的重要补充——刚性规则保障社区有序，柔性关怀化解邻里疏离，为其他社区业委会提供了“事务+情感”双维度服务的参考。

三、快递驿站“早”布局，社区生活“优”体验

春江花园业委会在社区配套规划中提早布局，小区自己设立快递驿站，通过整合社区闲置空间，建立覆盖全小区的快递收发网络，解决了业主“取件难、收件不安全”的痛点，同时形成了可落地的运营模式。

它破解了社区快递堆积、配送混乱的治理难题，减少邻里因快递纠纷产生的矛盾，提升业主生活便利度；驿站可兼作社区服务触点，衍生代收代缴、邻里互助等功能，增强社区生活黏性。

通过驿站场地租赁、运营分成等方式，为小区带来稳定的额外收入，反哺社区公共设施维护、文化活动开展等；提前布局避免了后期改造的高额成本，形成“投入少、回报稳”的良性循环。

这是社区自管中“前瞻性规划”的典型案例，证明业委会通过精准对接业主需求、盘活社区资源，既能解决民生痛点，又能实现“以社养社”，为其他社区配套优化提供了可复制的思路。

四、小区环境整改看春江，品质背书硬实力

春江花园在社区整改，如设施翻新、环境优化等过程中，不仅完成了自身小区的品质升级，还因整改标准高、落地效果好，成为了无锡本地装修及小区整改领域的“标准标杆”，等同参与制定了当地相关整改标准；同时，合作过春江花园整改项目的工程队、公司，凭借该项目的口碑，在无锡其他小区承接同类业务时更受青睐，甚至被视为“品质免检”的优质合作方。

春江花园用“高标整改”实现了“自我升级+行业破圈”，既提升了自身小区的居住品质，也通过输出标准、塑造口碑，让社区从“治理对象”变成了“行业标杆”，增强了社区的品牌影响力。

这是“优质项目反向定义行业标准”的典型案例——春江花园的整改实践证明，社区治理不仅能解决自身问题，还能通过“品质示范”倒逼行业提升，为本地小区整改提供了可参考的“品质模板”。“整改项目 =企业背书”的效应，也能反向约束后续合作方的品质，形成“高标-口碑-更优资源”的良性循环，持续推动社区及行业的双向提升。

五、环保、安全管理的“放心范本”

春江花园在“环保管理+车辆安全”方面形成了系统化、标杆级的实践：

1. 环保管理：专业化 + 外部赋能

成立环境管理委员会，负责小区垃圾分类、绿化维护、公共区域环境治理等工作；因模式创新且落地效果显著，获得2020第二届中国幸福社区范例奖、范例社区，成为中国人民大学公共政策研究院、北京市海淀和谐社区发展中心的绿色社区实践基地，同时成为万科基金会的试点项目，并获得其资金支持，用于环保设施升级、居民环保意识培育等。

2. 车辆安全 + 应急管理：多主体联动

设立社区交通安全服务站，规范小区内车辆停放、限速管理、充电桩安全等；同时组建社区消防队（由业主志愿者+物业人员组成，配备基础消防设备），承担日常消防巡查、初期火情处置等工作。这两项举措得到了社区、街道、派出所、交警部门等的政策支持与资源倾斜，成为区域内安全管理的示范案例。

春江花园从“自主管理”到“标杆示范”，环保方面，通过“自管组织+外部专业资源（基金会、公益机构）”的模式，既解决了小区环保的落地难题，也让治理经验具备了可复制性；安全管理上，“交通安全站+社区消防队”的组合，把安全服务从“被动应对”转为“主动前置”，真正提升了业主的安全感。

春江花园的实践证明，社区治理不是“单打独斗”：对接专业机构可提升管理专业性，争取基金会支持能解决资金短板，联动街道/社区则能获得政策背书——这种“自管+外部赋能+基层支持”的模式，是社区治理提质增效的有效路径。

六、春江花园业主自管的示范作用

常本靖主任的兢兢业业让业主感受到“有人管事、有人负责”，这种踏实感极大提升了业主对业委会的信任度，也带动更多业主主动参与社区治理，形成“主任带头、大家参与”的良性循环。

春江花园的社区管理思想，以人文关怀为底色、以民生服务为核心、以品质提升为目标，既通过主动为离世业主张罗后事传递邻里温情，又以快递驿站提前布局优化生活便利度，更凭借扎实的整改行动筑牢品质背书，用全方位的环保与安全管理打造让业主安心的社区范本，尽显“以人为本、服务前置、精益求精”的治理理念。

《中华人民共和国民法典》第284条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。春江花园小区模式符合国家上位法，符合中国国情，符合中国特色社会主义道路。春江花园业主自行管理小区模式推动实践了中央提出的供给侧结构性改革，满足人民对美好生活的向往追求，用“新时代中国特色社会主义理论”实践指导“业主自行管理小区模式”，是群众安全感、幸福感、获得感的集中体现。

春江花园的业主自管，实现了全体业主的独立的完全的财权，业主大会授权业委会管理，同时设立监督委员会，还首创性地解决了城市建筑物维修保养费、检测费、保险费等的全国性大难题。春江花园业委会把钱晒在阳光下，公开透明，属于小区的、属于业主的公共收益能达到一千多万，这在物业公司时代是想都不敢想的。

近些年绝大部分包干制暗箱操作，公共收益不是拒绝公开、就是公开了却是负数，甚至物业公司每年财务报告都叫亏损，业主们现在已经逐渐觉醒，对包干制的认可度逐年下降。这一两年有很多声音在推动或已经在做酬金制或改良酬金制——信托制，我的理解这实际是在为传统僵化的包干制或物业公司寻找出路，但如果物业公司还意识不到，那国内沸沸扬扬的“赶走物业”或将愈演愈烈。

无锡春江花园用十八年的实践（包括笔者走访的N多自管小区）证明了不管小社区，还是大社区，业主自管都是OK的，可能自管的细节有些细微差别，但每个小区都可以闯出自己的一份新天地。

祝春江花园小区自管越来越好，祝中国的社区治理之路越来越和谐！