神操作！天津市中心烂尾楼流拍后涨价再上架！

浙昆大厦（昆仑中心）再一次上架拍卖，起拍总价约13.4亿元。

让人意外的是，经历过3次流拍的浙昆大厦，这一次拍卖起始总价竟然涨了。

2024年08月20日，浙昆大厦第一次上拍卖桌，起拍总价14.9272208亿元，流拍了。

2024年10月，浙昆大厦降了约2.7亿第二次拍卖，起拍总价为12.68813768亿元，还是流拍了。

2025年1月，有意思了，浙昆大厦起拍总价还是12.68813768亿元，无人竞拍，难逃流拍命运。

这一次，神操作，起拍总价13.39961亿，竟然比上一次流拍总价上涨了7000万左右。

浙昆大厦3次流拍再次走上拍卖桌引发高度关注，核心原因两个：

第一，浙昆大厦所处地段属于天津城市核心区的核心区，这么好地段的建筑物竟然没人要？

第二，多次流拍，最新上架起始总价比上一次流拍总价还高。

NO.1丨壹

浙昆大厦自1月流拍后，11月再次挂牌拍卖，起拍总价约13.4亿元，保证金：0.7亿，增价幅度：600万元。

据测绘报告书显示，项目容积率：12.0，标的物市值评估总价：19.1423亿，折合单价约：1.5万元/㎡

嗯，基本是常规操作，打了7折上架拍卖。

浙昆大厦是集商业、写字楼、高级公寓、五星级酒店为一体的高端城市商务综合体。浙昆大厦二期（办公楼、酒店、商业及地下室）项目总建筑面积：128289.63㎡；其中：办公楼建筑面积合计为55152.82平方米，酒店建筑面积合计为37665.81平方米，商业建筑面积合计为8999.09平方米，地下车库及戊类库房及储藏间建筑面积合计为26471.91平方米。

值得一提的是，本次拍卖范围为浙昆大厦二期法定规划范围内的办公楼、酒店、商业及地下车库及其占用范围内的土地使用权。

不包含浙昆大厦一期项目公寓楼及其占用范围内的土地使用权；不包含1-3号楼105、106、107、111、115、116、117、118、119、121、129、130、131、132、211，共15套建筑物。

浙昆大厦一期（一栋公寓）已于2016年交付，投入使用。

浙昆大厦二期已经封顶，外墙安装了玻璃幕墙，内部安装有电梯，但整体还没有建好，项目于2019年底停工烂尾中。

浙昆大厦二期商业房地产在建工程（含办公楼、酒店、商业及地下车库）土地使用期限终止日期为2045年10月20日。
直白的理解二期项目剩余的土地使用期限仅20年。

浙昆大厦所处地段优势很足，在天津市河西区友谊路与和平区五大道交汇处，属于核心区的核心区，紧邻五大道旅游区。周边文旅商住一体，已形成成熟的商圈、居住等等热点地带，更重要是周边拥享优质的教育资源。

NO.2丨贰

掐指算一算，浙昆大厦二期从2019年底停工，截至目前已经烂尾6年了。

道士君翻看了历史数据，浙昆大厦于1995年底拿地，使用年限为50年，2045年到期。

浙昆大厦也叫天津昆仑中心，是集商业、写字楼、高级公寓、五星级酒店为一体的高端城市商务综合体。项目只有三栋建筑，一栋公寓、一栋酒店、一栋高端写字楼。

其中一期是公寓，3号楼公寓31层到顶，9梯26户，为53-123平米1-2居。二期一栋酒店，一栋44层的高端写字楼。

2008年年底开工，2011年5月28日浙昆大厦公寓首次开盘，其6月份在房管局成交备案的数据为5套，全年成交总量仅为14套，当年全天津新房有备案成交数据的楼盘超700多个，开盘卖得这么差的，全年才卖10套房的楼盘，也只有它了。

更值得一提的是，当时开盘后，备案成交均价近2万元/㎡，这价格也就卖了4个月，然后直接跳水降至12000-12500元/㎡，项目自此开始走量起来，2012-2016年，单月最高备案成交45套，是在疯狂的2016年，单月最低1套。

截至目前，浙昆大厦公寓累计备案成交798套，规划可是2419套房，这么多年，也就卖了三分之一。

插一句，2016年1月公寓经历了多次延期，终于交房了，据了解，当时很多业主前期都在因为延期交房而“被赔偿”。

浙昆大厦公寓为什么卖得这么差，核心四个原因：其一，项目是公寓产品，市场及客户有一定抗性。其二，延期交付。其三，虽然承诺兑现能落户、上海道小学学籍，民用水电等，但是上学有严格的限制条件，抑制了一大部分需求客户。比如非市内六区的业主及子女不享受落户上学。比如只为“原始购房的业主解决适龄儿童一年级入学问题”，也就是说二手房交易后的业主不享受这样的权利。等等

其四，产权问题，一来是本身公寓产权年限比商品住宅就少，二来，项目开盘时候剩余产权30多年。

除此之外，价格向上支撑力不足，这些都是项目的硬伤，购房者买房关注的核心点。

而浙昆大厦二期项目之前挂牌时的评估报告载明，大厦二期项目已网签房屋15套，建筑面积合计为964.6平方米，涉及销售金额为人民币31576875元。

二期烂尾多年，从去年开始上架拍卖，经历了3次流拍，如今再次上架拍卖，真是命运多舛。

浙昆大厦项目难点在于：一是项目业态，毕竟酒店、写字楼等在当下市场去化较难，运营成本较高，盘活难度较大。二是，价格问题，目前挂牌的价格与价值是否匹配。

NO.3丨叁

道士君查了一下，原产权方昆仑置业2009年接手该项目，在这之前，项目就已经处于烂尾状态。

可以说，浙昆大厦从拿地，到停工，到烂尾，到盘活，再停工，再烂尾，再到重新启动盘活，上架拍卖，已经30年了，人生有几个10年，更何况是30年。

应了这句话：人道我贵，非我之能也，此乃时也，运也，命也。

烂尾楼，这个在现代城市中屡见不鲜的词汇，如同一道深深的伤疤，刻印在了无数购房者的心头，影响着这座城市的风光。

道士君还是希望，烂尾、停工、减配的事件再也不要发生，那些城市已经生成的伤疤，也能尽早、尽快、尽好得到“医治”。

大家认为这一次，浙昆大厦会重新盘活吗？