万科启城家园属于哪个社区、哪个街道，档次、口碑、质量怎么样

万科启城家园隶属于深圳市龙华区福城街道丹湖社区，其档次定位中高端，整体口碑和房屋质量表现尚可，不过装修细节曾有少量争议，以下是具体分析：

档次项目属于中高端档次，是集高端住宅、街区商业、商务办公于一体的 52.8 万㎡ TOD 综合体，也是万科龙华城市新一代示范住区的升级之作。项目主推 79 - 115㎡的三至四房精装户型，装修标准达 3500 元 /㎡，配备全屋中央空调、西门子烟灶等品牌家电；还规划有 1.9 万平方米新 SMILE 系园林，搭配万科物业 5.08 元 / 平方米・月的服务，早期备案均价约 5.5 万 /㎡，价格在观澜片区处于中高水平，契合中高端居住定位。

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口碑项目口碑呈现两极分化，正面评价集中在配套与交付保障，负面吐槽多围绕区位和居住细节：

• 正面口碑：一是交通和商业配套获认可，距离地铁 4 号线长湖站约 550 米，可直达深圳北，周边还有多条公交与高速路网；自身配套约 7.98 万㎡商业，加上对面旧改的 5.6 万㎡商业，能满足业主日常消费需求。二是现房交付打消了购房者顾虑，2024 年 12 月如期交付，买房可 “所见即所得”，避免了期房的交付风险；且教育资源丰富，自带公办幼儿园，学区覆盖多所优质中小学，适配刚需家庭。
• 负面口碑：部分业主觉得项目位于观澜片区，距离福田等核心城区较远，通勤时间长；周边多工厂和城中村，城市界面较粗糙，部分区域还在旧改，居住氛围不够纯粹。另外，高峰期周边因学校集中易出现交通拥堵，且区域内优质公立医院较少，医疗配套有待完善。

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质量项目整体建筑质量有保障，但精装修存在少量细节问题：

• 建筑质量可靠：作为万科控股开发的项目，依托品牌成熟的建筑质量管控体系，住宅楼主体结构稳固。2024 年底顺利实现现房交付，且一期 01、02、03 地块住宅楼主体结构早已完工，后续仅推进园林景观与室内精装收尾工作，未出现主体结构相关的质量投诉。
• 装修细节有瑕疵：精装交付房源曾被个别业主反映装修工艺不够精细。此外，还有业主反馈房屋存在排水问题，以及新风检修口、空调回风口格栅、公区避难层防火门等细节处的小瑕疵。不过这些问题大多属于局部小问题，不影响整体居住使用，且在 2024 年 9 月的座谈会议后，相关维修和整改事项已得到解决。
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基础核心信息

• 位置与开发主体：项目坐落于龙华区福城街道观澜大道与碧澜路交汇处西侧，由深圳长湖置业（万科控股）开发建设，万科物业负责后期管理，物业费为 5.08 元 / 平方米・月。
• 项目规模：总建筑面积达 52.8 万㎡，占地面积约 6.5 万平方米，容积率在 5.07 - 6.14 之间，绿化率 35%，整体居住环境较为舒适。项目规划总房源 1402 套，车位 2799 个，车位比 1:1.2，能较好满足业主停车需求，住宅楼总高约 30 层。
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