买房的赚了！11 月 20 日起房贷利率又降？月供直接少几百

2025 年 11 月，楼市最受关注的话题莫过于房贷利率的新一轮调整。随着 11 月 20 日 LPR 报价窗口临近，“利率再降” 的消息刷屏社交平台，北京、上海等城市首套房贷利率已探至 3.05%，广州部分银行甚至跌破 3.0% 关口。对于 2 亿房贷家庭和准购房者而言，这并非空穴来风的利好传闻，而是央行万亿流动性投放背书下的真实红利。无论是存量房贷家庭还是刚需购房者，都能在这场利率调整中实现月供 “减负”，部分家庭每月少还金额可达数百元，30 年累计节省利息超 30 万元。

一、政策底色：央行万亿投放，为利率下降铺路

此次房贷利率调整并非孤立事件，而是央行 “稳楼市、降成本” 政策导向的具体落地。11 月以来，央行通过买断式逆回购等工具密集投放流动性，8000 亿元 6 个月期操作叠加 7000 亿元 3 个月期续作，全月中长期流动性净投放已突破万亿规模。这种常态化资金投放模式，一方面有效降低了银行负债成本，为房贷利率让利提供了资金基础；另一方面精准对接房地产市场需求，呼应了 “推动房地产市场止跌回稳” 的政策目标。

值得关注的是，此次资金投放并非 “大水漫灌”，而是精准覆盖政府债券发行、同业存单到期等流动性缺口，确保资金真正流向实体经济与房地产领域。央行货币政策委员会明确提出 “择机降准降息”，结合三季度新发放商业性个人住房贷款加权平均利率 3.07% 的历史低位数据，房贷利率长期下行的政策支撑已十分坚实。对于购房者而言，这意味着利率优惠并非短期试探，而是可持续的政策红利。

二、核心真相：LPR 或稳，但房贷利率仍有下降空间

面对 11 月 20 日的 LPR 报价窗口，市场普遍关心：5 年期以上 LPR（目前 3.5%）会否下调？答案是大概率保持稳定，但这并不影响房贷利率继续下降。

制约 LPR 下调的关键因素有两点：一是政策利率未动，7 天期逆回购利率（1.40%）与 MLF 利率（2.00%）均维持稳定，LPR 定价锚缺乏调整动力；二是银行息差压力尚存，2025 年上半年上市银行净息差仅 1.33%，处于历史低位，进一步压缩空间有限。东方金诚首席宏观分析师王青明确指出，11 月 LPR 保持不变的概率极高。

但 “LPR 不变” 不等于 “房贷利率不降”。当前利率调整的核心空间集中在 “LPR 加点” 环节。根据存量房贷利率动态调整机制，三季度全国新发放房贷加权平均利率 3.07%，对应加点值为 - 43BP（3.07%-3.5%），由此触发存量房贷调整线为 - 13BP，即存量房贷利率高于 3.37% 的家庭，均可申请下调加点值。以上海为例，已有二套房贷客户将利率从 3.45%（LPR-5BP）下调至 3.36%（LPR-14BP），100 万元 20 年期贷款月供减少约 50 元，总利息节省超 1 万元。这种 “加点优化” 模式，成为此次利率调整的核心抓手。

三、省钱实测：不同贷款额度，月供能省多少？

利率下降的核心吸引力，在于真金白银的月供减负。结合当前各地实际利率水平，我们以常见的贷款额度和还款期限，测算等额本息还款方式下的省钱空间：

100 万元 30 年期贷款：原利率 4.4% 时，月供约 5501 元，总利息 65.05 万元；调整至 3.05% 后，月供降至 4207 元，每月少还 1294 元，30 年总利息节省 46.6 万元。

200 万元 30 年期贷款：原利率 4.8% 时，月供 10460 元，总利息 176.6 万元；调整至 3.05% 后，月供 8455 元，每月少还 2005 元，总利息节省 72.4 万元。

150 万元 25 年期贷款：原利率 3.45% 时，月供 7190 元；调整至 3.36% 后，月供 7115 元，每月少还 75 元，25 年累计节省 2.25 万元。

即便对于已还款多年的存量房贷家庭，减负效果同样显著。以上述 100 万元贷款为例，若已还款 5 期，剩余本金约 99.08 万元，调整后首月虽因分段计息可能略增，但从次月起月供稳定在 5039 元，较原月供 5501 元少还 462 元，剩余 294 期累计节省利息超 13.6 万元。需要特别说明的是，部分家庭反映利率调整首月还款增加，这是因为还款日与调整日不一致导致的分段计息，并非红利缩水，长期来看总利息必然减少。

四、实操指南：存量房与新增房，红利怎么拿全？

此次利率调整覆盖存量房贷与新增房贷双重群体，但不同群体的享受路径存在差异，需精准操作才能最大化红利。

（一）存量房贷家庭：主动申请 + 优化周期

查询资格：通过手机银行或联系经办行，查询自身房贷加点值。若利率高于 3.37%（即加点值高于 - 13BP），均可申请下调，审核通过后最快当月生效。

线上办理：工行、建行等主流银行已开启线上集中受理通道，无需跑网点，上传贷款合同、不动产查询证明即可申请，审核周期一般不超过一周，且无任何手续费。

调整重定价周期：剩余贷款年限 5 年以内的家庭，可将默认 1 年的重定价周期改为 3 个月，每年 1/4/7/10 月自动调整，早调早享受红利；收入不稳定的家庭建议保留 12 个月周期，保障月供稳定。

特殊情况处理：固定利率贷款或基准利率定价的家庭，需主动申请转换为浮动利率才能享受降息；若当前住房情况已符合首套标准（如卖掉唯一住房后再贷），可凭相关证明申请进一步下调利率。

（二）新增房贷购房者：货比三家 + 叠加优惠

对比加点政策：不同城市、银行的加点幅度差异显著。上海核心区首套利率可低至 LPR-45BP（3.05%），北京多为 LPR-35BP（3.15%），广州部分银行已探至 3.0%（LPR-50BP），需重点对比选择。

叠加地方优惠：全国商业房贷最低首付比例统一为 15%，50 多个城市提高公积金贷款额度，30 多个城市下调首付比例。以上海双缴存家庭为例，公积金最高可贷 100 万元，30 年期月供仅 4109 元，较商贷节省 248 元 / 月。

关注特定群体福利：三孩家庭、退役军人等群体可享受额外优惠，部分城市最高补贴 12 万元，或额外下调加点 20BP，需提前咨询银行政策。

五、长期展望：利率仍有下行空间，刚需可择机入场

从政策导向与市场环境来看，房贷利率的下降趋势并未终结。彭博新闻社等国际机构预测，2025 年央行可能累计降息 40 个基点，带动 5 年期以上 LPR 进一步下行，存量房贷利率有望向 3.0% 区间全面靠拢。招联首席研究员董希淼也指出，年底前可能还有 0.25-0.5 个百分点的降准空间，将进一步降低银行资金成本，为房贷利率让利提供支撑。

对于刚需购房者而言，当前已进入 “低利率 + 低首付 + 高补贴” 的政策窗口期。一方面，利率处于历史低位，100 万元 30 年期贷款月供已较 2022 年高点减少超 1100 元；另一方面，各地配套政策持续加码，首付压力与还款负担均处于近年较低水平。但需注意的是，利率下行并非 “抄底” 的唯一标准，仍需结合自身收入稳定性、居住需求等因素理性决策，避免盲目跟风。

结语

11 月 20 日的 LPR 报价无论是否调整，房贷利率的下降红利都已切实落地。对于存量房贷家庭，主动申请调整、优化重定价周期，就能实现每月少还数百元的减负效果；对于刚需购房者，货比三家选择最优加点政策，叠加地方补贴与公积金优惠，可最大程度降低购房成本。这场由央行万亿资金托底的利率调整，本质是政策对刚需群体的精准赋能。把握好此次窗口期，不仅能减少短期还款压力，更能在长达二三十年的房贷周期中累积可观的利息节省。买房的 “赚”，不仅是利率下降的红利，更是对政策趋势与实操技巧的精准把握。