李嘉诚预言成真？2025年楼市大变革，家庭财富迎考！

市场理性回归声中，房产正从投机筹码变回居住本质。

“住房的关键在于满足居住的基本需求，高房价难以长久维持。”李嘉诚多年前的这一观点，在2025年的中国房地产市场正得到前所未有的验证。

随着全国1-10月房地产开发投资下降14.7%，住宅销售面积下降7.0%，房地产市场正在经历一场深刻变革。

过去几年，房价经历了一段逐步回调的过程，一线城市如上海从接近每平方米十万元降到六万五千元左右，二线城市比如郑州降幅达三成，环京地区甚至超过五成。

一、市场变革：李嘉诚预言的楼市新阶段

李嘉诚作为房地产行业的佼佼者，对于房市走势有着独到见解。他曾预测，到2025年，房价可能会迎来一场大幅度的调整。如今，这一预测正在变为现实。

房地产行业正处在“三变三不变”的转折期——政策导向已从去杠杆转向防风险，需求由普涨变为分化，竞争也从规模扩张转向质量比拼。

但不变的是，城镇化的长期逻辑仍在，居民对美好生活的追求没有改变，“房住不炒”的大基调依旧清晰。

龙湖管理层直言，短期走势仍要看政策刺激的力度。经历四年深度调整，不少城市的房价相比高点已下跌三成甚至更多。

楼市的止跌回稳不仅关系行业本身，更关乎宏观经济与金融稳定。

二、 真实数据：当前房地产市场深度调整

国家统计局最新数据显示，2025年1-10月，全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%；住宅投资56595亿元，下降13.8%。这些数字勾勒出房地产市场的低迷景象。

销售端同样不容乐观。1-10月份，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%。

10月份单月销售数据更是令人担忧，全国商品房销售面积和金额分别同比-19.6%和-24.3%。

房地产市场出现了一个标志性变化——二手房交易占据主导地位。1-10月份，全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，二手房在交易总量中的占比为44.8%。

“从近年走势看，二手房交易占比呈现出逐步提高的态势。”住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示，“在当前的发展阶段，我们应该将新房销售量和二手房交易量合起来看，这样才能全面反映房地产市场交易规模的变化。”

三、 刚需之困：购房者面临的两难抉择

对于真正的刚需购房者来说，2025年是一个充满矛盾的年份。

一方面，房价回调带来了更多的可及性。二线城市房价跌超30%，三四线甚至腰斩，议价空间加大。

如惠州有项目从2.8万/㎡降至1.1万/㎡，40万即可上车，这让不少之前望房兴叹的刚需看到了希望。

另一方面，市场观望情绪浓厚。10月商品房销售面积单月同比下降19.6%，显示购房者普遍持谨慎态度。

这种现象背后是住房属性的根本转变——房子正在变回“住的地方”，而不是“印钞机”。

有分析认为，未来五年房屋可能面临“需求匮乏”。持有多套房的投资者面临“资产缩水、持有成本上升、流动性枯竭”三大困局。

四、专家视角：房地产如何满足宜居需求

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授指出，我国住房发展正面临重大转型。

“房地产业是国民经济基础产业，涉及面非常广，扎根于一个庞大的生态系统，其模式转型总体上会遵循先立后破的原则，需要较长时间的探索与不断迭代优化。”

陈杰认为，目前行业在大方向上已经出现发展理念、发展目标、发展动力和配套制度及政策工具的整体性转向。

总的方向是，推动房地产回归民生属性、商品属性和更好满足现代化人民城市建设的需求。

在陈杰看来，短期（6个月-12个月）内，最可能率先落地的改革包括：清理和简化落户门槛、社保年限等对购房或租赁资格的行政性限制；优化住房信贷包括公积金的使用与提取便利；降低二手房交易税费并简化流程等。

清华大学房地产研究中心主任吴璟则表示，1-10月份，全国新建商品房与二手房交易总量同比基本保持稳定，未出现明显收缩。

这体现出因城施策、因地制宜所采取的各种止跌回稳的促进措施正在逐步发挥良性、持续的作用。

五、 未来走向：产品平权与品质居住时代

随着市场从卖方市场转向买方市场，产品力成为穿越周期的关键。多家头部房企负责人在业绩发布会上都强调了这一共识。

龙湖管理层指出，未来产品“平权化”将成为趋势：“曾经被视为‘顶豪’的专属标签，已经下沉到改善和刚需项目。”

这种产品“平权化”现象正在打破居住资源的阶层壁垒。以前有钱不一定买得到好产品，现在预算有限，也能享受过去只有豪宅项目才具备的居住体验。

阿那亚创始人马寅则认为，行业对“好房子”的理解仍过于单一，还停留在居住的维度层面，只是琢磨如何做硬件升级，却忽略了居住和生活之间的关系。

真正的好房子，应是居住与生活的紧密融合。

在“十五五”时期，房地产发展将更注重质量与效率。陈杰教授强调，一套有效落地的组合政策，应同时覆盖供给端、需求端与制度治理三条线。

在供给端，要扩大中间价位产品供给，支持差异化用地与融资工具；在需求端，要优化住房信贷包括公积金信贷支持体系；在制度与监管层面，要重点推进房屋全生命周期安全管理制度的建设。

随着十五五规划建议的发布，房地产领域正迎来诸多新调整与新方向。这些变化既关乎行业发展逻辑的转型，更与千万家庭的住房需求紧密相连。

李嘉诚曾言，到2025年，房价可能会迎来一场大幅度的调整。如今，市场调整如期而至，但这也为真正回归居住属性创造了条件。

市场从不缺机会，只缺发现机会的眼睛。在房子逐渐回归居住本质的时代，或许正如李嘉诚所暗示的，理性决策比盲目跟风更能守护家庭财富的稳定。