福州的房子挂牌326天，调整10次价格，一共降了90万才成交

手上有老房子，别慌，一定要沉住气。特别是在福州市区，有八九十年代老房子的业主，单位宿舍也好，拆迁安置房也罢，都留在手上。

这几年，福州房地产的发展，聚焦在市中心板块。2024-2025年是最好的验证，被征迁的地块分布在塔头，火车站，白马河，宁化，福祥等地，在房子被征迁之前，二手市场的价格在15000元/平米，拆迁补偿可以到19000元/平米，提早卖掉就亏了。

没有书包属性的是这样，带有书包属性的老房子，也不用着急。完全不用担心卖不出去，我查看了福州近几个月的二手房成交情况，鼓楼区二手房交易量，排在五城区首位，也就相当于，现在买房的人，更愿意选择中心区域，对地段的价值，看得比较重。

综合来看，老房子以当下成交的价格，往往都偏低一些，如果不是因为置换，或者需要变现，我通常不建议当下把房子卖掉。换个角度来说，我反倒是很建议现在正在买房的群体，可以往市中心看，选择地段好的老破旧，比外围的新房子，更具有竞争力。

市中心新交付的安置房小区，花满庭，中建龙庭嘉园，文庭雅居，鼓楼映一类的次新安置房，这两年都很吃香，单价均价在2.8-3.8万之间。这些小区的业主，都是原拆原迁，老房子变新子，单价比原来高1万/平米。

若是带有优质的教育配套的老房子，遇到拆迁，不论是补偿还是等拿到房子，它的价格都不会低。

今天看到，省府商圈，入读鼓楼实验小的房子成交，其单价仍旧保持在31420元/平米。

成交小区：龙峰新村；

成交时间：2025年10月；

成交数据：产权70.02平米，2房1厅，低楼层，朝南，简单装修，220万，成交单价31420元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌时间326天，业主近一年时间里，价格调整10次，首次挂牌310万，与成交价格相差90万，成交前挂牌235万，买家谈15万后达成交易。带看过该房子的客户10余个，挂牌初期，由于价格较高，大家对它关注度低，降价后客户才开始活跃起来。

2、龙峰新村是一个九十年代，混合产权性质的小区，有安置房，有单位房，也有部分商品房，具体在哪些楼栋，需要问附近的中介门店。小内部共有14栋楼，682户业主，一般都是一梯多户结构，端户的结构相对更好一些。栋楼的位置不同，也会间接影响价格，特别是靠近庙宇的几栋楼。所以，你们听到，看到便宜的，大概率都是在庙的附近。

3、目前，龙峰新村挂牌的房源55套，均价34979元/平米，9月份成交均价27213元/平米。同比2024年，挂牌均价3.9万，下跌4000元/平米，成交均价对比2024年，下跌1万元/平米。今年的价格下跌幅度大，核心原因受到钱塘小的政策因素导致。 因为钱塘小提前三年落后，对鼓实小划片房源，带来很大的刺激作用。

我看了在售房源当中，精装修，竟然挂牌到45000元/平米的房子，还有不少39000元的单价。也有挂牌25000元/平米的在售，价格差距太大了。

如果大家觉得鼓实小的价格太高，可以考虑一下中山小和十九中，能补天巷64.46平米，2房，2楼，居家装修，148万，单价在2.3万，业主还有可谈空间。

4、龙峰新村的交易量很活跃，月均成交2-3套，是一个典型的“流水盘”，为了读书买进来，读完书就卖掉，房价上涨的时候，既得了学位，还能博房价上涨，做额外投资。近几个月，龙峰新村的成交单价，保持在2.4-2.79万之间居多，这个价位可以做个参考。

购房建议：

据不完全统计，能够划片入读鼓实小在售的二手房有264套，单位宿舍和安置房的价格落差较大，华林路两侧的价格也有悬殊，简单理解为，距离学校越近，价格越贵，小区品质之间也存在落差。

鼓楼实验小学是鼓楼区的一所优质公立小学，其对口中学为屏东中学，在公立校中排名靠前，教育质量受到家长认可。教育质量：根据2025年中考数据，屏东中学在福州市公立校中排名第二，升学率表现优异。这间接反映了其生源小学（如鼓实小）的教育质量。

划片范围：学校划片范围主要集中在井关外路、华屏路附近，与同教育集团的屏山小学（鼓实小屏山分校）划片有交叉。

家长选择：选择鼓实小划片房的家长，主要是看中其优质的教育资源和相对“第一梯队”学校（如划片延安中学的学校）更低一些的入学门槛。

现在大家看到，老破旧带有学区属性的房子，成交价格之后，是如何感想？

别认为没人买，它的交易量 一直很不错。

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