超新规收紧？南沙明珠湾“商改住”大开绿灯！

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

广州土拍市场再上新。

今日，广州规划自然资源局挂牌白云区白云新城一宗涉宅用地，起拍楼面价16.83亿元，计容建筑面积5.26万㎡，起拍楼面价3.2万元/㎡。

该地块的综合素质及其市场表现可点击：

至此，克而瑞数据监测显示，11月截至今日，广州涉宅用地累计供应涉宅用地15宗，供应总建面121万㎡。

具体到区域划分，克而瑞数据监测显示，南沙涉宅用地供应5宗，供应总建面38.34万㎡，是十一月大批供地中规模最多的区域。

下面依次来看五宗地块的综合素质及其市场表现：

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正如地块名所见，2025NJY-1、2、3地块均位于横沥岛上，2025NJY-4、5地块位于规灵山岛上，被上横沥水道一分为二，也为两宗地块带来了丰富的江景资源，以及良好的城市界面。

2025NJY-4、5地块周边总部资源集群，距离地铁18号线横沥站约2.5公里，15号线（规划中）灵山岛站约300米。

周边有湾区实验学校、明珠湾小学等教育配套。

2025NJY-1、2、3地块距离横沥地铁站约200米，交通便捷，可快速通达广州市区。

周边有中山大学第一附属医院南沙院区，灵江路小学、中国教育科学研究院南沙实验小学、横沥第二小学等配套。

两宗地块周边的商业配套目前相对缺乏，无法满足未来业主的日常需求，日常购物需要经过凤凰一桥来到南沙万达、悦方城等商业中心。

此外，值得一提的是，五宗地块均为今年9月“商改住”调规而来的地块：

地块素质方面，克而瑞数据监测显示，五宗地块中，体量最大的一宗为2025NJY-2地块，用地面积6.13万㎡，计容建筑面积10.07万㎡，容积率3.5，起拍总价9.71亿元，起拍楼面价9643元/㎡。

出让公告中提到，2025NJY-1、2地块距离相近，需预留与东侧地块互连互通接口，鼓励设置人行连廊加强联系，支持统筹开发。

还提到，三宗地块需要按照装配式建筑建筑评价标准进行规划、设计和建造。

不仅如此，为缓解岛上公服配套、商业配套短缺的现状，五宗地块均要求竞得人建设不同规模的公服配套与商业配套。

以2025NJY-1、2、3地块为例，三宗地块的商业配套累计面积约2.01万㎡。

公服配套方面，公告指出，2025NJY-2地块需要建设约公服配套约1.67万㎡，包括综合养老服务中心、6班幼儿园、社区卫生服务中心等。

更为值得一提的是，五宗地块的建设要求中统一提出，鼓励采用“大阳台”设计，阳台率最高可达25%。

要知道在今年上半年超新规收紧后，出让的绝大多数地块阳台率最高只有20%。

为什么“超新规”成为绝唱后，能在南沙“涅槃重生”？

或许我们从市场表现中能找到答案。

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克而瑞数据监测显示，2025年1-10月南沙商品住宅成交5027套，较去年同时期减少19%。

尽管从总量上看或许与往年存在一定的差距，但从另外一个角度看，南沙一手房依旧具备充足的购买力。

克而瑞数据监测显示，今年1-10月南沙一二手住宅累计成交9928套，其中一手住宅成交占比51%，从月度走势看，有6个月南沙一手住宅的市场份额高于二手，而在过去的“金九银十”一手住宅的市场份额分别为62%、56%。

五宗地块所处的明珠湾板块，克而瑞数据监测显示，近十三月明珠湾板块商品住宅成交2492套，成交均价29154元/㎡。

作为广州首个四代宅试点，岛上的明星项目，招商·林屿境阳台占比25%,允许设置40%的空中花园，项目户型使用率号称最高接近140%。

凭借强产品力的发挥，克而瑞数据今年1-10月该项目成交675套，霸榜南沙商品住宅成交面积、套数、金额三冠王。

从这个角度看，自规局对于南沙地块出让建设要求的放松，或许是希望未来地块建成后能接棒招商·林屿境的热销，为南沙楼市注入新活力。

另一方面，克而瑞数据监测显示，截至2025年10月末明珠湾板块商品住宅库存2987套，去化周期18.9个月。

若地块未来成功出让，也能让倾向于买入明珠湾板块的购房者提供多种选择。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。