大悦城地产迎来私有化结局，行业没有安全区

2025年11月27日，大悦城地产将正式告别港交所，为12年的上市生涯画上句号。

业内把股票流动性低、融资功能受限、当前架构增加了公司治理复杂性等原因，归结为大悦城地产选择私有化的主要原因，

之前，已经有首创置业、中国宏泰发展等房企先后退市。

大悦城地产的私有化也和上述房企退市的路径如出一辙，在貌似的主动选择背后，也藏着一些不足为外人道的无奈。

首先，随着架构失灵和融资枯竭的叠加，上市平台沦为“负资产”。

2019年中粮系重组形成“A控红筹”架构，即A股平台控股港股平台，形成境内外双平台协同模式。其初衷是打通境内外融资通道，但在这种双层架构下，大悦城地产需同时满足沪深交易所与港交所的监管要求，重大决策需经过双重董事会审议，关联交易审批流程繁琐。不仅拉长了决策链条，更增加了数千万级的合规与审计成本。

譬如前车之鉴的中国宏泰发展，其“母公司控股+港股上市”的模式也曾导致治理效率低下，最终选择私有化终结内耗。

对大悦城而言，2024年末798亿元的负债规模下，这种架构内耗已成为不可承受之重，私有化成为精简成本的必然选择。

另一方面，近年来港股地产股普遍陷入“低估值+低流动性”的死循环。

数据显示，大悦城地产连续两年融资现金流净额为负，港股上市平台不仅不能“造血”，反而成为企业财务负担。

这与首创置业2021年退市前的处境高度相似——当时首创置业股价较发行价跌幅超70%，再融资窗口完全关闭。

所以，谈到退市理由时，首创置业毫不避讳，“基本失去上市平台股权融资的优势”。

其次，无论是大悦城地产，还是首创置业、五矿地产，私有化背后都藏着难以掩盖的经营难题，退市则成为提升利润的必要手段。

大悦城控股连续三年累计亏损超70亿元，2025年前三季度亏损再超5亿元。即便2025年上半年扭亏为盈，其财务状况也并未出现实质性改善。

根据年报，大悦城地产2024年营收为198.31亿元，同比增长49.4%，且净赚7.79亿元，而大悦城同期营收为357.91亿元。

另外，大悦城在全国布局的44个商业项目中，去年购物中心销售额达401.3亿元，其大部分由大悦城地产贡献。

所以，在私有化完成后，大悦城地产的收益将注入母公司报表，这将有效改善大悦城的财务状况。

活生生一出目连救母。

最后，私有化潮是行业深度调整期的“被动出清”，但并不能解决行业的根本问题。

首创置业退市后，其债务重组仍持续数年，资产处置进度远不及预期；中国宏泰发展私有化后，业务聚焦于产业新城开发，但受地方政府财政压力影响，项目推进缓慢。

这些案例都证明，私有化只是“换了一个赛道挣扎”，而非“上岸”。

在行业变局中，无论是央企还是民企，均没有“安全区”。