闲置房被 “鸠占鹊巢”，业主维权的关键步骤是？

长期空置的地下室竟被供热公司的工作人员撬锁占用多年，业主发现后，经居委会协调，因占用地下室的供热公司已被更换并离开，占用费3600元由物业公司赔偿。

这一案例引起了不少人的关注，也有朋友前来咨询。类似问题虽然不常发生，但出现的概率并不低。那么，作为业主，如果自家房屋被他人占用，应当如何维权呢？

在维权之前，首先需要明确责任主体，即谁应当为占用行为负责。

最直接的侵权人就是占用者本身。在该案例中，撬锁占用地下室已构成民事侵权。根据《中华人民共和国民法典》，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。如果占用者为恶意占有，并造成不动产损害，还应当承担赔偿责任。因此，业主有权要求占用者返还房屋并赔偿相关损失。若占用行为情节严重，还可能涉及行政或刑事责任。

其次，物业公司因管理失职也需承担相应责任。根据《中华人民共和国民法典》，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维护业主共有部分，采取合理措施保护业主的人身和财产安全。如物业公司知晓供暖公司工作人员撬锁入住地下室却未告知业主，则存在过错，应承担相应责任。本案中物业公司正是因为“知情未告知”而赔偿了3600元。

此外，若占用者是供热公司员工，且其行为与职务相关，则供热公司应当为员工的侵权行为承担替代责任。即使公司已经更换，原单位仍可能被追责。

明确责任主体后，业主可以按照以下步骤展开维权：

首先是取证。发现房屋被占用后，建议第一时间报警，并通知物业公司到场。同时应对现场进行拍照、录像，记录房屋被占用及锁具损坏的情况。与警方、物业沟通的记录也要妥善保存。

其次，业主可与相关责任方协商解决，要求占用者腾退房屋并赔偿损失。若协商无果，可寻求物业、居委会或街道办协调处理。

第三，如果协调无果，我们可以向当地的相关部门举报物业公司失职，督促相关部门履行监管职责。

第四，充分取证的基础上，我们可以提起相关民事诉讼，主张法院侵权人返还房屋、赔偿占用费及损失。

相关的赔偿的计算方式如下：

占用费：参照同地段租金标准计算；

损失赔偿：包括锁具维修、物品损失等实际支出；

维权成本：如律师费、诉讼费等。

对于此类问题，还是以协商为主，如果协商无法达成一致意见，行政调解与民事赔偿结合通常效率更高。不过，相较于事后维权，防患于未然的成本通常更低。如您拥有多处房产，建议定期巡查闲置房屋，避免长期空置，同时也不宜对物业公司的管理职责抱有过高期待。