上海“二线豪宅”集体断崖式扑街

和近期天气一样，上海新房市场正在经历一场断崖式降温，尤其是二线豪宅，在经历过去一年井喷式日光潮后，10月份开始认购率集体滑坡。

所谓二线豪宅，是指均价在10-15万每平之间的上海市区楼盘，位于上海中环线以内，单套总价在1500-2500万区间。

认购集体扑街

根据乐财聚统计，10月份至今，上海多个入市的二线豪宅认购情况较前期快速跳水，涵盖多个区域。

10月15日，中海云邸玖章开盘有效认筹率120.5%，创下年内新低，今年前三次开盘有效认筹率分别是204.5%、216.2%、240.4%。

10月18日，西郊云庐开盘有效认筹率93.4%。7天后，悦97开盘有效认筹率76.3%。上述两盘均是首次开盘，认购人数都低于推盘套数。

10月25日，外滩瑞府开盘有效认筹率53.4%，2个月前首开时认筹率为163%，下降了超过100个百分点。

10月28日，翡雲悦府二期开盘未进行摇号。10月29日，金茂璞元开盘有效认筹率101.8%，相比8月首开时下降超过50个百分点。

11月8日，绿城逸庐开盘有效认筹率100%，相比9月首开时下降16个百分点。

11月14日，中建玖上琅宸开盘有效认筹率56.7%，相比9月首开时下降超过100个百分点。

房价短期见顶

可以发现，二线豪宅认购恶化并非个案，已经成为一种普遍现象。

究其原因，核心问题在于房价过快上涨后市场购买力枯竭，上述楼盘大多都是板块地王，价格远高于周边前几年新房价格。

比如翡雲悦府，此前大幅刷新了浦东新杨思板块的地价纪录，并且体量非常巨大，一期入市后多次日光，但随后二期购买力无法跟上。

绿城逸庐也是类似情况，在大幅刷新浦东北蔡地王纪录后，项目首次开盘表现尚可，但二批次开始下滑，不过因为推盘次数较少，因此下滑程度较低。

中建玖上琅宸和外滩瑞府较为相近，虽然地块如今均已不是板块地王，但房价却是板块内天花板，在完成首开热销后，二批次都表现乏力。

二线豪宅如今的表现，预示着上海这一轮豪宅独立牛市行情面临着拐点，短期内继续上涨的可能性消失，大概率进入回调出货阶段。

开发商目前采取的策略是加速开发、尽快开盘，销售阶段开启分销以求跑量。不过也有一个好消息，上海住宅新规的发布能让其略微延长时间窗口。

但是想要继续涨价的动力不够，能够维持销售流量已经是最好的结果，近期开发商保守的定价策略已经说明这点。