房价走势的真相

钱越来越难赚了，房子也越来越难卖了，这是很多人的切身感受，而刚刚公布的10月经济数据里，更是藏着一个让人后背发凉的真相：

房价仍在加速下跌！

但最扎心的不是数据本身，而是我们每个普通人都在成为这场变局的亲历者。

今天这篇文章带你看清变局背后的三层真相，最后一层关乎你的钱包。

（全文大约3500字，预计阅读10-15分钟）

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1

先说第一层真相，这一轮房价的持续下跌，并不是一次简单的房地产周期性调整。

咱就看这个最直观的信号：

最近出现了银行直供房。

什么叫银行直供房？

不就是还不起贷款的人，房子被银行收走了，现在银行急着出手，开始下场卖房了吗？

关键是什么？

是价格！这些房子，价格比市场价低30%甚至50%，简直就是甩卖。

为什么银行这么着急？

因为断G的堰塞湖快要决堤了，法院的拍卖系统已经堵死了，一套房子走法拍流程可能要两年，银行等不起啊！

这背后折射出的现实是：

越来越多的企业和个人，现金流真的撑不住了。

为什么我说这次房价下行并不是简单的周期性调整呢？

咱们就跟香港楼市做个对比，香港也是2021 年到达高位，之后调整了三四年，走势和内地很像，但最近几个月已经企稳了，量价起升！

这背后其实有着本质的不同：

香港是周期性调整，而内地则在经历着一轮债务危J。

咱再对比下你就清楚了：

从供给端看，香港开发商除了新世界这轮没有几个面临债务危机的。

内地呢？

头部房企违约已经是明牌了！

从需求端看，香港仅有少量房产存在抵押，也不存在大规模违约。

而内地呢？

现在越来越多人感受到了月供的压力难以负荷！

想卖？

挂了大半年，连个认真还价的人都没有，人家生怕出个价就成交了！

而房价腰斩的背后，不仅是资产缩水，更是变成负资产在吸血！

因为房子的市场价已经抵不上剩余贷款，甚至有人为了从房贷中解脱出来，选择了借钱甚至是贷款卖房。

是可笑可悲，还是可怜呢？

这恰恰说明债务风险正在层层传导，从个人到企业最后到银行，而银行甩卖房产，就是这道防线开始承压的明确信号。

那么问题来了，既然情况这么糟，为什么宏观没有出台更大的猛药来救市呢？

这就是我们要深入的第二层真相：

宏观定力的背后是因为今时不同往日，所以选择不同，更是要面对不可能三角。

2

很多人期待像过去那样的大水漫灌来拯救楼市，但这次，你会发现政策非常隐忍和精准。

比如，各地出台的是好房子标准、公积金政策优化、房票安置，就是不给大家想要的一刀切地全面刺激。

为什么？当下和15年哪里不一样？

那会房价也不低了，也在说房住不炒在调控，不是最后还是一波大水把很多地方的房价又推了一倍多，打碎了很多人最后的坚持开始追涨？

2015年居民债务率不到90%，现在140%左右；

当年生育率还在1.5上方，今年却极有可能跌至1的下方；

当年地方债务没有问题，而今天城市化率也到了高位，外部还面临关税战等各种冲突；

当然了，当年那波水出来，要救的人也不一样。

所以归根结底，时代变了，宏观的选择变了！

此刻宏观更是面临一个“不可能三角”：

第一，要防止房价暴跌引发系统性金融风险；

第二，要慢慢拆解房地产泡沫这个“炸弹”，不能让它爆炸；

第三，还要把宝贵的资金引导到芯片、新能源、人工智能这些真正决定未来的硬科技产业上去，进行升级转型！

所以现在的政策，很像一场精密的“外科手术”：

它的核心思路是“托而不举”，用保障房收购库存来托底市场，避免恐慌性抛售；

同时，通过土地供应调整、房企白名单制度，让健康的房企活下去，让不合格的房企有序出清。

最终目的，是实现软着陆，把资金和资源从钢筋水泥里“挤”出来，流向新质生产力。

十月的数据也印证了这种“挤压”效应：

房地产开发投资下降14.7%，但工业增加值却还保持了4.9%的增速，这说明经济正在艰难地“脱房向实”。

同时，一个非常关键的数据是M2增速8.2%，超出了市场预期，但社融增量却跌破了1万亿元！

也就是说钱在银行体系空转，就是不愿意进入实体，这深刻反映了市场主体的谨慎和信心不足。

其实当我们看到房价下行的趋势仍然没有结束，尤其是一线仍在加剧的时候，就可想而知了！

3

很多人想知道房价还要跌多久？

其实如果不考虑放水，我们看看租金就知道了！

现在一线城市的平均租售比仅为1.8%，远低于按揭利率3.1%，这显然不是一个合理的租售比！

而随着房价下行，很多人原本期待租售比回归合理水平来支撑房价，但更可怕的发生了，10月份租金也同比下降3%。

为什么？

一方面一线城市保障房供给上升，21-25年新增的供给能覆盖13-16%的租房家庭，预估未来2年还将陆续入市，这将对租金造成持续压力。

另一方面，那么多存量的二手房卖家卖不出去怎么办？

就只能先租出去！全国主要50个城市中，二手房挂牌量升至历史新高，达到440万套，同比+10%，这就都变成了压制租金的重拳！

此刻全国空置房总面积约44亿平，相当于6年新房销售量，这都是租金的压力。

所以只要租金不涨，房价仍需继续下跌，才能让买房对比租房的每月现金流持平。

当然，也可以是利率继续下行达到平衡又或者是居民收入出现大幅上涨改变供需！

相对来说，前者是可预见的，后者则是还看不到的。

所以房地产还将持续一段对经济的拖累，从宏观看属于产业转型的阵痛期，随着时间推移，这种痛会越来越小。

但对每个个体而言，这种阵痛可能会变成持续的伤痛和无法愈合的伤疤。

这就引出第三个真相：

普通人的生存法则已经彻底改变，稍有不慎你就是那个代价。

4

过去二十年，我们习惯了的一个致富神话就是，借钱买房，躺着赚钱。

其实在大放水时代，加杠杆完成阶级跃迁也没什么问题，毕竟过去房子是普通人能接到一点点水的重要方式！

我一直在讲，放水的本质，从来都不是水一下子到所有人手里，雨露均沾，水涨船高。

放水的实质是先接到水的人剥削后面人的财富，后面的人往前挤，也仅仅是基于规则，因为你不挤，你就是前面人的代价！

过去的房子其实是普通人难得能拿到的接水的盆，让你能接到前面人吃不下掉出来的渣渣，落了实惠！

这就是为什么房价腰斩大家反而更难了，因为过去接水的盆没了！

这个游戏的底层逻辑已经彻底变了，那个靠房价上涨覆盖一切风险的时代，一去不复返了。

有人说，我不怕，大不了我拉着银行一起倒！

对不起，你以为你和银行是一根绳上的蚂蚱？

其实银行和你并不在一条船上！

你以为你可以和泰坦尼克号一起沉？

并不会！

尽管很多城市的房价已下跌了4成左右，但银行为什么不慌？

因为它们手中的抵押资产，剩余的未偿占比只有40-55%，很多人房价套在高位后，已经还了好几年的利息，并且很多投资房还有二套6成首付的要求！

此刻如果选择逾期违约，银行拿去资产处置，还是能收回足够的资金覆盖成本，银行压力测试显示还能再承受20%跌幅！

简单说就是买房者在高首付的情况下，已经还了不少年利息，银行有不错的安垫，系统性风险在买房者努力还贷承压的情况下基本消除了。

有人说都坠机了还说没事？

确实，因为咱们居民的韧性太强了，很多房子虽然负资产了大家也依然拼命打工加班去还，而对于宏观而言，不过是不断的权衡资源分配，能扛的多扛扛。

咱们在看看房地产整个链条，最上端是地方部门，举债化解压力，同时开征新的税种，无论是房地产税还是crs，都能解决问题。

然后是银行部门，这两年也举债增发了资本金，然后是开发商，国资背景的就是持续输血，比如万科已经拖累到了股东深铁。

而最末端的是谁？

就是居民部门，有人输血吗？收入预期咋样了？

工作在不在都是个问题。

所以现现在最危险的是什么？

是普通人进入现金流陷阱！

比如一个中年程序员，之前年薪50万，月供1万5，生活很滋润，突然被裁员，找了半年工作，最后只能去送外卖，月入1万。

这时候，房子市值又跌了一百万，但月供一分不能少，他面临的就是灭顶之灾：

想卖了还得补钱，手上又没有足够现金，不卖每个月还得供着，之前是资产，现在是吞噬现金流的负资产！

所以当你看懂了宏观趋势，就很清楚未来的生存法则核心就一条：

保卫你的现金流，一切决策都要围绕这个核心！

所以，我再强调三点：

1、谨慎加杠杆：

尤其不要为了所谓的“投资”去背负超出自己能力范围的债务，如果收入不稳定，宁可租房也别买房。

2、深耕主业的同时开发副业：

未来没有稳定的“铁饭碗”，在想办法成为公司里不可可替代的人的同时，也要发展一门能带来额外收入的技能，打造收入的plan B。

3、手持现金，保持流动性：

在不确定性增加的时期，现金是你度过寒冬的粮食和选择未来的权利。不要盲目投资自己不熟悉的高风险产品。

最后，总结一下：

银行甩卖房子是表象，深层是债务出清；宏观保持定力是表象，深层是经济转型的阵痛。

大转型时代，最大的风险不是你没有资产，而是你的现金流断裂。

转型的阵痛里总要有代价，看清形势，不要做那个代价！

2025，何去何从！