瑞银预警房价再跌2年！北京楼市怎么走？

上周（11.10-11.16），北京新房、二手房同环比均下降！

◎ 新房住宅网签套数为590套，环比上涨8.86%，同比下降44.29%；

◎ 其中，11月11日新房住宅网签套数单日最高，为148套；

◎ 二手房住宅网签3533套，环比上涨11.31%，同比下降14.87%；

◎ 其中，11月14日二手房网签套数单日最高，为686套；

先来说说新房！

上周（11.10-11.16），北京新房成交金额第一名建发海晏，成交1.79亿元，成交套数第一名中建运河玖院，成交金额19套。

★ 金额第一名：建发海晏

★ 套数第一名：中建运河玖院

上周海淀豪宅建发海晏趁机拿下周度冠军！

而深陷舆论风波的璞樾，也依然在奋力网签。

上周地产圈有个劲爆 “大瓜” ！

就是中建智地和越秀地产在璞樾项目上撕破脸......

一份长达799字的函被迅速传阅，内容关于中建智地要求越秀立即停止恶意攻击并移交北地块营销条线负责权。

不过这场行业焦点争端已尘埃落定！昨日双方正式握手言和，上演 “世纪大和解”，这场风波终以圆满结局落幕。

南地块紫京宸园由中建智地牵头、越秀协助；

北地块璞樾则由越秀牵头、中建智地配合；

金茂则以“观察员”身份参与两地块营销，真正实现了信息互通、步调协同。

营销管理人员的绩效不再只绑定单一项目，而是与两个地块的总业绩挂钩。

这步棋意味着，两家不再是你争我夺的对手，而是荣辱与共的“队友”。

上周璞樾网签10套，依然未见紫京宸园的身影！

璞樾取证房源410套，自10月17日开盘以来，网签133套，去化超三成。

一期网签均价约9.96万/平，第二批次房源成交均价站上了10万+。

璞樾一批网签数据

璞樾二批网签数据

成交套数方面，中建运河玖院不愧是明星项目，上周继续保持不错的网签成绩。

截至目前中建运河玖院已网签640套。两次拿证，获取房源共计838套，去化76%。

中建运河玖院网签数据

此外，上周其他热点项目，如中海瑞文里、龙湖宸翰分别网签14套；武夷融御网签12套；建发观堂府网签11套；国誉星城、璞瑅润府分别网签10套。

说完新房，咱们再来看看二手房表现。

上周（11.10-11.16），大中介：

◎ 新增挂牌房源5594套，环比下降约2.2%；

◎ 成交1808套，环比下降约9.2%；

◎ 新增带看人数达53190人，环比下降约2.17%；

上周大中介实时成交量开始下降，单周成交1808套，较前一周减少184套！

虽然单周成交量有所下降，但当前成交规模仍处于近半年来的高水平。

看来上周的吹风，还是有一定作用。《政策信号！北京房价破冰，网签创新高！》

上周，统计局公布了10月房价数据。

北京二手房价格环比下跌1.1%，同比下跌4.7%。

北京二手房价已7连跌。

整体来看，北京二手房市场整体延续以价换量态势。

这里就不过多的赘述了，感兴趣的伙伴们欢迎去看看《降价仍难卖！北京二手房价7连跌，拐点何时到？》

咱们来重点说说另外一组数据！

就在国内70城房价出炉的前两天，瑞银发布了一篇报告，里面有一些有意思的数据。

瑞银指出，中房价格或再跌2年，核心逻辑直指租售失衡与供给压力。

瑞银指出，一线城市平均租售比仅1.8%，远低于3.1%的按揭利率。

瑞银估算了在“40%首付、3.1%按揭利率”的模型下，月租收入无法覆盖月供支出，需将首付提至60%才能平衡。

而根据最新统计，北京全市二手房平均租售比在2%，但板块间差异显著。

分化的本质是“房价逻辑”与 “租金逻辑”的错位——购房者看重的学区、品质溢价，租客并不买单；租客在意的配套、通勤。

如东西城的老破小，月租金仅7000 元，年租金8.4万，租售比仅1.3%；

东城区安交片区的交道口东大街，77平两居房价850万（单价12万/平上下），月租金11000元左右，年租金13.2万，租售比1.55%。

但本质上与瑞银提及的一线城市租售比低的特点契合，且低于当前按揭利率。

10月租金同比降3%，瑞银认为颓势难止。（PS，二手房价已实现7连跌！10月跌幅再次扩大至1.1%。）

三大关键因素支撑这一判断：

① 2021-2025年一线城市保障房供给将覆盖13-16%租房家庭，挤压私人租赁市场；

② 瑞银看到，50城二手房挂牌量达440万套（同比 + 10%），大量卖家 “边卖边租” 增加供给；

③ 瑞银估算，全国空置房达44亿平（空置率 19%），投机性持有群体转向出租 / 抛售。

北京目前，二手房外部挂牌量达13.85万套，全部挂牌量更是达到15.86万套，整体供给规模处于历高位。

与此同时，北京还有另一组数据不能忽视。北京的常住人口则在2016年见顶，之后一路向下，仅2023年有增量，其余都在减少。同时，北京20-34岁的年轻人比2020年少了121.6万。

空置率也引发了另一个需要沉思的问题——婴儿潮对应的一辈如果开始离开，那么空置率会....

那为什么是2年呢？因为瑞银算了库存消化月数，认为要到2027年中才能回到2010年以来的平均水平。

在这个过程中，房价会继续下跌.....

瑞银建了模型后表示，即使到2026年利率再降40bp，只要租金不涨，房价仍需下跌约38%，才能让买房vs租房的月度现金流持平。

它引用了中原的数据，表示这是在一线城市已经回调35%的基础上（一线房价目前回到2016年）。

或许只有像去年930新政“救市”一样，北京二手房房价才能逆转局面，毕竟当时是结束了19连跌，实现连续上涨6个月！