上海要全域放开限购？

最近住建部主管的《中国房地产报》发文，指出北京、上海、深圳等城市可择机全域放开限购。

这段话让人浮想联翩。

现在公号的文章已经删除了，但数字报依然发表了。

因为是住建部主管的媒体，在很多人看来就是官方在吹风，因此不少人尤其是卖房房东开始期待北京上海深圳彻底放开限购。

这里分两种可能：

第一种，不久后上海放开核心区限购；

第二种，短期内不会，让市场自己出清，走到底部，差不多的时候全面放开限购。

长期来看，限购肯定是会全面放开的，但具体是什么时候，谁也说不准。

而且放开限购，也不是为了让房价上涨，而是限购已经不合时宜。

全世界那么多大城市，都没限购。

上海之前的限购政策，也确实误伤了不少人，不知道多少单身女性为了想在上海安一个家，买了商住公寓过渡，结果却套牢了。

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然而，从上海放松外环外限购之后的市场走势来看，继续放开效果可能不大。

毕竟当年日本美国房价下跌的时候，也没有限购。

现在很多人不买房，不是因为限购，而是因为预期变了。

限购放开，短时间内会刺激市区二手房新房成交量。

但大部分房东，尤其是远郊无地铁无配套的房子，还是不要对政策抱有太高的期待。

外环外，其实已经几乎全面放开了，效果我们也看到了；

北京之前放开五环外，效果也不大，北京还没有房产税。

房价根源还是在人口，经济，收入，供需，以及对未来的预期。

所以政策这个时候真的放开了，房东应该趁机出货，而不是跳价等涨。

而且根据二十届四中全会通过的“中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议”：

“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。

短期至少今年不会全面取消限购，至少也要到26年以后，毕竟是十五五规划。

所以结论很清晰了，首先短时间内放开限购的可能性不大。

放开也不会一脱到底，大概率是从外环到内环，循序渐进.

其次，即便真的放开了，期待放开之后房价立马上涨，也不现实。

短期会拉起成交量，长期价格走势还是要看基本面和预期。

这一波全国房价下行，确实改变了很多人的信仰。

预期房价继续向下的人越来越多，上涨的人越来越少。

更别说上海还要交房产税，会压制投资需求。

很多外地的朋友不知道，上海其实是有房产税的，而且已经试点了十几年。很多家庭每年都要交几万块的房产税。

但上海的房产税本身就是全国搞试点的,取消不太可能。

发达国家来看，房产税是大趋势。未来在时机恰当的时候，会推广到全国。

目前上海的税率不算重，可以把它看成一个物业费，未来如果继续加码，房东会很肉痛。

还是那句话，手里多余的差房子，趁早卖，加速卖，不然一边房价跌，一边还要缴税，两头出血。

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聊聊接下来应该怎么做。

对于买房人来讲，现在确实不着急，可以挑挑拣拣买笋盘；

特别之前回调幅度比较大，租售比已经比较高的地段和产品。

如今上海自2022年高点以来，已积累了35%的跌幅，周期达三年、幅度较深。

这当中存在着巨大的地段和产品分化，有的地段和产品已经接近触底，有的地段刚开始补跌，注意避开。

万一真出了政策，也不必害怕踏空，目前的基本面不支持快涨大涨，甚至可以避避政策风头再买。

对于卖房房东来说，长期供大于求、供需关系不妙的地段，产品，还是要抓紧卖出。

假如真的放开了，那就是出货的最佳时机，不要跳价，选择出价最高的客户卖出。

很多时候，救市政策，或者对救市政策的期待和预期，反而会打乱房东卖房的节奏，导致延误战机。

这两年很多房东，都是抱着观望的心态想等等看价格会不会反弹。

但最终在我们的劝诫下，还是卖出了手中的差资产。

当时价格可能比较笋，事后看来还是个不错的好价格。

特别是现在上海很多前期坚挺的地段和产品开始补跌，以中产网红板块的次新房为主。

这里建议卖房房东：

1、历史回调小于20%的，加速卖房；

2、历史回调幅度大于20%的，横向（同品质、同级别地段）比板块、比小区，如果还不是性价比最高的，也是危险的；

3、错配房是重灾区，比如00年以前的塔楼，00年到05年的第一代商品住宅，单价调整完了，但要小心总价调整；

4、明年限售新房解禁的区域及周边地段，加速卖；

5、置换的，果断点先卖掉。一定先卖后买，不然很容易陷入进退两难的境地。

要想楼市真的触底，除了放开限购，还得配合降息，降息也不是一下子就能降到位的，人民币汇率考量，银行压力，我们都不可能快速大幅降息。

参考香港楼市，自从租金回报率>按揭利率以来，已止跌反涨，进入新周期；

长期来看，将来大部分的房子会回归居住属性，褪去金融属性，判断房价是否合理，租售比将成为一个很关键的指标。

等到租售比和公积金贷款利率达到同样的水平，房价可能就差不多到底了。

根据房龄和产品差异，老房子租售比要达到3%，次新房租售比可以低一点2%。

当然，我们也不必过度悲观，上海的房子，绝对是全国最好的不动产。

房地产依然国民经济的重要支柱产业，依然被重视，只不过从过去的快速发展迈入了高质量发展的新阶段。

各种新模式，新名词都会出来，但不变的是人民群众对好地段好房子的追求。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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