上海
01
楔子
前两天，我写了一篇《》的文章，结果评论区有个朋友让我去看看成都的别墅原拆原建。（如下图）
老旧小区的危楼原拆原建，我了解的比较多。而别墅区的单一业主原拆原建，我还真是第一次听说，既然当地还出了指导意见，我当然要去学习一下了。
关于老破小的原拆原建，大家可扩展阅读：《》
今天这篇文章，我和大家一起去看看：成都的锦绣花园业主是如何别墅原拆原建的？
02
项目介绍
锦绣花园（东区）
位于成都市武侯桐梓林，由成都华新国际实业有限公司开发，共计476户，于2000年建成。小区以别墅为主，搭配多层步梯房和高层电梯房，绿化率达42%，环境较好。
锦绣花园作为1990年代成都早期的“富人区”，曾以“开奔驰车，住锦绣花园”的广告语成为顶级豪宅代名词。
2025年参考均价约52847元/㎡，别墅总价可达千万级别。
但就是这样富豪小区，经过了25年的岁月洗礼，也走到了“老旧”的程度。我从当地的政府网站上检索到了不下3处别墅重建的公告。（如下图）
下面就让我们一起来看看：别墅区单一业主是如何原拆原建的？
03
原拆原建
我以今年2月的这栋10号楼为例，来展开分析一下大家关系的问题。
问题一：怎么样的别墅可以原拆原建？
从公告中我们可以看到：这栋楼必须是危房，而且得向相关部门申请重建，并得到规划许可，才能进行原拆原建。
问题二：原拆原建是否要和原来一模一样？
因为没能找到这个小区的原始图纸，所以我无法判断新建的房子和原来是否完全一样，但是我通过卫星图和街景可以做一些简单的判断。
首先是位置判断，看下面一组照片和图纸的对比：
如上图：2025年2月已拆除为空地
如上图：拆除前的状态（2019年的卫星图） 
如上图：为2022年的卫星图放大后的屋面形状 
如上图：为原拆原建的规划许可总平面图。
从以上四者来看，建筑的大致位置并没有发生变化，但是屋顶的轮廓有轻微的变化，但也有可能是卫星图不太清晰的错觉。
再来建筑立面判断，看下面一组照片和图纸的对比：
如上图：为南北两个主立面的街景图。
如上图：为原拆原建的北立面公示图。
从以上3者来看，建筑的风格没有大的变化，但是开窗的位置和大小都对不上。所以我判断当地对于原拆原建的要求，并非要和原建筑一模一样。
因为没有原始的平面图，所以我只能将公示图的一层平面放一下，有资料的朋友不妨对比了告诉我们结果。
问题三：申请的图纸有什么要求？
从相关的网站上，我看到了如下这些公示图，包括总平面图、单体平、立、剖面，以及效果图。（清单如下图）
虽然公示的图纸中没有详图的要求，但是明确的显示了设计院的公章和注册建筑师的执业章，我仿佛又看到了一个新的业务市场。
另外在所有的图纸里，我没有看到地下室平面图，说明原拆原建是不能私自开挖地下室的。
综上所述，我认为成都的单一别墅原拆原建，可能要符合以下一些要求：
1.老别墅需被鉴定为危房。
2.新建房不能超过原来的规划指标，包括占地面积、总建筑面积、总高度等。
3.新建房的风貌必须与原貌统一，但开窗位置可以根据内部功能来。
4.平面图可以发生轮廓和功能的变化，但是一层的面积不能超过原来的指标。
04
宁波网红别墅
看完了成都的别墅原拆原建，让我们再来看看宁波的吧。
今年上半年的时候，我刷到了上图这个别墅，当时给我留下了非常深刻的印象。在一片欧式别墅区里，一个现代简约的“白色体”格外的耀眼。
我当时还请教了房管局的朋友，这样的做法在上海是否行得通？
答案当然是否定的。
本着负责任的态度，我还是去验证了一下这个别墅不是本身就存在的，而是原拆原建的。
如上图：为2022年的卫星图，这个位置的别墅与周边并没说明不同。
如上图：为2025年的卫星图，已经变成白色了。而且面貌发生了根本性的变化，不知道占地面积和建筑面积是否有所改变？
说心里话，这栋别墅的设计完全长到了我的心坎里，不管是外部造型，还是内部空间的处理，亦或者是这优美的地理环境。
一直以来，浙江都有“敢为天下先”的闯劲，所以宁波别墅的这种“原拆原建”方式也属于是非常大胆的，但也给了别墅区业主更多的发挥空间。
05
风向
今年8月，我看到政策对于城中村和危旧房的改造有了支持的政策，可以允许自主更新和原拆原建。（如上图）
就是不知道老旧别墅区是否属于这个支持的范畴之内。我想这倒是一个拉动经济增长的非常刚需的点，而且住别墅的都是有钱人，完全有能力消费。
老旧别墅从功能上来说，已经无法满足现在的需求；然后结构上可能也没有改造的余地，甚至还有安全隐患；再加上建筑形象上已经”过时“了，本身也需要翻新。
那么结合这些因素，它就有可能需要整体改造。就像浦东四季雅苑这个偷挖地下室的业主，不就是原设计没有地下室，而把车停在地面占地方，所以才出此下策嘛。
现在各地对于危房，是有原拆原建的相关政策的。但是对于无法满足自身使用要求的房子，却是没有”口子“的。
而人民群众对于美好生活的追求却是客观存在，如何满足别墅区业主的更新需求，现在就是小业主们私搭乱建来满足，所以别墅区是”违建的重灾区”。
大禹治水讲究的是“堵不如疏”，是否可以引导老旧别墅区业主自主原拆原建呢？
06
结束语
其实别墅区和其他“老破小”一样，都会老化，也都需要更新，只不过房产价格不同而已。
老旧小区在原拆原建的过程中，面临最大的问题是资金和征询的同意率，而别墅恰巧在这个问题上有天然的优势。住别墅的业主，既有钱，又没什么邻居需要征得同意。
另外别墅区绿化茂盛，即使每栋楼的风貌不完全统一，在绿树的掩映下，城市风貌也不太受影响。
据不完全统计，中国有500-800万套别墅，其中独栋别墅大概占5-10%，不知道这么多别墅的“更新”，是否能成为一个经济增长点呢？
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