民法典检说 | “转租”还是“直租”？租房新手必看避坑指南！

导 语

民法典作为社会生活百科全书，在其慈母般的眼里，每一个人就是整个国家。为贯彻落实党的二十大“深入开展法治宣传教育，增强全民法治观念”的要求，北京市人民检察院第三分院创设“民法典检说”微信普法平台，从人的一生与民法典的关系出发，通过检察官说法、以案释法，让民法典走到群众身边、走进群众心里，积极回应群众急难愁盼，努力践行检察为民的情怀。

●每期一问●

租客通过中介租房，租金被中介卷款跑路，房东有权收回房屋吗？租客已付的租金该向谁追讨？

案例

陈某将自己房屋委托给某中介公司出租，双方签订《房屋出租委托合同》，明确中介公司按月向陈某支付固定租金。王女士通过某中介公司租房，与中介公司签订了《房屋租赁合同》，王女士依约支付了租金和押金共20000元后顺利入住。然而好景不长，中介公司突然人间蒸发，未按约定向陈某支付租金。陈某一气之下收走房屋水电卡，王女士无奈只能被迫搬离，将中介公司、陈某起诉至法院，要求二者共同退还已支付的租金和押金。

王女士认为自己是善意租客，已履行全部付款义务，中介公司跑路后，房东陈某作为房屋的最终权利人和租金受益方，理应保障其居住权并共同承担责任。

陈某则认为，自己与王女士并无直接合同关系，损失是由中介公司造成的，王女士应向中介公司追责；自己因未收到租金，有权收回房屋，拿走水电卡是维护自身权益的必要措施。

王女士和陈某的权益都受到了损害，那么到底该由谁来承担责任呢？对此疑问，听听检察官怎么说。

检察官说法

检察官说法

房屋托管协议的性质在司法实践中存在不同认定，主要集中在委托合同和租赁合同两类。具体需结合合同条款、实际履行情况和双方权利义务综合判断。委托代理关系框架下，中介公司（托管公司）仅作为代理方通过经营管理实现委托事务，并从中收取服务费等报酬，房屋所有人与承租人直接发生法律关系。而在房屋租赁关系模式下，中介公司（托管公司）一般作为第一承租人，无论是否将房屋转租第三方，都应当向房屋所有人支付租金，其以自己名义与承租人建立租赁关系，通过转租获取差价。

本案中，从中介公司与陈某的合同内容可知，中介公司按月支付固定租金获得涉案房屋使用权及收益权，陈某与中介公司之间的合同关系名为委托合同，本质上是房屋租赁合同。中介公司作为案涉房屋的承租人，其与王女士所签租赁合同系转租合同，王女士是次承租人。租客王女士与中介公司直接签订了《房屋租赁合同》，当中介公司收钱后跑路，导致合同目的无法实现，王女士理应向她的合同相对方——中介公司主张权利，要求其退还租金并承担违约责任。房东陈某因中介公司违约，其有权采取解除合同、收回房屋等救济措施。最终，法院依法判决王女士与中介公司签订的《房屋租赁合同》解除，中介公司退还房租及押金共20000元，王女士要求陈某对退还房租及押金承担共同责任的诉讼请求，法院不予支持。

在通过中介租房时，务必首先确认中介公司与房东之间的关系是“委托代理”还是“转租”。同时，注意核查中介公司的资质与信誉，包括营业执照、相关许可证等，也可通过网络了解该公司口碑及是否有投诉记录；支付租金和押金时，建议使用银行转账等可追溯的方式，并妥善保留转账凭证、聊天记录等相关证据，以备不时之需；如遇中介违约、失联等情况，请保持冷静，及时收集并保存好所有证据，通过协商、调解或法律诉讼等合法渠道维护自身权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百一十九条【合同的约束力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第九百一十九条【委托合同定义】委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

第九百二十八条【委托人支付报酬】受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。

因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。

出品：北京市检三分院

供稿：第五检察部 陈泽帆