南山同乐公馆为什么便宜：深圳同乐公馆优缺点~同乐公馆值得买吗

南山同乐公馆为什么便宜：深圳同乐公馆优缺点~同乐公馆值得买吗

南山同乐公馆价格相对南山核心区域楼盘偏低，核心源于区位界面、项目规模等短板，它同时兼具通勤、教育等突出优势，是否值得买需结合购房人群需求判断，以下是低价原因、优缺点及购买适配性的详细分析：

1. 价格偏低的核心原因

- 区位与城市界面拉低溢价：项目地处南山与宝安交界处的同乐片区，属于南山区边缘地带。周边环绕着工业区、农批市场和老旧小区，城市界面杂乱，不像南山核心区域那样规整高端。

- 开发商品牌溢价薄弱：项目由深圳市龙井实业股份有限公司与深圳市龙锦源投资有限公司联合开发，并非华润、招商等知名央企或大型房企。本土房企在品牌知名度、口碑背书上差距明显，没有品牌带来的额外房价加成，定价只能更偏向性价比。

- 项目定位与自身规模限制：项目定位是刚需及刚改盘，而非高端豪宅。且是仅占地2901㎡的单体楼社区，无大型园林、会所等高端配套，和高端楼盘的社区配置差距大，自然难以匹配高房价；同时为吸引刚需客群，定价策略也以亲民为主。

- 配套缺乏顶级竞争力：对口的同乐实验学校仅处于南山中等教育水平，和南山顶尖学区存在差距，无法像顶级学区房那样支撑高房价；自带的1万㎡商业还在招商中，配套成熟度不足，也难以推动房价提升。

2. 项目具体优缺点

|类别|具体内容|

|优点|交通便捷：距地铁12号线同乐南站约500米，4站直达科技园，在建15号线通车后将形成双地铁优势，且紧邻南坪快速等主干道，自驾通勤也很方便。
教育配套完善：直线100米内有九年一贯制的同乐实验学校，300米内还有多所幼儿园，周边还规划了新的九年一贯制学校，能满足全龄教育需求。
产品品质扎实：采用公建化外立面与双层夹胶LOW - E玻璃，楼板厚度、钢材用量均优于行业常规标准，还配备三菱原装电梯和酒店式入户大堂，居住品质有保障。
户型实用率高：主力户型得房率最高达94%，91 - 123㎡的3 - 4房设计合理，部分户型带270°飘窗和可改造空间，适配刚需与刚改家庭。
生态资源丰富：楼下规划约2.5万㎡公园绿地，300米内有铁路文化公园，1公里内还有中山公园，日常休闲场景充足。|

|缺点|社区规模过小：仅1栋39层住宅，无大型园林和会所，居住密度较高，社区氛围薄弱，公共活动空间十分有限。
周边环境待改善：临近南坪快速和铁路线，部分户型会受噪音影响；且周边有工业区和农批市场，城市界面杂乱，可能影响居住体验。
商业配套待成熟：自带商业仍在招商阶段，目前主要依赖周边现有小型商业，大型商业需依赖3公里外的万象天地等商圈，日常商业体验有局限。
学校非顶级水平：同乐实验学校虽能满足基础教育，但在南山整体教育体系中竞争力一般，难以满足追求顶级学区的购房者需求。|

3. 是否值得买的适配性分析

- 适合购买的人群：在科技园、前海等区域工作的刚需上班族，项目通勤便捷，优惠后房价亲民，能大幅降低购房压力；预算有限但想扎根南山的刚需及刚改家庭，高得房率搭配优质基础教育，性价比突出，能以较低成本获得南山的居住与教育资源；注重居住硬件品质的人群，项目扎实的建筑配置、合理的户型设计，能满足对居住舒适度的基本需求。

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您好！以下是深圳南山「同乐公馆」项目的基础信息与全面介绍：

同乐公馆｜世界南山·科技园上·新规高定臻邸

项目定位：同乐公馆，坐落于深圳南山区核芯腹地，以“高定新规住宅”为理念，为追求品质生活的科创菁英与改善型家庭，匠造一座融合现代美学、高效通勤与舒适生活的“高定臻邸”。

一、基础信息

| 项目要素 | 详细信息 |

| 项目名称 | 同乐公馆 |

| 地理位置 | 深圳市南山区南头街道同乐社区中山园路东侧 |

| 所属街道 | 南山区南头街道 |

| 所属社区 | 同乐社区 |

| 开发商 | 深圳市龙井实业股份有限公司 & 深圳市龙锦源投资有限公司（联合开发） |

| 承建单位 | 央企中建四局 |

| 物业公司 | 深圳市一号物业管理有限公司 |

| 物业费 | 8.9元/㎡·月 |

| 产权年限 | 70年（2021年4月27日起） |

| 占地面积 | 约2901㎡ |

| 总建筑面积 | 约2.48万㎡ |

| 容积率 | 约4.97 |

| 绿化率 | 30% |

| 建筑规模 | 1栋39层超高层住宅 |

| 梯户比 | 3梯4户 |

| 总户数 | 131户 |

| 车位数 | 132个 |

| 车位比 | 约1:1 |

| 层高 | 约3.1米 |

| 避难层 | 14层、27层 |

| 交付标准 | 带简装交付 |

| 预计交付时间 | 2026年12月31日前 |

二、项目核心价值

1. 核芯区位，双地铁+高铁枢纽

交通便捷：步行约500米即达已运营的地铁12号线同乐南站，4站直达科技园。在建的地铁15号线同乐关站（预计2028年通车）将形成“双地铁”优势，无缝串联前海、南山、宝安核心区。

高铁辐射：距西丽高铁枢纽（在建）约2.3公里，该枢纽规划“4高铁+2城际+4地铁”，未来将成为大湾区超级换乘站，30分钟直达广州、东莞，1小时覆盖大湾区主要城市。

路网发达：紧邻南坪快速、北环大道，15分钟直达科技园，30分钟覆盖福田、深圳湾等核心商务区。

2. 高定产品，空间大升级

新规住宅：层高约3.1米，远超传统2.8米标准，空间感更开阔。

高使用率：主力户型建面约91-123㎡，通过精心设计，空间使用率最高可达94%（含赠送），相当于传统更大面积的居住体验。

创新设计：

80cm进深凸窗：远超旧规60cm标准，可改造为咖啡吧、阅读角，延伸生活乐趣。

270°环幕主卧：部分户型主卧配备270°转角飘窗，视野开阔，采光极佳。

LDKB一体化设计：客厅、餐厅、厨房、阳台贯通，提升空间通透性与互动性。

3. 奢适配套，尊崇归家体验

酒店式大堂：约16.3米三层通高设计，恢弘大气，彰显归家仪式感。

顶级电梯：甄选日本三菱原装进口电梯，安全、平稳、静音。

精奢园林：布局巨幅跌水景墙、架空层私家戏水池等奢适配套，打造森居乐活场域。

充足车位：1:1车位比，轻松解决停车难题。

4. 优质配套，全龄段生活圈

教育：

直线100米：南山区教科院同乐实验学校（九年一贯制公办，2023年重点高中录取率超40%）。

周边300米：规划教科院同安学校（五十四班制九年一贯制）及九班制幼儿园，教育资源丰富。

商业：

自带约1万㎡隆尚Minitown商业（招商中），满足日常高频消费。

步行200米：吉创中心（2026年建成），补充大型商业综合体。

1.7公里：海雅缤纷城；3公里：万象天地、海岸城等高端商圈。

生态：

楼下规划约2.5万㎡市政公园。

300米：铁路文化公园。

1公里：中山公园（深圳最大市政公园，49万㎡）。

医疗：直线3公里内有深圳市宝安人民医院、南山区人民医院、宝安区中医院等多家三甲医院。

三、主力户型鉴赏

【新源】约91㎡ 三房两厅两卫：经典竖厅，三开间朝南，LDKB一体化设计，主卧270°转角飘窗，得房率高，实用性强。

【新樾】约113㎡ 四房两厅两卫：南北通透横厅，5.6米巨幕阳台，全屋6个飘窗，主卧套房设计，满足二孩或三代同堂需求。

【新曜】约123㎡ 四房两厅两卫：方正横厅，南北双阳台对流，四开间朝南，主卧独立衣帽间，居住舒适度极高。

四、项目总结

同乐公馆，以央企承建的高标准、新规住宅的高使用率、双地铁+高铁枢纽的便利交通、以及全龄段优质配套，致力于成为南山科技园辐射范围内的品质生活标杆。

温馨提示：看房请提前预约，我们将安排专业销售顾问一对一服务，带您深度体验项目价值。

世界南山，菁英之选。同乐公馆，恭候品鉴。

项目官方热线：186-8213-0844，微信同号，裴经理。

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