特朗普提议50年期住房抵押贷款

在美国，大多数首次购房者都会选择30年期抵押贷款。这种购房模式可以追溯到20世纪30年代的大萧条时期。在过去近百年里，这是美国人购买房屋的主要方式，因为每月还款比例比15年期抵押贷款要低。

但是美国目前高居不下的房价和介于6%到7%之间的抵押贷款利率，使许多年轻美国人无法实现购房梦想。根据美国全国房地产经纪人协会上周发布的数据，2024年美国首次购房者的平均年龄升至创纪录的40岁。

本周，唐纳德·特朗普总统提出了一项应对住房负担压力的新想法：50年期抵押贷款。尽管细节不多，但政府官员表示，50年期抵押贷款可以降低每月还款额，从而帮助更多目前被市场排除在外的美国人买房。特朗普国家经济委员会主任凯文·哈塞特（Kevin Hassett）在周一接受采访时表示：“它的作用是，将中产阶级典型家庭的月供大幅降低，每月减少几百美元。我们需要帮助人们拥有住房。”

对于政府这一新提议，业内也有许多不同声音。南加州大学马歇尔商学院的金融与商业经济学教授理查德·格林说道。“延长后每个月的还款比原来降低的其实非常少。但却让人们承担更多风险，因为他们需要很长时间后才能开始偿还本金贷款。房主最终会在长期内支付更多利息。”

以一套45万美元的房子为例。若采用30年固定利率为6.25%的按揭贷款，每月还款约为2,771美元。在贷款的整个期限内，房主将支付超过54.7万美元的利息。
如果选择50年的贷款且利率相同，每月还款将降至约2,452美元——但总利息将激增至约102万美元，比30年贷款多出87%。
格林表示，提高住房可负担性的最佳方法是在大家想居住的地方建造更多住房。更便宜的房贷可能会增加需求，但如果没有新增供应，实际上可能会推高房价。

贷款机构loanDepot的首席投资官Jeff DerGurahian认为，对于50年的贷款，一些首次购房者可能要在九十多岁时才能还清房贷。而且贷款期限过长，违约风险更高，因此贷款方可能会收取更高的利率。此外，由于借款人实现净资产的时间更长，房价下跌可能会导致更多房主的欠款超过房产价值。

50年期抵押贷款也存在法律问题。根据2008年房市危机后通过的《多德-弗兰克法案Dodd-Frank Act》，贷款期限不得超过30年。要实现这一点，特朗普政府还需要大量立法。