房地产的4根“柱子”：2根已断，2根已瘸！现在国家不管楼市了？

房地产的4根“柱子”：2根已断，2根已瘸！现在国家不管楼市了？

今年以来，房地产数据持续低迷，市场格外冷清，却迟迟没有新增新政——这和过去两三年的情况大不相同。2024年楼市大幅降温时，国家层面很快出台了517新政和9月下旬的配套政策；而今年市场景气度比去年还低，政策面却毫无动作。于是很多人疑惑：国家是不是真的不管房地产了？

之前我曾从宏观经济层面分析过：今年上半年到前三季度，经济数据超预期，前三季度GDP同比增长5.2%，按照当前宏观经济政策的松紧度，今年完成“保五”目标问题不大。既然GDP增长有保障，“不管房地产”似乎能理解，但深究下来，这种看法其实比较狭隘。

房地产与宏观经济、社会发展、居民生活、企业经营息息相关，核心离不开四根“柱子”——对GDP增长的贡献、对地方财政的支撑、作为融资抵押物的价值、作为居民财富储存的“蓄水池”。要全面理解当下的房地产现状，就得看清这四根“柱子”的真实情况。

一、第一根“柱子”：GDP贡献——已断

2023年，国家相关文件首次明确“房地产已经成为国民经济的重要支柱产业”，核心就是指它对经济增长、GDP提升的重要作用。GDP是增加值概念（即每年的增量经济规模），房地产业的增加值主要包括三部分：房地产开发投资（核心部分）、商品房成交、房租（占比极小）。

但今年以来，房地产开发投资增速同比下跌超10%——要知道20年前，这一增速常保持在10%、20%以上。如今房地产行业对经济增速已是“负贡献”，即便如此，前三季度经济仍实现5.2%的增长，这意味着房地产对GDP的贡献已不再重要。

曾经能为经济“挑大梁”的“大儿子”，现在更像“小儿子”甚至“干儿子”，国家的重心早已转向新质生产力、高新科技制造业，房地产的“支柱功能”已大幅弱化。

二、第二根“柱子”：地方财政支撑——已断

进入本世纪后，我国商品房市场快速发展，全国多数地区的地方政府收入主要依赖“土地财政”——即卖地收入加上房地产相关税收。但自2021年下半年楼市大幅降温后，土地市场降温幅度比新房市场更剧烈：全国大部分三四五线城市，卖地收入大幅萎缩，甚至有地方一年连一块地都卖不出去；有些看似成交的地块，其实是地方平台公司、国有企业“左手倒右手”兜底拿地。

这直接导致过去几年地方政府债务压力陡增，2024年11月，国家不得不对地方化债做出重大部署，额外新增十万亿资金支持，但即便如此，很多地方财政依然紧张，部分公务员、事业编制人员的工资、奖金都无法及时发放。

三、第三根“柱子”：融资抵押物——已瘸

不管是个人、企业还是其他机构，向银行贷款时都需要提供抵押物，而房地产作为不动产，是天然的优质抵押物。在我国金融体系中，大部分贷款的抵押物都是房地产。

但当前的问题极为突出：全国房价整体下跌约40%，住宅价格跌幅超40%，商业、办公类物业跌幅更大。这导致金融体系（尤其是银行）中的抵押物大幅缩水，不少抵押物当前价值甚至低于贷款余额。

为防范风险，银行会要求贷款人追加抵押物；没有其他抵押物的，就被要求尽快还款。如果未来1-3年房价继续下跌，抵押物会进一步缩水，银行的潜在风险将持续增加——这一点，金融机构、银行及金融管理部门都高度关注，因为它已是重要的风险源。

四、第四根“柱子”：居民财富“蓄水池”——已瘸

众所周知，我国房屋自有率（即通过购买获得房产的比例）超过80%，位居全球前列，大部分家庭都有自己的房产，而房产也是多数家庭的主要资产。房价变动影响的是家庭存量财富，其冲击力远超工资收入下滑——毕竟涉及的金额极为庞大。

高峰时期，全国房价约1万元/平米，假设一个家庭平均拥有一套100平米的房子，房价下跌前房产资产约100万元；下跌40%-50%后，资产就只剩60万、50万甚至40万。短短几年，几十万家庭财富蒸发，这对每个家庭来说都是天大的事，其中的深层影响难以尽述。

总结：房地产的现状——2断2瘸

综上，房地产的四根“柱子”：对GDP的贡献、对地方财政的支撑，这两根已断；作为融资抵押物、作为居民财富蓄水池，这两根已瘸——这就是当前房地产的真实现状。

很多网友看到房价大跌就开心，但他们根本没意识到，房价大幅下跌对宏观经济、社会发展造成的巨大伤害。希望每个人都能认清这个客观事实。