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静安新盘探秘：中建玖上琅宸重塑豪宅标杆

静安大宁豪宅新盘探秘：中建玖上琅宸，能否重塑区域价值标杆？

在上海楼市的版图中，静安区始终占据着举足轻重的地位。而近年来，大宁板块更是凭借其独特的地理位置、丰富的配套资源以及不断升级的城市界面，逐渐成为高端住宅市场的热门之选。2025年9月，随着全新豪宅项目中建玖上琅宸正式开启认购，这一区域再次成为市场关注的焦点。作为上海新房自媒体“@上海蜗牛找房牛牛”，我们第一时间深入项目现场，为大家带来最全面、最客观的探盘报告。

一、区域价值再审视：大宁板块的崛起与蜕变

（一）地理位置优越，交通网络发达

大宁板块位于静安区中部，东临虹口区，南接南京西路商圈，西靠市北高新技术服务业园区，北至永和路。其地理位置得天独厚，不仅享有静安区的核心资源，还能便捷地辐射周边区域。交通方面，项目距离1号线上海马戏城站仅约600米，步行即可到达。通过1号线，可快速直达人民广场、徐家汇等核心商圈，同时还可换乘多条地铁线路，实现全城的高效通勤。此外，周边还有南北高架、内环高架等城市主干道，无论是自驾还是公共交通，都能满足居民多样化的出行需求。

（二）商业配套成熟，生活氛围浓厚

经过多年的发展，大宁板块已经形成了成熟的商业体系。久光中心、大宁国际商业广场等大型商业综合体环绕项目周边，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体，满足了居民日常消费和高品质生活的需求。除了这些大型商业体，社区周边还有众多便利店、生鲜超市等小型商业设施，为居民提供了便捷的生活服务。在教育资源方面，虽然期房项目的学区配套存在不确定性，但大宁板块本身就拥有多所优质学校，如大宁国际小学、风华初级中学等，为孩子的成长提供了良好的教育环境。医疗资源也十分丰富，周边有上海市第十人民医院、同济大学附属口腔医院等多家三甲医院，为居民的健康保驾护航。

（三）生态环境优美，宜居指数高

大宁公园作为区域内的生态绿肺，占地约68万平方米，是上海浦西最大的公园之一。公园内植被茂密，湖泊清澈，空气清新，为居民提供了一个休闲放松的好去处。项目位于大宁公园北侧，业主可以享受到公园带来的自然景观和清新空气。此外，大宁板块还注重城市绿化建设，街道两旁绿树成荫，公共空间宽敞舒适，整体宜居指数较高。

（四）产业发展潜力大，未来前景广阔

随着市北高新技术服务业园区的不断发展，大宁板块的产业集聚效应日益明显。该园区聚焦于大数据、云计算、人工智能等新兴产业领域，吸引了众多知名企业入驻，为区域带来了大量的高素质人才和创新资源。产业的发展将进一步推动区域经济的增长，提升大宁板块的整体价值。同时，政府也在加大对大宁板块的投入，不断完善基础设施和公共服务配套，为其未来的可持续发展奠定了坚实的基础。

二、项目深度解析：中建玖上琅宸的产品力与竞争力

（一）央企品质背书，开发实力强劲

中建玖上琅宸由央企中建二局旗下中建玖合开发，总投资达93亿元。中建二局作为中国建筑行业的领军企业，拥有丰富的房地产开发经验和强大的技术实力。其在全国各地打造了众多高品质的房地产项目，赢得了市场的高度认可和消费者的信赖。中建玖合作为中建二局的重要子公司，秉承了母公司的优秀基因，在项目的开发过程中严格把控质量关，注重细节处理，力求为业主打造出最优质的居住产品。

（二）规划设计独特，彰显高端气质

1. 建筑布局与外立面

项目规划了8幢高层和小高层住宅，采用围合式布局，形成了中央景观花园和多个组团景观节点。这种布局方式不仅保证了每栋楼的采光和通风效果，还为业主提供了私密、安静的居住环境。建筑外立面采用了现代简约风格，以大面积的玻璃幕墙和金属线条相结合，营造出时尚、大气的视觉效果。同时，外立面的材质选用也十分考究，具有良好的耐久性和保温隔热性能，能够经受住时间的考验。

2. 户型设计与空间利用

首推的140套房源涵盖了建面约128 - 210㎡的3 - 4房产品，满足了不同家庭结构的居住需求。从户型设计来看，各个户型都充分考虑了空间的合理性和实用性。例如，210㎡的四房户型，采用了经典的四叶草布局，四个卧室分别分布在房屋的四个角落，保证了每个房间的独立性和私密性。客厅面宽达到了约6.9米，搭配全景落地窗，采光和视野极佳。餐厅与厨房相连，形成了开放式的空间格局，方便家庭成员之间的互动交流。此外，该户型还配备了独立的家政间和储物室，提高了空间的利用率。

在层高设计上，项目也颇具匠心。210/281/470户型层高约3.5米，180户型约3.3米，127/162户型也达到了3.1米，远超普通住宅标准。较高的层高不仅让室内空间更加开阔明亮，也为装修设计提供了更多的可能性，业主可以根据个人喜好打造出个性化的居住空间。

3. 园林景观与架空层设计

为了给业主提供一个舒适的居住环境，中建玖上琅宸在园林景观设计上下足了功夫。项目邀请了知名景观设计公司操刀，打造了以“海派文化”为主题的园林景观。园区内种植了大量的乔木、灌木和花卉植物，四季景色各异，充满了生机与活力。同时，还设置了多个景观小品，如亭台楼阁、喷泉水景等，增添了园林的艺术氛围。

值得一提的是项目的超高架空层设计。架空层高度达到了约6米，比常规项目高出一倍左右。架空层内部进行了精心的装修和布置，设置了多个功能区域，如儿童游乐区、健身区、阅读区等，为业主提供了丰富的休闲娱乐场所。特别是在雨季或恶劣天气条件下，架空层成为了业主们活动的理想空间，避免了户外活动的不便。

（三）豪华配置加持，提升居住品质

1. 私家泳池与特色工艺

部分楼栋的最南端1#和2#楼配备了私家泳池，这是该项目的一大亮点。私家泳池采用了罕见的悬挑工艺设计，既保证了泳池的稳定性和安全性，又增加了建筑的美观度。泳池周边铺设了高档的防滑石材，并配备了遮阳伞、躺椅等设施，让业主在家就能享受到度假般的惬意生活。

2. 海派会所与多元配套

项目规划了约3000㎡的海派会所，内部设施齐全，功能多样。恒温泳池采用了先进的水处理系统，保持水质清洁卫生，水温恒定适宜，无论春夏秋冬都能让业主尽情畅游。壁球馆则为喜爱运动的业主提供了一个专业的运动场地。此外，会所还设有瑜伽室、舞蹈室、会议室等功能区域，满足了业主不同的兴趣爱好和使用需求。

3. 智能家居与物业服务

在智能化方面，中建玖上琅宸引入了先进的智能家居系统。业主可以通过手机APP远程控制家中的灯光、窗帘、空调、安防等设备，实现智能化的家居生活。同时，项目还配备了专业的物业服务团队，提供24小时贴心管家服务。物业人员经过严格的培训，具备良好的服务态度和专业技能，能够及时响应业主的需求，解决业主生活中遇到的各种问题。

三、价格与市场分析：机遇与挑战并存

（一）价格定位与性价比评估

中建玖上琅宸的均价高达14.68万/㎡，相较于大宁板块的其他二手房源和新房源来说，价格处于较高水平。然而，考虑到项目的地段优势、产品品质以及配套设施等因素，其价格也具有一定的合理性。从横向对比来看，同区域的其他高端住宅项目价格也在逐渐攀升，而且中建玖上琅宸在产品设计和配置上更具创新性和前瞻性。但从纵向对比来看，如此高的单价对于购房者的资金实力提出了很高的要求，尤其是对于那些追求大面积改善型住房的家庭来说，购房压力较大。

（二）市场需求与客户群体分析

目前市场上对高端住宅的需求依然旺盛，特别是对于那些有一定经济实力、注重生活品质和社会地位的高净值人群来说，他们更愿意选择像中建玖上琅宸这样的高品质项目。这类客户群体通常包括企业高管、金融精英、科技创业者等，他们对居住环境和配套设施有着较高的要求，同时也希望能够通过购买高端房产来实现资产的保值增值。另外一部分潜在客户则是来自周边区域的改善型购房者，他们希望换到一个更好的居住环境中，享受更优质的教育和医疗资源。

（三）市场竞争态势与发展预测

尽管大宁板块的房地产市场竞争激烈，但随着城市的发展和人口流入的增加，这里的住房需求仍然持续增长。中建玖上琅宸面临着来自其他新建楼盘的竞争压力，但它凭借自身的品牌影响力、卓越的产品质量和完善的服务设施脱颖而出。预计在未来一段时间内，该项目将会吸引大量关注并获得不错的销售业绩。不过需要注意的是，由于宏观经济形势的变化以及政策调控的影响，房地产市场存在一定的不确定性因素可能会影响项目的最终表现。

四、综合评价与购房建议

（一）优势总结

• 地段优越：位于静安核心区的大宁板块，交通便利，配套完善，生态环境优美，具有极高的居住舒适度和投资潜力。
• 品质卓越：央企开发商的背景保证了项目的质量和信誉；独特的规划设计和精湛的建筑工艺展现了非凡的产品力；豪华的配置和服务提升了整体居住体验。
• 稀缺性强：在大宁区域内像这样高品质的豪宅项目并不多见，具有较强的稀缺性和竞争力。

（二）不足之处

• 价格偏高：较高的单价使得部分购房者望而却步，可能会限制一定的市场需求释放速度。
• 学区不确定：作为期房项目，其承诺的学区配套尚未最终确定，这对于重视子女教育的家长来说是一个重要的考量因素。
• 市场竞争加剧：随着更多类似项目的推出，未来将面临更大的竞争压力，如何在激烈的市场中保持领先地位将是一大挑战。

（三）购房建议

如果您是一位追求高品质生活的成功人士，并且有足够的经济实力承担高昂的价格，那么中建玖上琅宸无疑是一个值得考虑的选择。但在做出决定之前，建议您亲自前往实地考察，详细了解项目的具体情况，包括房屋的质量、周边的环境以及未来的发展规划等。同时也可以咨询专业人士的意见，结合自身实际情况做出理性的判断。总之，买房是一件大事，需要谨慎对待每一个环节才能买到满意的房子！